¿Cómo distinguirse de los préstamos conjuntos?
Dos personas no están casadas y compran una casa juntas. La diferencia entre el prestamista principal y el prestamista secundario en el préstamo:
Al comprar una casa con un préstamo, el prestamista principal entiende. los problemas del prestatario secundario. Quien solicita un préstamo es el prestamista principal, y el prestamista secundario también se denomina *prestamista. De hecho, su función principal es ayudar a que se apruebe el préstamo. La responsabilidad legal es diferente.
1. Cuando una pareja * * * paga al mismo tiempo, el prestamista principal y el prestamista secundario deben determinarse en función de la situación real. En términos generales, en un contrato de préstamo hipotecario bancario, sólo una de las partes se considera "prestamista" (normalmente denominada prestamista principal). Independientemente de si los nombres de ambas partes están escritos en el certificado de propiedad, la otra parte puede considerarse como "prestamista". "* * *Prestamista". Al determinar el prestamista principal, elija al cónyuge con ingresos altos y estables y preste atención al límite de edad, de lo contrario afectará el plazo del préstamo.
Si una pareja * * * compra conjuntamente una casa, ¿cuál es su participación en la propiedad? Es necesario determinarlo de antemano para evitar a las generaciones futuras. Según la "Ley de Matrimonio": "Los bienes adquiridos por una pareja durante la relación matrimonial serán de propiedad conjunta de la pareja, salvo acuerdo en contrario de ambas partes, incluso si el nombre de la otra parte no aparece en el certificado de propiedad". , no afecta su derecho a la propiedad de la vivienda.
2. Además, prestar atención a los cambios en las políticas crediticias. Los residentes no locales que no puedan presentar el certificado de pago de impuestos locales o el certificado de pago del seguro social durante más de 1 año, recibirán un trato diferente. Por ejemplo, a medida que aumenta el índice de pago inicial de la hipoteca y aumentan las tasas de interés, el costo de comprar una casa sin duda aumentará. Por lo tanto, este factor debe considerarse al determinar un prestamista principal.
3. Puede resultar más problemático para los amigos comprar una casa juntos. Algunos bancos serán relativamente cautelosos a la hora de prestar dinero a dos personas no relacionadas. Si no hay ningún problema con el certificado de ingresos emitido, puede ser relativamente fácil encontrar un banco comercial con pólizas flexibles. Los préstamos conjuntos deben dividirse en prestamistas primarios y prestatarios secundarios. La diferencia en la capacidad de pago entre las personas también puede conducir fácilmente a diferencias en la propiedad de los derechos de propiedad de la vivienda.
Datos ampliados:
En circunstancias normales, si una familia puede pedir dinero prestado por sí misma, no necesita un prestamista de alto riesgo ni un prestamista, lo que le ahorra problemas. Pero si los préstamos se reducen y la aprobación del préstamo se vuelve difícil, agregar un prestamista de alto riesgo y un prestamista * * probablemente aumentará sus posibilidades de aprobación. Por ejemplo, algunas tarjetas bancarias se aplican estrictamente y el límite del préstamo no puede exceder la mitad del ingreso mensual del individuo.
Por ejemplo, el ingreso mensual de Lao Wang es de 8.000 yuanes. Si quiere pedir prestados 5.000 yuanes, no puede. Si su esposa puede ganar 7.000 al mes, agréguela como prestamista de alto riesgo o trabaje con el prestamista. 15.000 dividido por 27.500 es mucho más que 5.000, por lo que es posible que se apruebe, o puede aumentar considerablemente la probabilidad de que se apruebe.
Así que este prestamista de alto riesgo y el mismo prestamista todavía tienen un papel. Pero en este caso, cuando el banco aprueba el préstamo, primero debe analizar la situación del prestamista principal, por lo que todavía hay consideraciones sobre quién será el prestamista principal.
En general, hay tres puntos a tener en cuenta. En primer lugar, debe ser un prestatario con ingresos altos e ingresos estables, lo que facilitará la aprobación del préstamo.
La segunda es que el prestamista principal no debería tener demasiados antecedentes crediticios malos. Si el prestamista principal está en mora ocho veces al año, el préstamo definitivamente se arruina.
La tercera es que el prestamista principal no puede ser demasiado viejo. Por ejemplo, los niños y los padres solicitan préstamos juntos. Generalmente, es más apropiado que un niño sea el prestamista principal.
