Rectificación de rayos y tormentas: el mercado de alquiler marcó el comienzo de una era de fuerte supervisión
Reducción de la demanda debido a la epidemia, tormenta de reducción de alquileres, crisis de la cadena de capital de cáscara de huevo... varios eventos han hecho que el mercado de arrendamiento de este año sea turbulento. Después del rápido desarrollo de los últimos años, la industria del arrendamiento se enfrenta a un período difícil. A finales de año, los reguladores mencionaron muchas veces el mercado del leasing, lo que dio al sector una sensación de "caos y muchos problemas".
Datos recientes publicados por RealData muestran que el alquiler mensual promedio en 40 ciudades clave de todo el país en 2020 fue de 2.976,8 yuanes al año, una disminución interanual del 10,5 %. Entre ellas, los niveles de alquiler en sólo 3 ciudades aumentaron año tras año, 5 ciudades se mantuvieron sin cambios y las 32 ciudades restantes experimentaron disminuciones.
La disminución de la demanda provocada por la epidemia es, por supuesto, la causa de la caída del mercado, mientras que se considera que la pérdida de confianza provocada por impagos, tormentas y otros acontecimientos tiene un impacto a largo plazo en el mercado.
La mayoría de las instituciones creen que el ajuste y la regulación del mercado serán el tema principal el próximo año. Bajo el posicionamiento de "compensar los eslabones débiles", el mercado de arrendamiento está a punto de iniciar una era de fuerte supervisión y se espera que la industria se despida del "crecimiento bárbaro".
Ajustes en la industria a medida que se intensifica la epidemia
Entre las 40 ciudades clave contabilizadas por RealData, sólo Shanghai, Xiamen y Fuzhou experimentaron un ligero aumento en los alquileres mensuales año tras año, mientras que Shenzhen, Xi'an, Lanzhou, Shijiazhuang y Wuhu Los alquileres mensuales se mantuvieron básicamente estables, mientras que las otras 32 ciudades experimentaron disminuciones en diversos grados.
Otra institución, el Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, también llegó a una conclusión similar. Entre las 40 ciudades analizadas por esta organización, los alquileres en Sanya y Weihai cayeron más de un 10% el año pasado. En Shenzhen, donde las ventas de viviendas están en auge, los alquileres cayeron un 5,9%, mientras que en Wuhan, que alguna vez fue el epicentro de la epidemia, los alquileres cayeron sólo un 1,5%.
Detrás de la caída de los alquileres está el aumento del espacio de negociación y el alargamiento del ciclo de transacción.
Los datos de RealData muestran que en 2020, el espacio de negociación de los inquilinos en 40 ciudades clave de todo el país fue del 5,2 %, un aumento interanual de 0,2 puntos porcentuales. Afectados por la epidemia, el margen de negociación de los inquilinos fue el más alto en marzo y abril, alcanzando el 5,6%. Aunque el precio medio de las nuevas viviendas ha caído, los inquilinos todavía tienen mayor poder de negociación.
La agencia también señaló que el ciclo de transacciones en las 40 ciudades clave del país en 2020 fue de 48,9 días, un aumento de 11,7 días interanual, un aumento del 30,8%. El ciclo de transacciones turísticas es de 9,5 días, un aumento de 4,4 días respecto al mismo período del año pasado, un aumento del 84,5%. "El ciclo de transacciones de los clientes de vivienda se ha mantenido en un nivel alto durante todo el año".
La razón es que, por un lado, la epidemia ha debilitado la demanda de alquiler y los inquilinos tienen más opciones de vivienda. Por otro lado, los inquilinos son más cautelosos al considerar la calidad de la vivienda, la ubicación, las instalaciones de apoyo, etc., y su ciclo de toma de decisiones es más largo.
