¿Puedo obtener un préstamo para vivienda comercial independiente?
1. ¿Puedo obtener un préstamo para una casa comercial independiente? ¿Cuál es el ratio de pago inicial?
Aunque las viviendas comerciales para uso autónomo tienen un precio de descuento del 30% respecto a las viviendas comerciales nuevas y de segunda mano en las zonas aledañas. Sin embargo, cabe señalar que este 30% de descuento sobre el precio de referencia es el punto más alto del mercado inmobiliario de Beijing en la segunda mitad de 2013. Por lo tanto, el descuento basado en estos datos de precios obviamente sigue siendo muy alto. Para las personas con necesidades urgentes que carecen de una casa donde vivir y sólo unos pocos pueden permitirse pagarla en su totalidad, parece inevitable recurrir a préstamos para vivienda. Además, aunque las casas comerciales independientes son de propiedad total, todavía tienen ciertos atributos de apreciación (o depreciación) de la inversión. Para los inversores, utilizar el apalancamiento de préstamos para hacer realidad sus sueños de vivienda es obviamente mucho más rentable que pagar el monto total.
¿A cuánto asciende el pago inicial de una casa comercial independiente? 20 preguntas sobre la compra de una casa ¡Ven y compruébalo!
¿Pueden las viviendas comerciales independientes utilizar préstamos? Creo que, dado que se trata de viviendas comerciales, se pueden comprar con un préstamo para vivienda independientemente de si se mezcla con factores gubernamentales, y cualquier política aplicable a los préstamos para vivienda actuales no tiene nada de especial en cuanto al tratamiento supranacional en teoría. Entonces, ¿cuánto pago inicial necesita para prepararse para comprar una casa comercial independiente y cuánto préstamo puede solicitar? ¿Cómo devolverlo cada mes? ¿Cuál es la forma más rentable de pagar su préstamo?
Ahora, permítanme aclarar las políticas de préstamos para vivienda actualmente implementadas en Beijing. Todos pueden consultarlo.
1. Préstamo para vivienda por primera vez
De acuerdo con la política de restricción de compra de viviendas de Beijing, las familias casadas con residencia permanente registrada en Beijing solo pueden comprar hasta dos unidades residenciales (las unidades comerciales y residenciales son (no se cuentan). El ejército y la policía los tratan como registro de hogar de Beijing). Las familias con registro de hogar fuera de Beijing que han pagado impuestos y seguridad social durante cinco años, y las familias solteras (incluidos los hogares divorciados) solo pueden comprar un máximo de una residencia. .
En cuanto a las viviendas comerciales independientes, cada familia calificada solo puede comprar una vivienda comercial independiente una vez en su vida, que es una suite. En el futuro, incluso si se divorcian, las familias que no tengan una casa a su nombre ya no podrán comprar casas comerciales para su propia ocupación. Para las familias que han comprado viviendas comerciales independientes, sus hijos mayores de 25 años pueden formar un hogar independiente y estar calificados para comprar viviendas comerciales independientes.
En el proceso de compra de viviendas comerciales para uso independiente, los grupos de compra prioritarios son aquellos que esperan viviendas asequibles y los hogares sin vivienda en Beijing. Teniendo en cuenta la realidad de que hay escasez de viviendas comerciales para uso independiente, se espera que en los próximos dos años la gran mayoría de los proyectos de vivienda comercial para uso independiente sean ganados por grupos prioritarios, y la mayoría de estas familias son compradores por primera vez. Si no puedes pagar el importe total, no te queda más remedio que pedir un préstamo y disfrutar de las pólizas pertinentes para préstamos para primera vivienda.
