Derecho de propiedad y gestión de tierras y recursos (2): las licitaciones, subastas y transferencias de cotizaciones están reguladas de manera más estricta.
En primer lugar, la transferencia de tierras de propiedad estatal mediante licitaciones y subastas es una opción inevitable para el desarrollo de la economía de mercado.
La "Ley de Gestión de Tierras" revisada en 1998 estipula claramente que el estado implementa un sistema de uso pago de tierras de propiedad estatal de acuerdo con la ley. El uso pago de los derechos de uso de la tierra incluye la transferencia, el arrendamiento, contribución del precio (participación) y otros métodos. El 30 de mayo de 2001, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de los activos territoriales de propiedad estatal" (Guofa [2006 54 38+0] No. 15), que establecía claramente que para reflejar los principios de mercado economía y garantizar la apertura y apertura de las transacciones de derechos de uso de la tierra. Para ser justos y equitativos, todas las localidades deben promover vigorosamente la licitación y subasta de derechos de uso de la tierra. La oferta de terrenos de construcción de propiedad estatal debe hacerse pública a menos que implique requisitos de seguridad nacional y confidencialidad. Después de que se anuncien los terrenos para el desarrollo de bienes raíces comerciales y otros planes de suministro de terrenos, si hay más de dos usuarios previstos de terrenos que utilizan el mismo terreno, debe ser proporcionado por el departamento de administración de terrenos del gobierno popular municipal o del condado de conformidad con la ley. mediante licitación, subasta y licitación. Debe hacerse en público. El Documento No. 15 del Consejo de Estado propuso clara y específicamente el alcance y los límites de la licitación, subasta y cotización de tierras de propiedad estatal por primera vez, y por primera vez encendió la "luz roja" para la transferencia de acuerdos de tierras comerciales. fue la primera política nacional en implementar la asignación de mercado de tierras de propiedad estatal y se convirtió en operativa. Este es un hito en la transformación del uso de la tierra de una asignación no basada en el mercado a una asignación de mercado, lo cual es de gran importancia histórica para el establecimiento de una tierra. sistema de asignación del mercado de recursos.
Para implementar el espíritu del aviso del Consejo de Estado y promover la asignación de recursos de tierra orientada al mercado, el Ministerio de Tierras y Recursos ha emitido regulaciones departamentales para limitar el alcance del uso de la tierra asignada, establecer y mejorar el sistema de licitación, subasta y cotización, y normalizar la cesión de terrenos mediante convenio. 2001, 654 38+0 El "Catálogo de Asignación de Tierras" publicado el 22 de octubre detalla el alcance de la asignación y la compensación. Los terrenos de construcción que no cumplan con el catálogo de asignación deben utilizarse mediante pago. El 9 de mayo de 2002 se emitió el "Reglamento sobre licitación, subasta, cotización y transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" (Orden del Ministerio de Tierras y Recursos No. 11, en adelante denominada No. 11), que estipula claramente que todo tipo de terrenos para uso comercial, turístico, de entretenimiento, vivienda comercial y otros fines comerciales deben transferirse mediante licitación, subasta o cotización. El "Reglamento sobre la transferencia por acuerdo de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" del 11 de junio de 2003 estipula que sólo las tierras de propiedad estatal que no cumplan las condiciones de licitación, subasta y cotización pueden transferirse mediante acuerdo. No es difícil ver que en los últimos tres años se ha aclarado aún más el alcance de la asignación y el uso de tierras de propiedad estatal, se ha establecido inicialmente el sistema de licitación, subasta y cotización, y se ha iniciado la transferencia de tierras de propiedad estatal mediante acuerdo. se ha estandarizado aún más y la reforma del sistema de uso de la tierra orientada al mercado ha logrado avances significativos a nivel institucional.