Lo que más tememos a la hora de solicitar una hipoteca para comprar una casa es que ya se haya pagado la entrada y aún no se haya aprobado el préstamo bancario, por lo que debemos recordar prestar atención a la hora de determinar el prestamista principal.
¿Qué debo hacer si el primer banco hipotecario no aprueba mi hipoteca?
Método 1: si el préstamo bancario fracasa, puede optar por cambiar la solicitud bancaria o cambiar el solicitante. Método 2: elegir el método de préstamo conjunto, de modo que aumenten las posibilidades de aprobación del préstamo; : Reduzca el monto del préstamo o puede aumentarlo. Posibilidad de aprobación Método 4: aumentar los ingresos personales y los certificados de salario;
¿Qué debo hacer si el primer banco hipotecario no aprueba mi hipoteca?
Método 1: Cambiar de solicitud de banco o cambiar de solicitante.
La razón por la que no se aprueba el primer préstamo hipotecario puede deberse a una serie de problemas como el mal crédito personal del solicitante, una capacidad de pago insuficiente y un alto índice de endeudamiento personal.
Generalmente en este momento, si ya has comprado una casa, lo mejor es solicitar un préstamo hipotecario a otro banco, o directamente puedes cambiar de solicitante del préstamo.
Método 2: Préstamo conjunto
El llamado préstamo conjunto significa que dos personas toman un préstamo juntas. Cuando dos personas deciden pedir un préstamo juntas, el banco analiza sus ingresos combinados. De esta forma, las posibilidades de que el préstamo sea aprobado serán mayores.
Método 3: Reducir el importe del préstamo.
Si ha comprado una casa pero no puede pagarla, puede aumentar las posibilidades de aprobación del banco reduciendo el monto del préstamo. El principal problema es que a los bancos les preocupa que los solicitantes no puedan permitírselo.
Método 4: Incrementar los ingresos personales y los salarios.
En términos generales, si el solicitante paga el préstamo entre el 50 y el 70 % de sus ingresos netos mensuales, su aprobación será fácilmente rechazada. Debido a que hay que pagar los ingresos personales, si sucede algo inesperado, no podrás pagar el préstamo.
Si puedes aumentar tus ingresos personales y tu salario, haz que el pago mensual no supere el 40% de tus ingresos mensuales. Esto aumentará enormemente sus posibilidades de aprobar.
¿Un préstamo conjunto requiere los nombres de ambas parejas en el certificado de propiedad?
Para los préstamos conjuntos, los nombres de las dos parejas no aparecen necesariamente en el certificado de propiedad. Hermanos, amigos, etc. pueden pedir prestado dinero conjuntamente para comprar una casa. . .
Porque para comprar una casa con un préstamo no es necesario que la pareja solicite un préstamo conjunto. Generalmente, se requiere que en el certificado de bienes raíces se indique un préstamo conjunto y un pago de compra. Si no escribe su nombre, ¿quién sólo aportará el dinero y no compartirá la propiedad?
Incluso padre e hijo, hermanos, abuelos, hermanas, amigos, etc. , los no familiares pueden pedir prestado dinero conjuntamente para comprar una casa y escribir sus propios nombres en el certificado de propiedad.
Si pago un préstamo conjunto y otra persona no lo hace, ¿soy legalmente responsable?
Texto original: Zhang Kuan y Mingchu Gaofeng
Bufete de abogados Haotian Xinhe (Jinan) de Beijing
Resumen del árbitro:
Usuarios reales y El prestamista nominal acuerda de antemano que este último entregará el préstamo bancario al primero y que el primero asumirá la responsabilidad final del reembolso. Si el prestamista desconoce este acuerdo, incluso si el usuario real es declarado culpable de obtener un préstamo de manera fraudulenta debido a un "préstamo de pagaré", esto no afectará la validez del contrato de préstamo firmado entre el prestamista nominal y el banco. El prestamista seguirá siendo responsable de reembolsar el préstamo cuando expire su responsabilidad de pago.
Resumen del caso:
1. Wu Lihua y otras seis personas pidieron prestados 23 millones de yuanes a una cooperativa de crédito para renovar equipos. Wu Lihua y otras seis personas no pudieron pagar sus préstamos vencidos y la cooperativa de crédito demandó a las seis personas para que asumieran la responsabilidad del pago.