(1) Apoyo
El estado apoya los préstamos para vivienda por primera vez. Este tipo de préstamo básicamente resuelve necesidades rígidas y necesidades básicas de vivienda, y debe satisfacerse. Sin embargo, debido a que los bancos generalmente se encuentran en un estado de cuotas de préstamos insuficientes, los tiempos de desembolso de los préstamos son relativamente lentos y, debido a la situación actual del crédito financiero personal, existe la posibilidad de que se rechacen los préstamos. La gran mayoría de los bancos implementan la tasa de interés de referencia, y unos pocos bancos pueden implementar un aumento de la tasa de interés de referencia del 10% (1,1 veces la tasa de interés de referencia), o vender productos financieros junto con este. Los descuentos sobre las tarifas base son raros. En la historia del mercado inmobiliario de Beijing, sólo en 2009 el tipo de interés de referencia fluctuó un 30% (tipo de interés del 30%), pero aun así fue ligeramente superior al tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión en el mismo período.
(2) Primer préstamo comercial
El tipo de interés de referencia a más de 5 años es del 6,55. Un primer préstamo hipotecario requiere un pago inicial de no menos de 30 RMB del precio total y un límite de préstamo de no más de 70 RMB del precio total. El plazo del préstamo es de hasta 30 años. En términos generales, los jóvenes menores de 35 años que presenten su solicitud pueden obtener básicamente un período de amortización de 30 años. Una vez cumplidos los 40 años, el plazo de amortización se acortará. Los bancos generalmente consideran los 65 años como la edad límite para el pago (es decir, el pago debe completarse a esta edad). Por tanto, si vuelves a comprar una casa a los 50 años, el plazo de amortización es de sólo 15 años. Para el mismo importe del préstamo, el pago mensual será mayor, pero el interés total se reducirá.
El monto del préstamo se determinará con base en los atributos de la unidad, el estado crediticio financiero y los ingresos económicos del solicitante. En términos generales, el pago mensual no puede exceder el 50% del ingreso mensual de la familia.
Tomemos a Evergrande Yujingwan como ejemplo. A 22.000 yuanes el metro cuadrado, una casa de 90 metros cuadrados cuesta alrededor de 2 millones de yuanes.
El pago inicial no puede ser inferior a 600.000 yuanes y el préstamo comercial máximo no puede exceder los 1,4 millones de yuanes. Si se calcula de acuerdo con el pago mensual mínimo y el período de pago más largo, el pago mensual durante 30 años es de 8895,04 yuanes (método de capital e interés iguales). El pago total de intereses en 30 años asciende a 1,80221 millones de yuanes, lo que excede el capital. en 400.000 yuanes. Entonces, el ingreso mensual de esta familia que compra una casa debe exceder los 18.000 yuanes para obtener este préstamo de 1,4 millones de yuanes. Por supuesto, si una familia tiene escasez de dinero, puede pedirle a su empleador que falsifique sus certificados de ingresos y de impuestos, pero de repente se le quitan casi 9.000 yuanes del ingreso estimado de la familia para pagar el préstamo. Como persona de clase trabajadora, don. ¿No sientes que la carga es pesada?
También hay personas que están dispuestas a utilizar el método de pago de capital igual y pagar la misma cantidad de capital cada mes. Luego, el monto del pago mensual cambiará de mayor a menor en 30 años. será de 11.530,56 yuanes, y luego disminuye mes a mes, y en el mes 360, el reembolso es de 3.910,12 yuanes. El reembolso de intereses en 30 años es de 1,37932 millones de yuanes, que es un poco menos que el capital y más de 400.000 yuanes menos que. el método de capital e intereses iguales.
Por lo tanto, si desea aligerar la carga de su pago mensual, haga que el pago inicial sea lo más grande posible.
