Perspectiva de la industria | Análisis de los cambios en los precios del suelo y los márgenes de beneficio en el primer lote de ciudades centralizadas de suministro de suelo
Introducción
La construcción de alta gama continúa comprimiendo los márgenes de beneficio, con una relación total entre terreno y vivienda en Wuxi y Xiamen que supera el 80%.
◎ Autor/Ma Qianli, Qiu Juan
A partir del 14 de mayo, más de la mitad de las ciudades (12) han iniciado el primer lote de licitaciones centralizadas para el suministro de tierras, y el " La política de "dos concentraciones" se ha implementado de manera constante; y entre las ciudades que recientemente han experimentado un suministro de tierras centralizado, hay muchas ciudades de puntos críticos como Beijing, Shenzhen y Hangzhou, que son más representativas para evaluar el impacto de la nueva política de suministro de tierras centralizado. . Para estudiar sistemáticamente el mercado de tierras bajo las dos nuevas políticas centralizadas, este artículo clasifica sistemáticamente la popularidad de las subastas de tierras, los cambios en los precios de las tierras y los márgenes de beneficio en el primer lote de ciudades de subastas de tierras centralizadas, con el fin de proporcionar sugerencias de referencia. para las empresas inmobiliarias en sus posteriores adquisiciones de terrenos.
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La popularidad de las subastas de tierras: la prima en Chongqing, Shenzhen y Xiamen supera el 30%
El 70% de las parcelas de Hangzhou han sido vendido al precio más alto
A mediados y finales de abril, las cinco ciudades de Changchun, Guangzhou, Chongqing, Wuxi y Shenyang completaron la primera ronda de subastas concentradas de tierras (se puede ver un análisis detallado en Industria Insights | Guangzhou, Chongqing, Wuxi, las primas elevadas y las subastas no vendidas están entrelazadas, y la diferenciación de popularidad se destaca aún más). Después del feriado del Primero de Mayo, el mercado de tierras estuvo extremadamente ocupado. Primero, Hangzhou, Beijing y luego Fuzhou, Qingdao, Xiamen y Shenzhen marcaron el comienzo sucesivamente de subastas de tierras concentradas. El área total de subastas de tierras en 11 ciudades [1] alcanzó los 43,09 millones de cuadrados. metros, con una superficie total de construcción de 43,09 millones de metros cuadrados. El valor de la transacción alcanzó los 505,6 mil millones de yuanes, cerca del monto total de transacciones de terrenos en 300 ciudades de todo el país en abril.
Desde la perspectiva de la popularidad del mercado, Chongqing, que no tiene límite de precios, todavía tiene la tasa de prima más alta, con una tasa de prima de hasta el 43%. Seguidas por Shenzhen y Xiamen. Aunque solo hay 5 o 6 parcelas de tierra que participan en la subasta, todavía atraen a un gran número de empresas inmobiliarias de renombre para participar. Las tasas de primas generales en las dos ciudades rondan el 30%. la popularidad del mercado es alta. Un ejemplo típico es Xiamen, donde las cinco parcelas de tierra se vendieron con éxito. Entre ellas, las parcelas de Huli, Siming y Jimei alcanzaron el límite superior del precio de licitación y entraron en la etapa de licitación y construcción. Se vendieron parcelas de tierra de Siming a Jianfa y Guomao respectivamente y Zhonghai ganó la licitación, incluido el concurso de construcción, el precio mínimo invisible en ambos lugares superó los 60.000 yuanes/㎡ y la tasa de prima real también superó el 55%. Es extremadamente feroz.
El cuarto lugar más popular es Hangzhou. Entre las 57 transferencias de terrenos residenciales, a más de 40 se les han limitado las primas y se han transferido a licitaciones para lograr proporciones autosostenibles. Hasta el 40% Recientemente, los precios de la tierra alcanzaron nuevos máximos en 20 sectores y el entusiasmo del mercado sigue aumentando.