Con el desarrollo de la economía de mercado, las condiciones para la asignación de recursos terrestres orientada al mercado se han vuelto cada vez más maduras y el alcance de las licitaciones, subastas y transferencias de tierras se ha ampliado gradualmente. En 2004, el Consejo de Estado emitió la "Decisión sobre la profundización de la reforma y la estricta gestión de la tierra" (Guofa [2004] Nº 28), que exige la promoción de una asignación de los recursos de la tierra basada en el mercado. Además de los suelos que deben ser traspasados mediante licitación, subasta y cotización según la normativa vigente, también se deben crear las condiciones de suelo industrial para implementar paulatinamente la licitación, subasta y cesión. En 2006, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento del control de la tierra" (Guofa [2006] Nº 31), que estipulaba claramente que los terrenos industriales deben transferirse mediante licitación, subasta y cotización. Estos dos documentos del Consejo de Estado no sólo demuestran la determinación del país de implementar la más estricta gestión de la tierra, sino que también aclaran el contenido básico y las tendencias de la reforma del sistema de uso de la tierra, es decir, establecer y mejorar el mecanismo de mercado para la asignación de recursos de la tierra y dar pleno juego al papel fundamental del mercado en la asignación de recursos territoriales. La Ley de Propiedad aprobada por la Quinta Sesión del Décimo Congreso Nacional del Pueblo estipula: "El derecho a utilizar terrenos de construcción puede establecerse mediante transferencia o asignación. Terrenos industriales, comerciales, turísticos, de entretenimiento, residenciales comerciales y otros terrenos comerciales, así como los El mismo terreno tiene más de dos intenciones. El uso de la tierra se transferirá mediante licitación pública, subasta, etc. El establecimiento de derechos de uso de la tierra para la construcción mediante la asignación será estrictamente limitado”. La Ley de Derechos de Propiedad aclara el alcance de la transferencia de la tierra mediante licitación. subasta o cotización a nivel legal, lo que reduce aún más el alcance de la transferencia de tierras mediante la asignación El alcance de la forma de proporcionar tierras.
El 28 de septiembre de 2007, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Reglamento sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización" (Orden del Ministerio de Tierras y Recursos No. 39, en adelante denominada Orden No. 39). Desde junio de 2007, 5438+065438+ entrará en vigor el 1 de octubre. Con la promulgación de la Orden No. 39, la construcción del sistema de mercado de tierras ha dado otro paso importante y se han producido cambios importantes en la transferencia de los derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal.
Dos. El contenido principal de la Orden No. 39
En los cinco años posteriores a su emisión11, varias localidades promovieron vigorosamente el establecimiento de un sistema de licitación, subasta y transferencia de cotizaciones de tierras, y el sistema de licitación, subasta y El sistema de transferencia de listados se estableció generalmente en todo el país. Se ha implementado plenamente el terreno comercial para comercio, turismo, entretenimiento, vivienda comercial, etc. Se ha formado inicialmente un mecanismo de precio del suelo que refleja las condiciones de oferta y demanda del mercado y la escasez de recursos. se ha puesto efectivamente en juego.
Según las estadísticas, la superficie y el precio de la tierra transferida mediante licitación, subasta y subasta en mi país aumentaron de 66.600 hectáreas y 49,2 millones de yuanes en 2006 a 66.500 hectáreas y 549,2 millones de yuanes en 2006, un aumento de 9 veces y 10,2 veces respectivamente. . veces. La práctica ha demostrado que el sistema de licitación, subasta y cotización está en consonancia con la dirección de desarrollo de establecer y mejorar el sistema económico de mercado socialista y ha promovido eficazmente la reforma del sistema de uso de la tierra orientada al mercado.
Debido a esto, el sistema de licitación, subasta y transferencia de listado ha sido afirmado y aceptado por la Ley de Propiedad y se ha convertido en un requisito legal. Por lo tanto, si bien mantiene los principios básicos, el marco general y el contenido principal de la Orden 11, la Orden 39 implementa principalmente las nuevas disposiciones de la Ley de Propiedad sobre la transferencia de derechos de uso de terrenos para la construcción en las políticas del Ministerio de Tierras y Recursos, y mejora aún más la conexión de enlaces individuales en Orden 11 No hay regulaciones estrictas. De conformidad con el principio de los derechos de propiedad legales, la Orden No. 39 cambió por primera vez todas las expresiones de "derechos de uso de tierras de propiedad estatal" en la Orden No. 11 a "derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal" y revisó el nombre al "Reglamento sobre la Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción de Propiedad Estatal mediante Licitación, Subasta y Cotización". Al igual que la Orden No. 11, la Orden No. 39 tiene 28 artículos, que incluyen principalmente la base legal para la licitación, subasta y transferencia de cotización, el alcance y los principios de la licitación, subasta y cotización, la preparación y publicación pública del plan de transferencia y el plan de transferencia. , y la preparación y publicación de documentos de licitación, subasta y cotización, publicación, procedimientos de licitación, procedimientos de subasta, procedimientos de cotización, anuncio de resultados de transferencias, pago y emisión de certificados de uso de suelo, responsabilidades legales, etc.