(3) Primer conjunto de préstamos del fondo de previsión
Existen diferencias en las unidades emisoras de préstamos del fondo de previsión, incluido el Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda común de Beijing y las Agencias Estatales Centrales de Vivienda. El Centro de Gestión del Fondo de Previsión (denominado gestión municipal y gestión estatal), también incluye el menos común centro de gestión del fondo de previsión para la vivienda directamente dependiente del Gobierno Central de China (denominado "gestionado directamente por el Gobierno Central") y el fondo de previsión para la vivienda. centro de gestión del sistema ferroviario, así como el centro de gestión del fondo de previsión de vivienda del ejército. Cabe explicar que la cobertura de la gestión estatal incluye agencias gubernamentales, instituciones públicas y empresas directamente dependientes del gobierno central dependiente del Consejo de Estado, y empresas de propiedad estatal directamente dependientes de ministerios y comisiones. La cobertura de la gestión municipal incluye agencias e instituciones gubernamentales en Beijing y sus distritos y condados, así como empresas de propiedad estatal, empresas privadas, empresas con inversión extranjera y empresas individuales directamente dependientes de Beijing y sus distritos y condados. La cobertura del gobierno central incluye agencias gubernamentales e instituciones públicas directamente dependientes del Comité Central del Partido, así como el Congreso Nacional del Pueblo, la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, varios partidos democráticos e instituciones públicas, así como empresas directamente afiliadas. La situación con el sistema ferroviario y el ejército es como su nombre indica y no se explicará.
El tipo de interés base para los préstamos para primera vivienda del fondo de previsión es del 4,5, lo que equivale a un descuento del 34% sobre los préstamos comerciales. Se puede decir que se trata de un préstamo para vivienda subvencionada que concede el Estado a los empleados. que pagan fondo de previsión. Según las últimas regulaciones en Beijing, los empleados que han pagado al fondo de previsión durante 12 meses consecutivos y todavía están pagando al comprar una casa pueden solicitar un préstamo del fondo de previsión, de lo contrario no pueden. Si te rompes por la mitad, tendrás que empezar desde el principio.
¿Cuánto puedo pedir prestado? El límite superior estándar estipulado por Beijing es de 800.000 yuanes. Si la calificación crediticia alcanza A, puede obtener un préstamo de 800.000 yuanes; si alcanza AA, puede obtener un préstamo de 920.000 yuanes; si alcanza AAA, puede obtener un préstamo de 1,04 millones de yuanes. La afirmación anterior es teórica, pero en realidad, debido al estricto límite de préstamo, el límite máximo de préstamo es generalmente de 800.000 yuanes. No importa cuán alta sea su calificación crediticia, no es fácil obtener 1,04 millones de yuanes.
En la actualidad, probablemente no sea fácil conseguir un préstamo de 800.000 yuanes. Debe realizar un depósito personal mensual de no menos de 700 yuanes (excluyendo el subsidio 1:1 de 700 yuanes de la unidad) para obtener un préstamo tan grande. En caso contrario, reduzca adecuadamente. Si un individuo deposita entre 500 y 600 yuanes al mes, probablemente pueda obtener un préstamo de 700.000 a 750.000 yuanes, que es un poco menos que antes. El algoritmo se anunció en las noticias hace algún tiempo, por lo que no entraré en detalles.
Los estándares de pago inicial para los préstamos de fondos de previsión son bastante extraños. Para una vivienda por primera vez con un área de construcción de menos de 90 metros cuadrados, el pago inicial no debe ser inferior a 20 RMB del precio total y el préstamo no debe exceder los 80 RMB del precio total. Para una primera vivienda con un área de construcción de más de 90 metros cuadrados (no incluida), el pago inicial no será inferior a 30 RMB del precio total y el préstamo no será superior a 70 RMB del precio total. . Esta política puede entenderse como un apoyo a la rígida demanda inicial de unidades pequeñas y medianas de precio bajo a mediano.
Tomemos a Evergrande Yujingwan como ejemplo. A 22.000 yuanes el metro cuadrado, una casa de 90 metros cuadrados cuesta alrededor de 2 millones de yuanes. Aunque hay un dicho que dice que el pago inicial no debe ser inferior a 20, en circunstancias normales, solo se puede obtener un préstamo de 800.000 yuanes, por lo que los compradores deben preparar un pago inicial de 1,2 millones de yuanes. Por lo tanto, debido al precio total y al monto del préstamo, el pago inicial en realidad llega a ser 60.
¿Cuál es el pago mensual? Basado en un préstamo de 800.000 yuanes con un plazo de 30 años, el pago mensual es de 4.053,48 yuanes (igual capital e intereses). El interés total durante 30 años es de 659.250 yuanes.