Por el contrario, la popularidad del mercado de las ciudades del norte como Changchun y Qingdao es relativamente baja, especialmente Qingdao, con una tasa de prima de sólo el 2%. Sin embargo, en comparación con los mercados anteriores, el desempeño de Qingdao ha mejorado significativamente en este momento. En el caso de la parcela de terreno en el número 45 de Kaiping Road, distrito de Shibei, debido a que 17 postores se turnaron para aumentar sus ofertas, el precio del terreno aumentó del precio inicial de 10.310 yuanes/㎡ a 17.010 yuanes/㎡, lo que disparó el precio del disyuntor. de 17.000 yuanes/㎡ y se convirtió en la parcela de tierra de Shibei "New Land King", con una tasa de prima del 65%, se autosustentó a través de la competencia fuera de línea y finalmente fue ganada por Greentown China con un precio mínimo de 17.000 yuanes/㎡ +. Área de construcción residencial comercial propia de 2.156,9㎡.
Vale la pena señalar que, aunque Fuzhou, Wuxi y Guangzhou tienen primas promedio relativamente bajas debido a los "precios limitados de la tierra". Sin embargo, a juzgar por la situación real, la popularidad general del mercado en Wuxi no es baja. Sólo una de las 16 parcelas de tierra no ha alcanzado el precio máximo. El resto de las parcelas de tierra han entrado en la etapa de licitación o lotería, incluidas algunas relativamente impopulares. parcelas de tierra como la placa Xishan Donggang y la parcela norte del jardín de infancia Huairen también se vendieron a un precio máximo y con un arrendamiento competitivo de 5.000 metros cuadrados.
[1] La mayoría de las parcelas de tierra en Tianjin están sujetas a licitación in situ el 15 de mayo, por lo que Tianjin no está incluida en el siguiente estudio.
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Cambios en los precios de la tierra: los precios de la tierra todavía aumentaron en general bajo las "dos concentraciones"
Los precios mínimos en Chongqing y Xiamen aumentaron más del 45%
A juzgar por los niveles de precios del suelo en las 11 ciudades que completaron el primer lote de subastas de terrenos centralizadas, en comparación con los precios del suelo residencial en 2020, los precios de transacción del suelo en Fuzhou, Guangzhou, Changchun, Hangzhou y Shenzhen entre las 11 ciudades fue inferior al nivel del año pasado, mientras que los precios de la tierra en las ciudades restantes aumentaron todas muy prominente, especialmente Chongqing, que tiene el mayor aumento, hasta el 50% con la ayuda de dos parcelas de alta calidad. En la isla, los precios de la tierra en Xiamen también han aumentado significativamente. El precio mínimo promedio de 5 parcelas ha alcanzado los 35.823 yuanes por metro cuadrado, superando la primera línea de Beijing y Shenzhen.
Teniendo en cuenta que los cambios en el nivel general comparativo de precios de la tierra se ven afectados fácilmente por la distribución de la ubicación de las parcelas de tierra, utilizamos precios de tierra comparables para analizar más a fondo los cambios en los precios de la tierra de las 11 ciudades que completaron el primer lote. de subastas centralizadas de terrenos, típicas Al comparar los precios mínimos y del terreno con los precios de los terrenos circundantes (dentro de los 3 kilómetros), las ciudades se comportan de manera diferente. Las ciudades se pueden dividir aproximadamente en tres categorías:
La primera categoría son las ciudades con mayores aumentos de precios, como Wuxi, Xiamen, Beijing, Chongqing, Hangzhou, Shenzhen, Shenyang y otras ciudades que pueden no tenerlo. límites de precios, por ejemplo, en la subasta de tierras centralizada de Chongqing, se vendieron 22 parcelas de tierra a una tasa superior al 50%, lo que representa el 48% de las parcelas de tierra vendidas o en ciudades con mejor desempeño del mercado inmobiliario, como Hangzhou; Impulsada por la economía de Internet, la fortaleza integral de la ciudad es obvia. Con el rápido aumento de la población permanente y el fuerte apoyo a la demanda de compra de viviendas, las empresas inmobiliarias están entusiasmadas con la participación en las subastas. "Cap + autosuficiencia" casi se ha convertido. La "configuración estándar" de esta ronda de subastas de tierras en Hangzhou. Entre las 57 transacciones de tierras, el precio de la tierra aumentó. Hubo más de 48 casos y sólo 9 casos bajaron. Además, el desempeño de Xiamen también es sobresaliente. Aunque solo hay 5 proyectos de suministro de terrenos por primera vez, los 5 proyectos se vendieron con primas altas, especialmente la parcela de terreno de Huli ganada por C&D debido a la construcción competitiva de 13.200 metros cuadrados. el área del piso invisible El precio llega a 68.000 yuanes / ㎡, actualizando constantemente el precio mínimo en Xiamen.
