El Puerto de Libre Comercio de Hainan "rechaza bienes raíces" y los fondos extranjeros siguen siendo optimistas sobre las propiedades comerciales.
El plan general para la construcción del puerto de libre comercio de Hainan se publicó el 1 de junio, pero tiene poco que ver con los bienes raíces.
En cuanto al sector inmobiliario, el "Plan" sólo tiene una frase, que es "apoyar la innovación y el desarrollo estandarizado del negocio financiero de alquiler de viviendas y apoyar el desarrollo de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)".
Esto es similar al mercado inmobiliario de Hainan que ha estado atrapado bajo la política de "congelación" durante más de dos años. Aprovechando la oportunidad de construir un puerto de libre comercio, Hainan está experimentando un movimiento inmobiliario en los últimos dos años con la determinación de "un hombre fuerte le cortará la muñeca". En el primer trimestre de este año, la inversión inmobiliaria en Hainan aumentó un 14,8% interanual, representando el 62,2% de la inversión total de la provincia, superando el 60% por primera vez desde 2011.
El 8 de junio, el secretario del Comité Provincial del Partido de Hainan, Liu Cigui, habló sobre la estricta implementación de políticas de control inmobiliario en Hainan y dijo que los bienes raíces estarán estrictamente controlados. Las propiedades inmobiliarias de Hainan no deberían construirse en el exterior tanto como quisiera y convertirse en una fábrica de procesamiento de bienes raíces. La tierra es limitada y la historia nos ha enseñado que no podemos construir un sistema industrial moderno de una sola manera.
El responsable de las ventas de uno de los cinco principales proyectos inmobiliarios de Hainan reveló al periodista de Securities Times·E Company que después de que se introdujo la política portuaria de libre comercio, los residentes locales sólo necesitaban sentir el potencial de Hainan, y más personas vinieron a ver las propiedades. Los residentes de fuera de Hainan comenzaron a preguntar sobre bienes raíces comerciales, como edificios de oficinas, sin restricciones de compra, y prestaron mucha atención a la futura apreciación del espacio.
Código plus de restricción de compra
El 6 de junio, reporteros de Securities Times·E Company llegaron al área de la costa oeste donde se encuentra el gobierno municipal de Haikou. Hay capas de edificios nuevos, pero las carreteras bien planificadas están escasamente pobladas por peatones y vehículos. A excepción del centro comercial Broad City en el centro de la zona, que todavía es algo popular, el resto de calles están bastante desiertas.
Después de diez años de desarrollo, la zona de la costa oeste de Haikou todavía necesita ganar popularidad. Esto se debe a factores como el largo transporte y las insuficientes oportunidades de empleo. El sector inmobiliario está dominado por inversores migratorios. Según encuestas y análisis de mercado, entre el 65% y el 70% de los compradores son clientes e inversores de cuidados para personas mayores y vacaciones, lo que da como resultado tasas de iluminación muy bajas en la región de la costa oeste.
El dolor que dejó el desarrollo ultrarrápido de bienes raíces en Hainan en aquel entonces todavía está vivo en mi mente. Pero a partir de abril de 2018, la ruta para que los inversores extranjeros ingresen a Qiong ha sido directamente bloqueada. El 22 de abril de 2018, la Oficina General del Comité Provincial del Partido de Hainan y la Oficina General del Gobierno Provincial de Hainan emitieron conjuntamente el "Aviso sobre una mayor estabilización del mercado inmobiliario" para implementar una restricción de compra de bienes raíces en Hainan en toda la región.
Durante la epidemia, Hainan implementó la política de “venta de viviendas existentes” en marzo de este año. A partir del 8 de marzo, se implementará estrictamente la política de restringir la compra de unidades de vivienda múltiples por parte de residentes locales, y se implementará la venta de viviendas asequibles y viviendas comerciales a hogares registrados en la provincia y residentes permanentes que ya posean dos o más unidades de vivienda. ser detenido.
Con el continuo endurecimiento de la regulación, el mercado se ha ido enfriando constantemente. "Especialmente en marzo de este año, Hainan promovió por primera vez la política de venta de viviendas existente. Esto fue durante la epidemia y la industria respondió relativamente bien, lo que demuestra la determinación del gobierno de Hainan de regular los precios de la vivienda", dijo Wang Lu, secretario general. de la Asociación de Bienes Raíces de Haikou.
En 2017, las ventas de viviendas comerciales en la provincia de Hainan alcanzaron un récord, alcanzando los 27.137 millones de yuanes, un aumento interanual del 82,1%. Pero en 2018, este indicador cayó drásticamente un 23,2%; en 2019, las ventas de viviendas comerciales de Hainan continuaron disminuyendo un 38,8% interanual en los primeros cuatro meses de este año, las ventas de viviendas comerciales de Hainan volvieron a contraerse un 45,1%; a 22.438 millones de yuanes. La caída interanual de las ventas se ha ampliado año tras año.