De hecho, tras la aparición de la epidemia, el propio mercado del alquiler también ha entrado en un periodo de ajuste. Las estadísticas de muchas instituciones muestran que desde 2019, los niveles de alquiler en las ciudades calientes han dejado de subir o incluso bajar, y la epidemia se ha convertido en el "acelerador" de este ajuste.
Desde que los reguladores propusieron por primera vez “promover tanto el arrendamiento como la venta” en 2014, la industria del arrendamiento ha abierto oportunidades para un rápido desarrollo. Sin embargo, en los últimos años, la búsqueda excesiva de capital ha provocado un sobrecalentamiento local de la industria y el mercado ha comenzado a ajustarse espontáneamente. Por ejemplo, los pequeños y medianos operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo tienen explosiones esporádicas, y los alquileres en las ciudades calientes también han aumentado y luego bajado.
En 2020, la epidemia intensificó el shock en la industria. En el primer semestre de este año, operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo como Ziru y Danke negociaron con algunos propietarios para reducir los alquileres durante el período del contrato, o incluso incumplieron unilateralmente el contrato. A finales de año, Danke Apartments experimentó una crisis en la cadena de capital, que dañó los derechos e intereses de los propietarios, inquilinos, instituciones financieras y empleados. También fue la mayor crisis en la industria del arrendamiento.
Afectados por esto, el número de pisos de alquiler de larga duración que han sido liquidados y “huidos” ha aumentado dramáticamente. Desde agosto, los apartamentos de alquiler a largo plazo como Youke, Chaoke y Lanyue en Hangzhou, Shanghai, Chengdu y otros lugares han quedado expuestos, y también se sospecha que empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo como Sichuan Mancheng y Chongqing Manlecheng se han escapado. Según estadísticas incompletas, en 2020 hay más de 80 marcas de apartamentos de alquiler a largo plazo, de las cuales al menos 10 empresas experimentaron rupturas de la cadena de capital solo en agosto.
La supervisión llegará pronto.
En 2020, también existe una política de alquiler de larga duración para apartamentos. Debido a la frecuente ocurrencia de accidentes y explosiones mineras, sólo en agosto y septiembre, Shanghai, Chengdu, Guangzhou, Hefei, Hangzhou y otras ciudades emitieron advertencias de riesgo para el mercado de alquiler de viviendas.
El pasado 7 de septiembre, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural expidió el “Reglamento sobre Arrendamiento de Vivienda (Proyecto para Comentarios)”, el cual se divide en 8 capítulos y 66 artículos para regular de manera integral los derechos y obligaciones de arrendadores, arrendatarios y empresas de leasing, convirtiéndose en un reglamento de arrendamiento de viviendas el documento de diseño de primer nivel más importante de la industria.
En la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada a finales de año, se mencionó ampliamente la industria del arrendamiento y se propuso "rectificar el orden del mercado de arrendamiento, estandarizar el comportamiento del mercado y regular razonablemente niveles de alquiler."
65438+La "Conferencia Nacional de Trabajo sobre Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural" del 21 de febrero también mencionó el mercado de alquiler, y por primera vez planteó la idea de "acelerar el colmar las carencias en materia de vivienda en alquiler".
El mercado de alquiler de China comenzó muy temprano, pero de hecho se ha desarrollado rápidamente en los últimos años. De 2017 a 2018, la industria entró en un período de rápida expansión. Con el apoyo del capital, muchas empresas han ampliado rápidamente su escala.
El principal modelo de negocio de las agencias de arrendamiento es ganar diferencias de alquiler a través de "bajo y alto" y, al mismo tiempo, ganar comisiones y tarifas de servicios relacionados en las transacciones.
Debido a que muchas casas implican adquisiciones y decoración estandarizada, las economías de escala pueden diluir los costos hasta cierto punto. Sin embargo, en el proceso de expansión, con frecuencia se produjo una competencia feroz, como el aumento de los precios de la vivienda. Algunas empresas confiaron demasiado en el modelo de desarrollo anormal de "baja producción de AG" y "ingresos largos, pagos cortos", que también sentó las bases. sentar las bases para posteriores ajustes del mercado.