Tres. Varias cuestiones importantes en la Orden No. 39
(1) Respecto al alcance del establecimiento de los derechos de uso de terrenos para la construcción
La Orden No. 11 se titula "Reglamento sobre la Transferencia de Estado- Derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización", el contenido es "Disposiciones específicas sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización". El capítulo 12 de la Ley de Derechos de Propiedad no sólo estipula específicamente el nombre del derecho a utilizar terrenos de construcción, sino que también estipula que el derecho a utilizar terrenos de construcción puede establecerse en la superficie, sobre el suelo o bajo tierra del terreno. Según la Ley de Derechos de Propiedad, el establecimiento de derechos de uso de terrenos para la construcción no es un concepto bidimensional o bidimensional, sino un concepto espacial o tridimensional. Por lo tanto, el artículo 2 de la Orden No. 39 aclara que los derechos de uso de suelo de construcción de propiedad estatal pueden establecerse en la superficie, sobre el suelo o bajo tierra del terreno mediante licitación, subasta o cotización. La “ubicación” del terreno a vender en los Artículos 6, 9, 15 y 17 de la Ley. 11 se cambió a "límites y extensión espacial".
Debemos prestar atención a dos aspectos a la hora de llevar a cabo actividades de transferencia de terrenos de construcción de propiedad estatal en el futuro. Primero, al formular un plan de transferencia de tierras, preparar los documentos de transferencia y firmar un contrato de transferencia de tierras, es necesario aclarar los límites y el alcance espacial de las tierras a transferir de acuerdo con los requisitos de la Orden No. 39, reemplazar el Plano de superficie con volumen espacial, y delimitará y señalizará el terreno para la construcción. El alcance del derecho de uso y servirá de base para el cálculo del canon de transferencia. En el registro de tierras, es necesario registrar no solo los datos y gráficos utilizados para determinar la superficie del terreno, sino también la elevación vertical para formar un espacio tridimensional para expresar el alcance de los derechos de uso de la tierra para la construcción. En segundo lugar, en términos de oferta de terrenos de construcción de propiedad estatal, debemos cambiar los conceptos y modelos originales, estudiar y formular activamente políticas y medidas específicas, como el establecimiento y registro de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal, y preparar planes de suministro de terrenos de construcción de propiedad estatal y documentos de transferencia de terrenos de construcción de propiedad estatal, firmar un contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal o emitir una decisión de asignación de terrenos de construcción de propiedad estatal, gestionar el registro de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal y emitir. un certificado de derecho de uso de suelo de construcción de propiedad estatal.
(2) Respecto al alcance de la licitación, subasta y licitación.