Si paga de acuerdo con el método de pago de capital igual, tendrá que pagar 5222,22 yuanes en el primer mes y 2230,56 yuanes en el mes 360, lo que se puede decir que disminuye mes a mes. Sin embargo, la carga de los pagos mensuales durante los primeros diez años fue ligeramente mayor. El importe total de los intereses es de 541.500 yuanes, que es 110.000 yuanes menos que los intereses pagados con el método de capital e intereses iguales. Sin embargo, el Centro del Fondo de Previsión no parece apoyar el método de capital igual.
Según el costo de vida en Beijing, el requisito previo para un pago mensual de 4.000 yuanes es que el ingreso mensual de la familia no sea inferior a 10.000 yuanes; de lo contrario, será más problemático mantener la calidad básica de la vida. vida. Y cuando se realiza un pago inicial de 1,2 millones de yuanes, muchas familias quedan inmediatamente reducidas a la pobreza extrema, y sería extraño que no se redujera la calidad de vida.
(4) ¿Es posible combinar préstamos?
(La respuesta anterior se publicó el 21 de octubre de 2015; consulte las políticas de compra de vivienda actuales y relevantes)
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2. Registro de hogar en Beijing, compré una casa comercial con un préstamo de fondo de previsión y quiero presentar una solicitud para las "viviendas comerciales independientes" recién lanzadas en Beijing. El índice de pago inicial ¿Cuánto se necesita?
Las disposiciones del Aviso sobre la regulación de las normas para el reconocimiento de segundas viviendas en préstamos para viviendas personales comerciales. (Jianfang [2010] núm. 83). Cuando un prestatario solicita un préstamo para comprar una segunda vivienda, el porcentaje de pago inicial del préstamo no debe ser inferior al 70%. Para los casos en los que no se muestra ninguna casa en el sistema de consulta de información de propiedad de transacciones de vivienda de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, pero hay 1 registro de préstamo de vivienda personal o 1 registro de retiro de compra de vivienda a través del sistema de crédito del Banco Popular de China. y el Sistema de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda de Beijing, los prestatarios solicitantes que cumplen las condiciones para obtener préstamos para una segunda vivienda siguen aplicando la política de que el porcentaje de pago inicial del préstamo no sea inferior al 60%.
3. ¿Puedo obtener un préstamo para una casa comercial independiente? ¿Cuál es el índice de pago inicial?
Es posible obtener un préstamo. Lo mismo que para una segunda casa, y el pago inicial mínimo es superior a 60, porque ahora el banco quiere comprobar. ¡Su registro de hipoteca no se puede eliminar!
4. ¿Puedo utilizar un préstamo del fondo de previsión de vivienda para pagar el pago inicial al comprar una casa? Si es así, ¿cuál es el porcentaje del préstamo?
Solo puedo responder a esta pregunta utilizando la política de préstamos del fondo de previsión de la ciudad de Nanchang, donde estoy ubicado.
Condiciones del préstamo:
1. Empleados que nunca han utilizado un préstamo del fondo de previsión para vivienda;
2. Tienen ingresos relativamente estables, buen crédito y tienen. la capacidad de pagar el capital del préstamo y la capacidad de intereses;
3. El prestatario y *** y el prestatario han pagado y depositado el fondo de previsión de vivienda en su totalidad durante 6 meses consecutivos de acuerdo con la "Vivienda de la ciudad de Nanchang". Medidas de gestión de depósitos y pagos del fondo de previsión" cuando solicito un préstamo del fondo de previsión ((incluidos 6 meses) o más, y el fondo de previsión para vivienda de mi cuenta no se ha retirado ni utilizado para este proyecto de préstamo del fondo de previsión;
4. El préstamo del fondo de previsión se utiliza para comprar viviendas independientes en esta ciudad (excluyendo Villa), debe tener un contrato de compra de vivienda legal
5. compra que cumpla con la normativa;