La segunda categoría son las ciudades con aumentos y disminuciones similares, como Changchun, Guangzhou, Qingdao y otras ciudades. La calidad de la oferta de suelo en estas dos ciudades no es buena y el desempeño del mercado es relativamente estable. Vale la pena señalar que, aunque el desempeño general es pobre, hay terrenos que alcanzaron el precio máximo en las áreas centrales de las tres ciudades. Por ejemplo, 9 de los 42 terrenos en Guangzhou alcanzaron el precio máximo, en su mayoría concentrados. En Huangpu y Panyu, Nansha y otras regiones, la popularidad del mercado está obviamente dividida.
La tercera categoría son las ciudades con caídas relativamente grandes, como Fuzhou. El desempeño de esta subasta local también está polarizado. Hay muchas parcelas de tierra que activan límites de precios y hay muchas parcelas de tierra que se vendieron. al precio más bajo o incluso trama fallida. Desde el punto de vista del aumento de precios, aunque hay más parcelas con precios mínimos a la baja, si se tiene en cuenta la construcción adicional, los precios mínimos reales aumentarán aún más.
Para ser más específicos, seleccionamos las parcelas con los precios mínimos más altos de las ciudades que recientemente han concentrado la oferta de suelo y comparamos sus precios con los precios del suelo. Los resultados encontraron que: solo una ciudad. En Chongqing nació un nuevo rey de los precios unitarios de la tierra. Qingdao, Hangzhou y Wuxi fueron básicamente los mismos que los precios mínimos más altos de la historia. Shenyang, Changchun, Guangzhou, Fuzhou y otras ciudades cayeron drásticamente desde los precios mínimos más altos. Las razones son que, por un lado, los precios del primer piso en las cuatro ciudades La calidad de la oferta de suelo en lotes es mala y hay una falta de suelo de alta calidad en las zonas urbanas centrales. El desempeño de las dos ciudades del noreste, Changchun y Shenyang, no es tan bueno como el de las ciudades del delta del río Yangtze, como Hangzhou y Wuxi, por lo que la popularidad de los terrenos de alto precio en esta ronda es baja.
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Espacio de ganancias: el espacio de ganancias en las ciudades calientes continúa reduciéndose
La relación general entre tierra y vivienda en Wuxi y Xiamen supera el 80%
Para explorar más a fondo la rentabilidad de las empresas de bienes raíces bajo el New Deal de "Dos Concentraciones", tomamos como ejemplos 11 parcelas de tierra típicas vendidas en ciudades centralizadas de suministro de tierras y las calculamos en base al precio de venta promedio de proyectos residenciales. para la venta en un radio de 3 kilómetros Los resultados son consistentes con la popularidad del mercado. El desempeño es básicamente el mismo en ciudades como Wuxi, Xiamen, Chongqing y Hangzhou, donde el mercado está relativamente activo, la relación tierra-propiedad. Llega al 70% y el margen de beneficio es relativamente pequeño.