De acuerdo con la "Ley de Derechos de Propiedad", Orden No. 39 y el "Reglamento sobre la Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal mediante Licitación, Subasta y Cotización", etc. , determinar si el terreno será transferido mediante convenio o mediante licitación, subasta o cotización. En términos generales, se deben transferir seis tipos de terrenos mediante licitación, subasta y cotización, a saber: ① Suministro de diversos tipos de terrenos comerciales, como industria, comercio, turismo, entretenimiento, vivienda comercial, etc.; (2) Después de otro suministro de terreno; se anuncian los planes, la misma parcela de tierra Hay dos o más usuarios previstos de la tierra (3) Los derechos de uso de la tierra asignados se cambian para el uso, y la decisión de asignación de tierras de propiedad estatal o las leyes, reglamentos y reglamentos administrativos estipulan claramente que la los derechos de uso de la tierra deben recuperarse o transferirse mediante licitación, subasta o cotización (4) ) La transferencia de los derechos de uso de la tierra asignados, la decisión de asignación de tierras de propiedad estatal o las leyes, reglamentos y normas administrativas estipulan claramente que el uso de la tierra; los derechos deben recuperarse y transferirse mediante licitación, subasta o cotización (5) Los derechos de uso de la tierra transferidos cambian el uso y los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal El contrato de transferencia de derechos o las leyes, reglamentos y reglamentos administrativos estipulan claramente que el los derechos de uso de la tierra se recuperarán o transferirán mediante licitación, subasta o cotización; ⑥ Otras situaciones en las que la licitación, subasta o cotización se llevarán a cabo de conformidad con la ley; Lo que debe quedar especialmente claro es que el "Reglamento sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización" emitido por el Ministerio de Tierras y Recursos en 2006 estableció un procedimiento de identificación colectiva para la transferencia de tierras estatales. terreno propio. Para parcelas de tierra específicas que no se puede determinar que cumplen con el acuerdo o el alcance de la transferencia de licitación, subasta y cotización, el organismo de coordinación y toma de decisiones de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal determinará colectivamente el método de transferencia específico. Por lo tanto, no está claro si la parcela de tierra a transferir cumple con las seis condiciones de licitación, subasta y cotización mencionadas anteriormente, y debe ser determinada colectivamente por el organismo de coordinación y toma de decisiones de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. La determinación colectiva debe hacerse mediante licitación, subasta y cotización, también debe transferirse mediante licitación, subasta y cotización.
(3) Principios que se deben seguir en las licitaciones, subastas y cotizaciones.
La Orden No. 11 establece claramente que la licitación, subasta y transferencia de cotización deben seguir los principios de apertura, equidad e imparcialidad. Todos los solicitantes de licitación calificados pueden participar en la actividad de licitación, subasta y transferencia de cotización.
El autor cree que entre los tres principios de apertura, equidad e imparcialidad, la apertura es el primero. Sin una divulgación completa, no se puede discutir la equidad y no se puede lograr la justicia. Sin embargo, en la práctica, algunos lugares violan el principio de las "tres publicidades" y establecen restricciones exclusivas, como capital registrado, calificaciones de desarrollo inmobiliario, lugar de registro fiscal, escala de inversión y calificaciones de petróleo refinado en el anuncio de transferencia, hecho a medida para un específico. en la subasta participan postores no intencionales excluidos. Algunos lugares incluso estipulan en el anuncio de transferencia que el solicitante debe estar entre los cinco primeros en la industria minorista nacional y debe presentar 1. Este tipo de licitación, subasta y cotización es nominalmente una venta pública, pero en realidad no es una asignación de mercado real. Con este fin, la Orden No. 39 agrega específicamente cláusulas que prohíben restricciones a los solicitantes de licitaciones. El artículo 11 estipula: "Las personas chinas, las personas físicas nacionales y extranjeras, las personas jurídicas y otras organizaciones, a menos que las leyes y reglamentos dispongan lo contrario, podrán solicitar participar en las actividades de licitación, subasta y cotización del derecho a utilizar obras de construcción de propiedad estatal". El cedente no participará en las licitaciones. "Establecerá restricciones que afecten la competencia justa y equitativa en las subastas, cotizaciones y anuncios de transferencias. Esta disposición favorece la apertura de las actividades de licitación, subastas y cotizaciones y garantiza la equidad y la justicia". .
(4) Cuestiones relativas al pago de tasas de transferencia y emisión de certificados de derecho de uso de suelo para construcción.