Al mismo tiempo, en comparación con el mercado de compra y venta de viviendas, el mercado de alquiler tiene regulaciones políticas insuficientes. Entre ellos, la falta de documentos de diseño de alto nivel no solo significa la ausencia de sistemas, sino que también afecta en cierta medida la implementación de las políticas existentes.
Un alto empleado de un apartamento de alquiler a largo plazo en Beijing le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que muchas de las políticas y medidas existentes pueden "prescribir la medicina adecuada" en términos de regulación del mercado de alquiler. , pero estas políticas se basan principalmente en regulaciones departamentales y carecen de efecto coercitivo. Al mismo tiempo, el mercado de alquiler se ha desarrollado rápidamente en los últimos años, constantemente surgen nuevas situaciones y algunas medidas políticas están relativamente rezagadas.
Esta persona cree que las autoridades reguladoras tienen un alto grado de regulación del mercado de alquiler y el contenido de la política es muy detallado. En el futuro, la industria podría decir adiós al "crecimiento bárbaro" y dar paso a una era de fuerte supervisión.
Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo al reportero del 21st Century Business Herald que el arrendamiento se convertirá en el foco del desarrollo en 2021, y las palabras clave son ampliar la oferta y fortalecer gestión y control. Por un lado, el número de empresas que participan en la industria del arrendamiento aumentará en el futuro y la oferta de viviendas y terrenos de alquiler aumentará para satisfacer la creciente demanda de alquiler. Por otro lado, el gobierno reforzará aún más su enfoque; en la industria del arrendamiento y continuar brindando apoyo fiscal y fiscal. Al mismo tiempo, fortaleceremos la supervisión de los fondos para apartamentos de alquiler a largo plazo y fortaleceremos la supervisión de los cambios de alquiler en varios lugares. Si echamos la vista atrás, muchos años después, es probable que 2020 suponga un importante punto de inflexión en el mercado del alquiler.
Reducción de la demanda debido a la epidemia, tormenta de reducción de alquileres, crisis de la cadena de capital de cáscara de huevo... varios eventos han hecho que el mercado de arrendamiento de este año sea turbulento. Después del rápido desarrollo de los últimos años, la industria del arrendamiento se enfrenta a un período difícil. A finales de año, los reguladores mencionaron muchas veces el mercado del leasing, lo que dio al sector una sensación de "caos y muchos problemas".
Datos recientes publicados por RealData muestran que el alquiler mensual promedio en 40 ciudades clave de todo el país en 2020 fue de 2.976,8 yuanes al año, una disminución interanual del 10,5 %. Entre ellas, los niveles de alquiler en sólo 3 ciudades aumentaron año tras año, 5 ciudades se mantuvieron sin cambios y las 32 ciudades restantes experimentaron disminuciones.
La disminución de la demanda provocada por la epidemia es, por supuesto, la causa de la caída del mercado, mientras que se considera que la pérdida de confianza provocada por impagos, tormentas y otros acontecimientos tiene un impacto a largo plazo en el mercado.
La mayoría de las instituciones creen que el ajuste y la regulación del mercado serán el tema principal el próximo año. Bajo el posicionamiento de "compensar los eslabones débiles", el mercado de arrendamiento está a punto de iniciar una era de fuerte supervisión y se espera que la industria se despida del "crecimiento bárbaro".
Ajustes en la industria a medida que se intensifica la epidemia
Entre las 40 ciudades clave contabilizadas por RealData, sólo Shanghai, Xiamen y Fuzhou experimentaron un ligero aumento en los alquileres mensuales año tras año, mientras que Shenzhen, Xi'an, Lanzhou, Shijiazhuang y Wuhu Los alquileres mensuales se mantuvieron básicamente estables, mientras que las otras 32 ciudades experimentaron disminuciones en diversos grados.