Un ejemplo típico es Wuxi. Aunque bajo la influencia de los límites de precios, la tasa de prima general en Wuxi no es alta, solo el 12 %, pero en términos de márgenes de beneficio, el rendimiento general es pobre. Tome la parcela de tierra de Zhongchu (Parcela No. Está a solo 1 estación de distancia y el transporte es muy conveniente. El precio inicial del terreno es 17.000/㎡. Después de que comenzó la subasta, Vanke elevó directamente el precio al precio máximo de 18.000/㎡). ㎡, y entró en la etapa de arrendamiento después de múltiples rondas de licitación, Sunac ganó con un precio total de 4.171 millones de 66.100 metros cuadrados de área de arrendamiento. El terreno fue vendido por proyectos circundantes a 20.000 yuanes por metro cuadrado. , la relación terreno-casa llega al 90% y la rentabilidad ya no existe.
Este no es un caso aislado. Las subastas locales de Xiamen también siguen la tradición de vender la mejor tierra en cada subasta. Aunque C&D ganó directamente la parcela de Huli 2021P03 en solo siete rondas, el precio de la transacción fue. 2,63 mil millones, y el precio de la transacción fue de 50,577 yuanes/㎡, con un área construida de 13,200㎡ y una tasa de prima del 24,64%㎡ Excluyendo las instalaciones incorporadas, el precio mínimo llega a 67,783 yuanes. /㎡ Sin embargo, el precio de venta promedio de viviendas comerciales en este terreno no debe exceder los 71.800 yuanes/㎡, y la diferencia entre vivienda y terreno es solo Con un precio de más de 4.000 yuanes/㎡, también es muy difícil de lograr. rentabilidad.
Vale la pena señalar que, si bien la relación general entre terreno y propiedad de la primera subasta de terrenos centralizada de Shenzhen es solo del 55%, incluye viviendas para talentos y terrenos cooperativos Shenzhen-Shantou, lo que resulta en un bajo nivel general de terreno. relación propiedad-propiedad. Un ejemplo típico es la parcela de tierra de Jiangangshan en Baoan, que fue ganada por Kaisa. El precio mínimo de venta del terreno es de al menos 70.237 yuanes/metro cuadrado, mientras que el precio mínimo de venta del terreno es de 83.625 yuanes/㎡. Relación terreno-casa Hasta el 84%, el margen de beneficio es relativamente pequeño.
En contraste, la relación tierra-vivienda en ciudades como Qingdao, Fuzhou y Changchun, donde la calidad de la tierra es relativamente pobre, es relativamente baja, en su mayoría por debajo del 40%, y aún mantienen una alta rentabilidad. .
El margen de beneficio bruto se calculó adicionalmente para el primer lote de 11 ciudades de subasta centralizadas. Se encontró que esta vez los márgenes de beneficio bruto de Qingdao, Fuzhou, Guangzhou y otras ciudades con un desempeño del mercado de subasta local relativamente estable. estaban todos por encima del 30% niveles relativamente altos; mientras que en Wuxi, Chongqing, Xiamen y otras ciudades donde el sentimiento de subasta de tierras es alto y los precios de la tierra han aumentado significativamente, el margen de beneficio bruto está en un nivel bajo, en su mayoría alrededor del 10%. Debido al límite máximo y los altos requisitos de construcción, es probable que muchas parcelas de tierra en Wuxi enfrenten pérdidas.