Repasando la historia de la regulación inmobiliaria de Hainan, Liu Cigui, secretario del Comité Provincial del Partido de Hainan, dijo el 8 de junio: “A partir de 2015, hemos propuesto 'dos suspensiones' sobre bienes raíces, una es suspender la concesión de tierras, y la otra es suspender a los promotores inmobiliarios. Se requería la aprobación de la adquisición de tierras porque en ese momento los promotores inmobiliarios ya tenían cientos de miles de acres de recursos de tierra que podían usarse para construir viviendas comerciales. Más de 20.000 promotores inmobiliarios en Hainan obtuvieron ingresos fiscales e inversiones en activos fijos vendiendo terrenos y construyendo casas. Posteriormente, dos tercios de las ciudades y condados cancelaron la evaluación de la inversión en activos fijos y la evaluación de los ingresos fiscales. Para implementar el concepto de que "las casas son para vivir, no para especular", las ciudades y los condados restringieron fundamentalmente la industria inmobiliaria”.
Xia Feng, investigador de la Escuela de Política y Gestión de. La Universidad de Hainan cree que la historia ha demostrado que es insostenible que cualquier región o ciudad dependa exclusivamente del desarrollo inmobiliario. Adherirse a la frase "la vivienda es para vivir, no para especular" es marcar la pauta para la construcción y el desarrollo del Puerto de Libre Comercio de Hainan y deshacerse de la dependencia de los bienes raíces.
Estado congelado
“Después de las restricciones de compra globales, hay pocos compradores calificados en nuevos mercados en otras ciudades y condados, y las ventas y las ventas se han reducido a menos del 30% del anterior. nivel ". 1 Dijo un vendedor a cargo de los 5 principales proyectos inmobiliarios en Hainan.
Caminando por las calles de Haikou, la mayoría de las tiendas intermediarias densamente pobladas del pasado ya no están abiertas, y algunas tiendas que están abiertas también están vacías. Hay muchas propiedades en venta en Haikou, pero el enorme centro de marketing está vacío. "La política de restricción de compras no deja lugar a inversores de dentro y fuera de la isla. Sólo algunos habitantes de Hainan son sólo clientes que vienen a ver propiedades, pero esa demanda es limitada después de todo", dijo la persona a cargo de las ventas. el proyecto antes mencionado.
Los datos de la Oficina Provincial de Estadísticas de Hainan muestran que en los primeros cuatro meses de 2020, entre las 19 ciudades y condados, 9 ciudades y condados tenían áreas de ventas de menos de 10.000 metros cuadrados; menos de 100 millones de yuanes Hay 8, la mayoría de los cuales se concentran en el centro y oeste de Hainan.
En Haikou, la importante ciudad con mercado inmobiliario de Hainan, a pesar del aumento de las restricciones de compra, la oferta y la demanda locales de clientes y la mejora de la demanda local siguen siendo fuertes. El 6 de junio, se construyeron nuevas casas existentes en un edificio cerca del nuevo distrito de Jiangdong en Haikou, y básicamente se agotaron esa mañana. "Siempre que la ubicación sea lo suficientemente buena y tenga ventajas de ubicación, todavía no estará a la venta en Haikou y Sanya".
En 2019, el área de ventas anual de la ciudad de Haikou alcanzó los 4,4056 millones de metros cuadrados, un año- un aumento interanual del 12%; las ventas fueron de aproximadamente 67,78 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 30,2%. El vendedor a cargo de los proyectos mencionados anteriormente dijo que debido al límite de precio de las propiedades de primera mano, los nuevos proyectos en buenas ubicaciones todavía necesitan clientes locales de Hainan.
Sin embargo, después de todo, sólo hay unos pocos "brotes de bambú" similares, y cada vez más promotores inmobiliarios pequeños y medianos se enfrentan a la presión de vender después de las restricciones de compra.
Además de la disminución del número de compradores de viviendas, la oferta de viviendas comerciales nuevas en Hainan ha sido muy pequeña en los últimos dos años. Por ejemplo, según un informe del Instituto de Investigación Financiera, en 2019, la oferta de terrenos residenciales comerciales en Haikou y Sanya era de solo 790 acres, y el ciclo de venta promedio se redujo a 11 meses. Sin nueva oferta, los inventarios actuales pueden soportar menos de un año y medio de ventas. Wang Lu reveló que el inventario actual de casas nuevas en Haikou ha tocado fondo y que el inventario tiene aproximadamente 5 meses.