Otra institución, el Centro de Investigación de Datos de Búsqueda de Vivienda de Zhuge, también llegó a una conclusión similar. Entre las 40 ciudades analizadas por esta organización, los alquileres en Sanya y Weihai cayeron más de un 10% el año pasado. En Shenzhen, donde las ventas de viviendas están en auge, los alquileres cayeron un 5,9%, mientras que en Wuhan, que alguna vez fue el epicentro de la epidemia, los alquileres cayeron sólo un 1,5%.
Detrás de la caída de los alquileres está el aumento del espacio de negociación y el alargamiento del ciclo de transacción.
Los datos de RealData muestran que en 2020, el espacio de negociación de los inquilinos en 40 ciudades clave de todo el país fue del 5,2 %, un aumento interanual de 0,2 puntos porcentuales. Afectados por la epidemia, el margen de negociación de los inquilinos fue el más alto en marzo y abril, alcanzando el 5,6%. Aunque el precio medio de las nuevas viviendas ha caído, los inquilinos todavía tienen mayor poder de negociación.
La agencia también señaló que el ciclo de transacciones en las 40 ciudades clave del país en 2020 fue de 48,9 días, un aumento de 11,7 días interanual, un aumento del 30,8%. El ciclo de transacciones turísticas es de 9,5 días, un aumento de 4,4 días respecto al mismo período del año pasado, un aumento del 84,5%. "El ciclo de transacciones de los clientes de vivienda se ha mantenido en un nivel alto durante todo el año".
La razón es que, por un lado, la epidemia ha debilitado la demanda de alquiler y los inquilinos tienen más opciones de vivienda. Por otro lado, los inquilinos son más cautelosos al considerar la calidad de la vivienda, la ubicación, las instalaciones de apoyo, etc., y su ciclo de toma de decisiones es más largo.
De hecho, tras la aparición de la epidemia, el propio mercado del alquiler también ha entrado en un periodo de ajuste. Las estadísticas de muchas instituciones muestran que desde 2019, los niveles de alquiler en las ciudades calientes han dejado de subir o incluso bajar, y la epidemia se ha convertido en el "acelerador" de este ajuste.
Desde que los reguladores propusieron por primera vez “promover tanto el arrendamiento como la venta” en 2014, la industria del arrendamiento ha abierto oportunidades para un rápido desarrollo. Sin embargo, en los últimos años, la búsqueda excesiva de capital ha provocado un sobrecalentamiento local de la industria y el mercado ha comenzado a ajustarse espontáneamente. Por ejemplo, los pequeños y medianos operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo tienen explosiones esporádicas, y los alquileres en las ciudades calientes también han aumentado y luego bajado.
En 2020, la epidemia intensificó el shock en la industria. En el primer semestre de este año, los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo como Ziroom y Danke negociaron con algunos propietarios para reducir los alquileres durante el período del contrato, o incluso incumplieron unilateralmente el contrato. A finales de año, Danke Apartments experimentó una crisis en la cadena de capital, que dañó los derechos e intereses de los propietarios, inquilinos, instituciones financieras y empleados. También fue la mayor crisis en la industria del arrendamiento.
Afectados por esto, el número de pisos de alquiler de larga duración que han sido liquidados y “huidos” ha aumentado dramáticamente.
Desde agosto, los apartamentos de alquiler a largo plazo como Youke, Chaoke y Lanyue en Hangzhou, Shanghai, Chengdu y otros lugares han quedado expuestos, y también se sospecha que empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo como Sichuan Mancheng y Chongqing Manlecheng se han escapado. Según estadísticas incompletas, en 2020 hay más de 80 marcas de apartamentos de alquiler a largo plazo, de las cuales al menos 10 empresas experimentaron rupturas de la cadena de capital solo en agosto.
La supervisión llegará pronto.