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La construcción de alta gama sigue reduciendo el margen de beneficio de los suelos residenciales de alta calidad
No debes perder las oportunidades de subastas de terrenos en Shanghai y Suzhou en el futuro
En resumen, aunque se ha completado más de la mitad del primer lote de subastas de tierras centralizadas en ciudades clave, a juzgar por el efecto general de las subastas de tierras, el patrón de subasta de tierras calientes no se ha completado. se ha frenado por completo y la puja por parcelas de tierra de alta calidad sigue siendo muy intensa. En ciudades como Hangzhou, Shenzhen y Xiamen, donde el mercado inmobiliario está en auge, la tasa de prima sigue aumentando. Según el precio de venta promedio de los proyectos circundantes en venta, la proporción entre terreno y vivienda es más del 70%. El margen de beneficio es pequeño, especialmente si se considera que debido a la construcción competitiva y otros factores, algunos proyectos tienen problemas de rentabilidad. Incluso en Qingdao y Shenyang, donde los precios de la tierra son en general relativamente estables, se ha limitado la licitación y finalización de algunas parcelas de tierra de alta calidad. El impulso para el aumento de los precios de la tierra sigue siendo muy fuerte y existe el riesgo de que se reduzcan los márgenes de ganancia.
Para la construcción urbana local, se puede decir que el enfoque de "limitar los precios del suelo y competir por la construcción" tiene múltiples propósitos. Por un lado, puede suprimir el indicador de la tasa de prima y controlar el aumento excesivo de la misma. precios mínimos nominales, por otro lado, también puede promover la oferta de viviendas asequibles o instalaciones públicas como viviendas para talentos y viviendas de alquiler. Pero para las empresas inmobiliarias, el coste de adquirir terrenos todavía ha aumentado sustancialmente. Tomando a Wuxi como ejemplo, la relación entre el precio del suelo y el precio de la vivienda del precio mínimo nominal en esta ronda de transacciones de tierras es solo del 64%, pero la relación entre el precio del suelo y el precio de la vivienda calculada sobre la base del precio mínimo vendible llega al 84%. .
En esta ronda de subastas de terrenos, aunque la mayoría de ciudades como Hangzhou, Xiamen y Shenzhen implementaron licitaciones de precio limitado, debido a la existencia de reglas como la licitación para la construcción, el costo real de adquirir la mayor parte Las parcelas de tierra siguen aumentando y se convierten en una fuerza impulsora potencial para una mayor presión al alza sobre los precios de la vivienda. Por lo tanto, desde la perspectiva de la eficacia de la regulación y el control local, sobre la base de un aumento razonable de la escala de oferta de tierra, se recomienda controlar verdaderamente el aumento real de los precios de la tierra. No sólo debemos poner un sombrero a la tierra nominal. precio, también deberíamos controlar más estrictamente el precio real de la tierra. No permitir que el método de control de la “competencia por la construcción” se convierta en la fuerza principal en la construcción de viviendas asequibles. Por ejemplo, Wuxi puede establecer el límite superior de la construcción competitiva de manera más razonable.
Específicamente, ciudades como Shanghai y Suzhou que implementarán "precios limitados y cotizaciones únicas" marcarán el comienzo de sitios de subastas concentrados. Un ejemplo típico es Shanghai. Por un lado, ha establecido un límite superior del 10% en las primas. Aquellos que oferten por terrenos al "precio cercano al promedio" de una empresa obtendrán el precio del terreno, y el precio del terreno quedará bloqueado. En un rango relativamente racional, por otro lado, las restricciones "contra la manipulación de licitaciones" también son extremadamente estrictas. Esta ronda de regulaciones de subasta de tierras de Shanghai estipula que hasta que se complete el proyecto y se confirmen los derechos por primera vez, las empresas. Los participantes en la subasta de tierras no pueden cooperar con los postores para el desarrollo, lo que permite a las pequeñas y medianas empresas ver más oportunidades de adquisición de tierras. Teniendo en cuenta que las líneas principales de "vivienda por vivienda, no especulación" y "tres estabilidad" de los bienes raíces aún están avanzando, es posible que más ciudades populares sigan nuevas políticas similares a Shanghai y Suzhou. A continuación, se recomienda que las empresas inmobiliarias puedan hacerlo. centrarse en las adquisiciones en dichas ciudades.
Composición tipográfica | Jenny
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