6. Proporcionar garantías que cumplan con la normativa legal.
Documentos relevantes y materiales de respaldo que deben presentarse:
Certificados de identidad del prestatario y *** y del prestatario, y libros de registro del hogar originales;
2, comprobante original del estado civil (acta de matrimonio, certificado de divorcio y declaración de soltería en formato unificado del centro de gestión);
3. Original de la cuenta de pago de primera clase del banco confiado;
4. El pago inicial de la primera suite no será inferior al 30% del precio total de la casa, y el pago inicial de la segunda casa no será inferior al 40% del precio total de la casa. La factura original del pago inicial;
5. El prestatario y *** ambos piden prestado el dinero 2 copias originales de la "Carta de Compromiso de Integridad para la Garantía de Préstamo y el Pago de Préstamos del Fondo de Previsión" firmada por la persona.
6. 1 copia original del "Informe de crédito personal" del Sistema de información crediticia del Banco Popular de China (autorizado por el banco encargado proporcionado);
7. del "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial" presentado por el departamento de gestión inmobiliaria;
8. Si solicita un préstamo en un lugar diferente, se requiere un comprobante de pago en un lugar diferente;
9. Otros materiales de apoyo que deban proporcionarse por motivos especiales del prestatario y ***.
El método para determinar el límite del préstamo del fondo de previsión es juzgar de manera integral el límite del préstamo y la capacidad de pago en función de factores como el estado de pago del fondo de previsión del prestatario, el saldo de la cuenta, el tiempo de pago y los años de pago restantes, es decir. :
Monto del préstamo = (El saldo de la cuenta del fondo de previsión del prestatario*** es el mismo que el saldo de la cuenta del fondo de previsión del prestatario)
El coeficiente del periodo de depósito restante es 1.
Coeficiente de tiempo de depósito:
Tiempo de depósito
Coeficiente de tiempo de depósito
6≤Tiempo de depósito≤12 (meses)
0.5
12 0.9 24 1 36 1.1 48 1.2 Tiempo de cotización>60 (meses) 1.3 Para los empleados transferidos de otros lugares, un centro de previsión normal emitirá un certificado de depósito de sueldo por 6 meses. o más, y transferir todos los fondos de previsión pagados en otros lugares a cuentas de fondos de previsión locales. El coeficiente de tiempo de depósito se establece uniformemente en 0,9; de lo contrario, se determina según el tiempo que el empleado pasa en el Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda de Nanchang. ●Proporción de pago inicial del préstamo del fondo de previsión: El pago inicial de la primera casa no será inferior al 30% del precio total de la vivienda, y el pago inicial de la segunda La casa no será inferior al 40% del precio total de la casa. Las casas comerciales renovadas deben agregar un cierto porcentaje al índice de pago inicial anterior, y el índice de aumento es la proporción del precio total de decoración estándar y el precio total de compra; /p> ● Período de préstamo del fondo de previsión: El plazo máximo del préstamo es de 30 años y no excederá la edad legal de divorcio y jubilación del prestatario. Si el prestatario ha pagado el fondo de previsión en su totalidad y de forma continua durante más de cinco años, el período del préstamo puede ampliarse de 1 a 5 años, pero no puede exceder el período máximo de préstamo estipulado por el centro. ●Tasa de interés del préstamo: La tasa de interés del préstamo del fondo de previsión sigue la tasa de interés del préstamo del fondo de previsión para vivienda personal anunciada por el Banco Popular de China. Si la tasa de interés nacional se ajusta durante el período del préstamo del fondo de previsión, se realizarán los ajustes correspondientes de acuerdo con las regulaciones (consulte la tabla comparativa de tasas de interés para obtener más detalles). Si el período del préstamo del fondo de previsión es de 1 año (incluido 1 año), se aplicará la tasa de interés del contrato y no se calculará en segmentos si el período del préstamo del fondo de previsión es superior a 1 año; cuando se ajuste la tasa de interés legal, la tasa de interés se calculará el 1 de enero del año siguiente. La nueva tasa de interés se implementará de acuerdo con el tramo de tasa de interés correspondiente a partir del 1 del mes, y el monto del pago mensual será. recalculado.