En 2020, también existe una política de alquiler de larga duración para apartamentos. Debido a la frecuente ocurrencia de accidentes y explosiones mineras, sólo en agosto y septiembre, Shanghai, Chengdu, Guangzhou, Hefei, Hangzhou y otras ciudades emitieron advertencias de riesgo para el mercado de alquiler de viviendas.
El pasado 7 de septiembre, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural expidió el “Reglamento sobre Arrendamiento de Vivienda (Proyecto para Comentarios)”, el cual se divide en 8 capítulos y 66 artículos para regular de manera integral los derechos y obligaciones de arrendadores, arrendatarios y empresas de leasing, convirtiéndose en un reglamento de arrendamiento de viviendas el documento de diseño de primer nivel más importante de la industria.
En la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada a finales de año, se mencionó ampliamente la industria del arrendamiento y se propuso "rectificar el orden del mercado de alquiler, estandarizar el comportamiento del mercado y regular razonablemente los niveles de alquiler". ."
65438+La "Conferencia Nacional de Trabajo sobre Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural" del 21 de febrero también mencionó el mercado de alquiler, y por primera vez planteó la idea de "acelerar la ocupación de carencias en la vivienda en alquiler".
El mercado de alquiler de China comenzó muy temprano, pero de hecho se ha desarrollado rápidamente en los últimos años. De 2017 a 2018, la industria entró en un período de rápida expansión. Con el apoyo del capital, muchas empresas han ampliado rápidamente su escala.
El principal modelo de negocio de las agencias de arrendamiento es ganar diferencias de alquiler a través de "bajo y alto" y, al mismo tiempo, ganar comisiones y tarifas de servicios relacionados en las transacciones. Debido a que muchas casas implican adquisiciones y decoración estandarizada, las economías de escala pueden diluir los costos hasta cierto punto. Sin embargo, en el proceso de expansión, con frecuencia se produjo una competencia feroz, como el aumento de los precios de la vivienda. Algunas empresas confiaron demasiado en el modelo de desarrollo anormal de "baja producción de AG" y "ingresos largos, pagos cortos", que también sentó las bases. sentar las bases para posteriores ajustes del mercado.
Al mismo tiempo, en comparación con el mercado de compra y venta de viviendas, el mercado de alquiler tiene regulaciones políticas insuficientes. Entre ellos, la falta de documentos de diseño de alto nivel no solo significa la ausencia de sistemas, sino que también afecta en cierta medida la implementación de las políticas existentes.
Un alto empleado de un apartamento de alquiler a largo plazo en Beijing le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que muchas de las políticas y medidas existentes pueden "prescribir la medicina adecuada" en términos de regulación del mercado de alquiler. , pero estas políticas se basan principalmente en regulaciones departamentales y carecen de efecto coercitivo. Al mismo tiempo, el mercado de alquiler se ha desarrollado rápidamente en los últimos años, constantemente surgen nuevas situaciones y algunas medidas políticas están relativamente rezagadas.
Esta persona cree que las autoridades reguladoras tienen un alto grado de regulación del mercado de alquiler y el contenido de la política es muy detallado. En el futuro, la industria podría decir adiós al "crecimiento bárbaro" y dar paso a una era de fuerte supervisión.
Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo al reportero del 21st Century Business Herald que el arrendamiento se convertirá en el foco del desarrollo en 2021, y las palabras clave son ampliar la oferta y fortalecer gestión y control. Por un lado, el número de empresas que participan en la industria del arrendamiento aumentará en el futuro y la oferta de viviendas de alquiler y terrenos arrendados aumentará para satisfacer la creciente demanda de alquiler; por otro lado, el gobierno fortalecerá aún más su enfoque; en la industria del arrendamiento y continuar brindando apoyo fiscal y fiscal. Al mismo tiempo, fortaleceremos la supervisión de los fondos para apartamentos de alquiler a largo plazo y fortaleceremos la supervisión de los cambios de alquiler en varios lugares.