2. Se descubrió que Lu Honggang era el usuario real, y Wu Lihua y otras seis personas en realidad entregaron los préstamos de la cooperativa de crédito a Lu Honggang para su uso. La cooperativa de crédito no tenía conocimiento de los préstamos antes mencionados de Lu Honggang.
3. Una vez más se descubrió que debido al préstamo de 23 millones de yuanes involucrado en este caso, Lu Honggang fue declarado culpable de cometer fraude crediticio y sentenciado a 5 años de prisión.
Enfoque de la controversia:
¿El comportamiento criminal de Lu Honggang afecta la validez del contrato de préstamo involucrado? ¿Es el prestatario nominal responsable del reembolso?
Punto de vista:
La validez del contrato de préstamo firmado por la cooperativa de crédito y Wu Lihua y otras seis personas físicas debe determinarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 del "Contrato Ley de la República Popular China", y no está directamente relacionada con la condena de Lu Honggang a asumir responsabilidad penal.
En este caso, la cooperativa de crédito es una institución financiera que ha obtenido una licencia financiera, y Wu Lihua y otras seis personas tienen plenos derechos civiles y capacidad civil. La firma de un contrato de préstamo es la verdadera expresión de la intención de ambas partes y no viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos. Además, las partes involucradas en la firma del contrato de préstamo fueron la cooperativa de crédito, Wu Lihua y otras 6 personas. Lu Honggang no es parte del contrato de préstamo. El contrato de préstamo contiene tanto una garantía como una carta de compromiso. No existe colusión maliciosa entre las dos partes para dañar los intereses del país, del colectivo o de un tercero. Cada prestatario participó voluntariamente en el préstamo y entregó voluntariamente el dinero a Lu Honggang después de firmar el préstamo. El propósito del préstamo no es ilegal. Debido a que Lu Honggang no era parte en el contrato de préstamo mencionado anteriormente, el uso de hechos ficticios de modificación de equipos y otros medios no constituía una parte que celebraba un contrato mediante fraude o coerción, dañando los intereses nacionales, ni constituía una forma jurídica. para encubrir un propósito ilegal. La sentencia original determinó que el contrato de préstamo involucrado en el caso no era un contrato inválido según lo estipulado en el artículo 52 de la Ley de Contratos de la República Popular China, por lo que el contrato era legal y válido y tenía base fáctica y jurídica.
La sentencia original determinó que Wu Lihua y otras seis personas * * * tenían bases fácticas y legales para pagar los préstamos involucrados en el caso a la cooperativa de crédito.
Índice de Casos:
(2017) Corte Suprema N° 75
Leyes y normas relevantes:
Derecho de Contratos
Artículo 52 Si concurre alguna de las siguientes circunstancias, el contrato será nulo:
(1) Una de las partes celebra el contrato mediante fraude o coerción, perjudicando así los intereses nacionales;
( 2) Colusión maliciosa para dañar los intereses del país, del colectivo o de un tercero;
(3) Cobertura de fines ilegales en formas legales;
(4) Lesivos de los intereses públicos;
(5) Violar disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos.
Análisis práctico:
Si el prestatario nominal que firmó el contrato no coincide con el usuario real, la expresión de esta situación en la práctica no es uniforme, como "préstamo Dingming, seudónimo préstamo", préstamo seudónimo, préstamo seudónimo”, etc. Las leyes y reglamentos vigentes no regulan de manera uniforme las expresiones anteriores. Las expresiones más utilizadas en la práctica son: préstamo falso, préstamo falso. Según el sentido literal, los préstamos y los préstamos falsos deben distinguirse de la siguiente manera: Los préstamos a menudo se refieren a las necesidades de préstamos reales obtenidas por los prestamistas en el campo financiero en nombre de otros, en este momento, el prestatario, es decir, el prestatario en. el nombre del contrato, generalmente es consciente de que el préstamo está a nombre de otra persona. Los préstamos falsos a menudo se refieren a miembros del personal de bancos y otras instituciones financieras que se aprovechan de sus puestos para realizar préstamos a nombre de otros (o). unidades) o con nombres ficticios, y utilizan sus poderes para obligar a otros (o unidades) a conceder préstamos, y aprovechan la oportunidad de solicitar un préstamo para retener todo o parte del préstamo para uso personal. En este momento, el prestatario nominal del impostor desconoce los hechos del préstamo o no está dispuesto a hacerlo.