Decreto N° 23. 11 Está claramente estipulado que el cesionario deberá, de conformidad con las disposiciones del "Contrato de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal", solicitar el registro de tierras, obtener un certificado de derecho de uso de tierras y obtener derechos de uso de tierras después de pagar la transferencia total. tarifa. Este reglamento ha dejado claro que el cesionario debe pagar la tarifa de transferencia completa antes de recibir el certificado de uso de la tierra. Sin embargo, en los últimos años, ha habido casos en algunos lugares en los que el cesionario solo pagó parte de la tarifa de transferencia y obtuvo el certificado de derecho de uso de la tierra, y luego solicitó un préstamo hipotecario sobre la tierra basado en el certificado de derecho de uso de la tierra. Esto crea peligros ocultos para el pago puntual de todas las tarifas de transferencia y también deja margen para que los promotores utilicen una pequeña cantidad de fondos para acaparar terrenos. Una vez que las condiciones no sean propicias para el desarrollo y la construcción, el terreno permanecerá inactivo. La tierra no puede desarrollarse y utilizarse de manera oportuna, lo que no puede formar una oferta de vivienda efectiva. También aumenta los riesgos financieros y no favorece el uso económico e intensivo de la tierra. Con este fin, la Orden No. 39 aclara el pago de las tasas de transferencia de terrenos y la emisión de certificados de derecho de uso de terrenos para la construcción. El artículo 23 estipula: "Una vez que el cesionario haya pagado todas las tarifas de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal de conformidad con el "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal", deberá solicitar el registro de la tierra de conformidad con la ley y obtener un certificado de derecho de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal. En caso de que la tarifa de transferencia se pague en su totalidad según lo estipulado en el contrato, no se emitirá el certificado de derecho de uso de los terrenos de construcción de propiedad estatal. certificado del derecho de uso del terreno de construcción de propiedad estatal se dividirá de acuerdo con la proporción de la tarifa de transferencia "
Después de la emisión de la Orden No. 39, algunos medios informaron que. , después de la implementación de. Orden 39, los promotores deben pagar la totalidad de la tasa de transferencia en una sola suma en lugar de "pago a plazos" por el terreno. En realidad, esta declaración interpreta mal el contenido de esta cláusula. El artículo 15 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos estipula claramente que “los usuarios de la tierra pagarán los derechos de transferencia de conformidad con el contrato de arrendamiento”. En 2000, el Ministerio de Tierras y Recursos y la Administración Estatal de Industria y Comercio emitieron conjuntamente el "Contrato de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal (texto modelo)", que estipulaba claramente que se debía acordar el método de pago de la tarifa de transferencia. tanto por el cedente como por el cesionario, y se puede pagar en una sola suma. También se puede pagar a plazos. Si el contrato de transferencia estipula el pago a plazos, el cesionario pagará a plazos; si estipula el pago en una sola suma, el cesionario deberá pagar en una sola suma. Sin embargo, ya sea un pago único o un pago a plazos, el certificado de derecho de uso de la tierra solo se puede obtener después de que se haya pagado la tarifa total de transferencia de la tierra. Si no los paga, no obtendrá el certificado y no podrá dividir el certificado según la proporción de la tarifa de transferencia. Es decir, el promotor puede pagar a plazos según el contrato, pero no puede obtener el certificado a plazos. Además, debe quedar claro que de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes sobre gestión de tierras, todas las transferencias de tierras deben basarse en parcelas, es decir, el plan de transferencia debe elaborarse de acuerdo con la parcela, la transferencia debe organizarse de acuerdo con la parcela, se debe firmar el contrato de transferencia según la parcela, y el terreno debe distribuirse según la Cédula de Uso. La ley actual no permite que toda la parcela se subdivida en varias parcelas antes de pagar la tarifa de transferencia, y los certificados de uso de la tierra se pueden emitir por separado. Entonces, ya sea el número de pedido. La Orden 11 sigue siendo la número 39. En cuanto al pago de tasas de transferencia y la emisión de certificados, es una reafirmación de las leyes y políticas actuales de gestión de tierras, más que un gran avance en la ley.
Aunque la Orden No. 39 es solo el desarrollo y mejora de la Orden No. 11 basada en la Ley de Propiedad y las leyes y regulaciones relevantes, no es una nueva política para la regulación del mercado. Hablando objetivamente, la Orden No. 39 enfatiza un mecanismo de asignación de mercado abierto, justo y equitativo, que incluye reafirmar las regulaciones de transferencia de tierras, firmar contratos basados en parcelas de tierra y emitir certificados solo después de pagar el precio de transferencia de tierras, en lugar de emitir certificados por separado, lo cual es propicio para el uso de mecanismos de mercado.