Se convertirá más suelo en suelo industrial. Según el Plan de Inversión en Proyectos Clave Provinciales de Hainan 2020, Hainan organizará 105 proyectos clave provinciales en 2020, con una inversión total de 377,2 mil millones de yuanes y una inversión anual planificada de 67,7 mil millones de yuanes. Es previsible que la construcción del Parque Industrial de Hainan se acelere en el futuro.
Además, el plan maestro del puerto franco da gran preferencia política en materia de turismo cultural. El plan establece claramente que desarrollaremos vigorosamente el turismo, apoyaremos la construcción de parques industriales de turismo cultural, desarrollaremos grupos característicos de la industria turística, cultivaremos nuevos formatos y modelos turísticos, crearemos una provincia de demostración turística para toda la región y promoveremos el piloto de titulización de turismo de alta calidad. activos turísticos de calidad con flujo de caja estable. Apoyar la innovación y el desarrollo estandarizado del negocio financiero de alquiler de viviendas, y apoyar el desarrollo de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).
“El propósito del puerto de libre comercio es atraer más empresas para que ingresen, y seguiremos resueltamente el camino de la vivienda para vivir y no para especular”. Wang Lu dijo que en el futuro, Hainan lo hará. aumentará la oferta de terrenos industriales y comerciales, y la oferta de terrenos residenciales disminuirá en consecuencia. Hainan se embarcará en el camino de la "desresidencialización", y la vía principal también pasará de los bienes raíces residenciales a los bienes raíces comerciales y a los bienes raíces industriales.
Dividendos futuros
"La industria inmobiliaria en Hainan es similar a la de Xiongan, y Hainan puede seguir el patrón de desarrollo de Xiongan. En los últimos dos años, Hainan ha controlado adecuadamente Los precios de la vivienda se espera que Hainan mantenga su situación actual. Actitud hacia el sector inmobiliario: los bienes raíces no son especulación y esta línea roja no se eliminará debido a la particularidad de Hainan". Chen Hao de Zheshang Securities cree que la razón por la cual la vivienda en Hainan. Los precios no se enfatizan en este plan es porque Hainan lo ha controlado en los últimos dos años. Los precios de la vivienda han logrado resultados notables, y es más apropiado mantener el control actual.
Con el reciente anuncio del "Plan Maestro de Construcción del Puerto de Libre Comercio de Hainan", las ventas de bienes raíces en Hainan se han vuelto activas nuevamente. "Los dividendos generados por el "Plan" son visibles. La población y el agregado económico de Hainan crecerán de manera constante en el futuro, lo que representa el potencial para la apreciación del mercado inmobiliario", dijo la persona a cargo de las ventas del proyecto inmobiliario de Hainan antes mencionado.
Después de la introducción de la política portuaria de libre comercio, cada vez más personas ven algunos proyectos inmobiliarios populares en Haikou. El vendedor a cargo del proyecto inmobiliario de Hainan mencionado anteriormente dijo que los residentes locales de Hainan ya han sentido el potencial de Hainan y que el número de personas que vienen a ver las propiedades ha aumentado y han comenzado a preguntar; propiedades comerciales, como edificios de oficinas, sin restricciones de compra, y preste mucha atención al espacio de apreciación futura.
“La construcción del puerto de libre comercio requiere una gran cantidad de inversión y desarrollo en infraestructura y construcción urbana, y estas son inseparables de los bienes raíces, incluidos los edificios comerciales, incluidos los edificios de oficinas, los edificios financieros y otras instalaciones. " Guangdong Real Estate Han Shitong, director ejecutivo de la asociación de investigación, dijo a un periodista de Securities Times·E Company que si se propone el plan del Puerto de Libre Comercio de Hainan, definitivamente fracasará si se convierte en una nueva ola de desarrollo inmobiliario. auge.
Las restricciones de compra tienen una duración de dos años, lo que limita la oferta de suelo urbanizable. En 2017 se suspenderá permanentemente la oferta de inmuebles extranjeros en el Centro Verde Ecológico Central, lo que restringirá el desarrollo de la costa. No habrá mucha oferta nueva en Hainan en el futuro y el valor de las tierras existentes podría revaluarse.
“Creo que no deberíamos tener expectativas demasiado altas para la construcción del puerto de libre comercio antes de 2025, pero no deberíamos tener expectativas demasiado bajas para el futuro”. Wang Lu dijo que el puerto de libre comercio antes. 2025 está en el sistema Durante el período de construcción, se trata más de prueba y error; cinco años después, a medida que el sistema portuario de libre comercio madure, Hainan marcará el comienzo de importantes desarrollos y cambios que traerán dividendos institucionales.