Por lo tanto, generalmente se cree que no existe ninguna relación de agencia en los "préstamos falsos" antes mencionados. Si hay pruebas suficientes para demostrar los hechos falsos, el falso prestatario no será considerado responsable. El "préstamo" mencionado anteriormente puede entenderse como el prestatario nominal al que el usuario real le confía la realización de un comportamiento de endeudamiento. En este caso, ¿es el prestatario nominal responsable del reembolso? En la práctica existe cierta controversia. El autor considera que según la interpretación del artículo 402 de la Ley de Contratos, el fiduciario celebra un contrato con un tercero en su propio nombre, y si el tercero tiene conocimiento de la relación de agencia, el contrato vinculará directamente los términos del contrato. el mandante y el tercero. En un préstamo nominal, si el prestamista conoce los hechos del préstamo nominal, el contrato vincula directamente al prestamista y al prestatario real. El prestatario nominal puede defenderse de acuerdo con el artículo 402 de la Ley de Contratos (en la práctica existen opiniones diferentes). ) no debe ser considerado responsable, al mismo tiempo, según lo dispuesto en el artículo 403 de la Interpretación de la Ley de Contratos sobre los derechos humanos del mandante y el derecho de los terceros a elegir, en el caso de tomar dinero prestado en el nombre del acreedor, el acreedor se entera del hecho de pedir prestado en nombre debido a la divulgación del prestatario nominal. Sí, el acreedor puede ejercer la opción. Para las dos situaciones anteriores, el autor ya ha resuelto la cuestión de si se les puede exigir una responsabilidad solidaria y no entrará en detalles aquí. Citando opiniones de jurisprudencia, este artículo cree que incluso si el proceso de endeudamiento nominal constituye un delito de fraude crediticio, el prestatario nominal no puede ser eximido de la obligación de reembolso. El autor está de acuerdo con esta opinión y por la presente la recomienda.
La diferencia entre préstamos personales y préstamos mancomunados.
En primer lugar, los préstamos se dividen en préstamos personales y préstamos corporativos. Entre ellos estarán los préstamos personales: préstamos personales para solicitantes y préstamos conjuntos para varias personas. La razón principal de los préstamos conjuntos es que el prestamista principal no puede cumplir con las condiciones de aprobación cuando los solicita por sí solo, y el banco requerirá que más prestamistas presten. Los préstamos sindicados son un poco gravosos como las garantías. Por ejemplo, cuando mi madre compra una casa (el certificado de bienes raíces dice madre), cuando solicita un préstamo, su edad, ingresos y otras condiciones no cumplen con los requisitos para el monto del préstamo hipotecario (por ejemplo, se pueden obtener 500.000 yuanes). aprobado, pero la madre solo es elegible para obtener 300.000 yuanes por su propio préstamo). En este momento, debido a que el hijo tiene un trabajo relativamente estable y altos ingresos, el banco le pedirá al hijo que sea coprestamista y la dejará. Apruebe 500.000 aquí. Como coprestamista, el hijo es en realidad el garante del préstamo de la madre.
¿Qué es el préstamo conjunto de la Caja de Ahorro Postal?
La razón principal del préstamo conjunto es que el prestamista principal no puede cumplir con las condiciones de aprobación cuando lo solicita por sí solo, y la Caja de Ahorros Postal requerirá que más prestamistas presten. Los préstamos sindicados son un poco gravosos como las garantías. Por ejemplo, cuando mi madre compra una casa (el certificado de bienes raíces dice madre), cuando solicita un préstamo, su edad, ingresos y otras condiciones no cumplen con los requisitos para el monto del préstamo hipotecario (por ejemplo, se pueden obtener 300.000 yuanes). concedido, pero la madre solo puede obtener 654,38+ para su propio préstamo) Calificación de diez mil yuanes), y en este momento, debido a que el hijo tiene un trabajo relativamente estable con ingresos más altos, el banco exigirá que el hijo sea co- prestamista y le permitió emitir 300.000 yuanes aquí. Como coprestamista, el hijo es en realidad garante del préstamo de la madre.