¿Pueden ayudarme a encontrar un artículo en inglés que presente la industria inmobiliaria de China? Gracias
Hora de actualización: 2006-01-19 10:16
En marzo del año pasado, cientos de compradores de viviendas hicieron cola para comprar una casa en un proyecto residencial en el centro de Shanghai. [China Daily]
Hace dos años, la gente empezó a oír hablar del "aterrizaje suave" de la economía de China, y ahora finalmente se ha hecho realidad. Al menos esta palabra de moda se ha hecho realidad en el motor de consumo interno más importante de China: la industria inmobiliaria.
Los expertos y analistas de la industria dicen que el aumento de los precios inmobiliarios se ha desacelerado (con algunas excepciones) y que es poco probable que estalle la burbuja en 2006.
Gu Yunchang, secretario general de la Asociación de Bienes Raíces de China, dijo: "La industria inmobiliaria está dentro del rango objetivo del gobierno para la estabilización de precios".
Los datos oficiales muestran que el crecimiento del precio de la vivienda en 70 ciudades se desaceleró durante tres meses consecutivos el año pasado, de 6,4 en julio a 6,3 en agosto, y luego a 5,5 en septiembre. Las estadísticas no se actualizan con frecuencia.
Gu dijo que la industria inmobiliaria seguirá siendo un motor clave de la economía de China, ya que puede estimular el consumo y la inversión. El desafío que tenemos por delante, afirmó, es hacerlo más saludable.
En abril del año pasado, el gobierno chino introdujo algunas medidas destinadas a frenar el rápido crecimiento de la industria. Las métricas varían según la ciudad e incluyen impuestos a las ganancias de capital, que dependen de la duración del período de tenencia del comprador, y el endurecimiento de las transacciones de tierras y las preventas.
Estas medidas han provocado la caída de los precios de la vivienda en algunas ciudades que alguna vez lideraron un auge inmobiliario en los últimos años, como Shanghai y algunas ciudades del vecino delta del río Yangtze.
“Si bien las estadísticas promedio (de Shanghai) han disminuido, notamos que todavía hay algunos proyectos que han recibido una buena respuesta del mercado, como Jing'an Four Seasons (un proyecto residencial en el centro de Shanghai).
La demanda en el mercado de Shanghai sigue siendo alta, dijo, ya que millones de residentes e inversores ricos pueden convertirse en compradores potenciales una vez que los precios en Beijing se estabilicen. están aumentando modestamente, lo que convierte a Shenzhen en la más rica de China por ingreso per cápita. Los precios de la vivienda en la ciudad de Shenzhen se han disparado a medida que la gente se apresura a comprar en los últimos meses.
Mientras los esfuerzos del gobierno por enfriar el mercado han aumentado. ha sido eficaz, algunos dicen que será difícil contener el crecimiento continuo
“Para comprender la tendencia del mercado, es necesario dejar de lado los datos promedio y observar áreas específicas”, dijo Pan Shiyi, un real de Beijing. magnate inmobiliario. “En lo que respecta al mercado de Beijing, es poco probable que los precios bajen. ”
Aumento constante
Las estadísticas oficiales muestran que de enero a septiembre de 2005, los precios de las transacciones de viviendas sobre plano en Beijing aumentaron un 24,7% interanual.
Pero el aumento se produjo principalmente en En el primer trimestre, las fluctuaciones se redujeron después de abril. En septiembre, los precios de la vivienda sólo aumentaron un 1,1% en comparación con agosto
“El gobierno lanzó algunas políticas restrictivas al final. de marzo, que tuvo cierto impacto en el mercado. Se trata de bienes raíces de alta gama", dijo Pan, quien se ha hecho un nombre entregando proyectos ultramodernos en el centro de Beijing.
"Pero vimos. El mercado se estabilizará en septiembre, y creo que incluso en el peor de los casos, a corto plazo tampoco habrá disminución en el precio o el volumen. ”
Su confianza se basa en el buen crecimiento económico en todo el país y en el hecho de que la demanda de vivienda en la capital supera el suelo disponible para desarrollar.
Sitio web líder en bienes raíces www.focus .cn En una encuesta reciente realizada a 2.736 residentes no residentes en Beijing, el 80,2% de ellos (incluidos algunos extranjeros) dijeron que planeaban comprar propiedades en Beijing por motivos de desarrollo profesional o de inversión
Debido al gobierno. Aunque los tradicionales beneficios de vivienda gratuita para departamentos gubernamentales y empresas estatales fueron abolidos a finales de los años 1990, la única manera de ser propietario de una casa en las ciudades chinas era comprarla en el mercado.
A la demanda real se suma el gran número de inversores actualmente excluidos de los mercados bursátiles estancados y que tienen pocas otras opciones de inversión.
Decenas de universidades ubicadas en Beijing producen más de 150.000 graduados cada año, la mayoría de los cuales se quedan en la capital para trabajar y vivir. Los ministerios del gobierno central contratan a más de 10.000 funcionarios públicos de todo el país cada año, y el gobierno municipal de Beijing contrata a miles más de otras fuentes, sin mencionar a los inmigrantes.
La Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing dijo en una conferencia de prensa en agosto que aproximadamente 7.000 hectáreas de nuevas tierras estarían disponibles para desarrollo comercial en el primer semestre de 2005, mientras que la demanda era de 4.000 hectáreas.
Además, la oficina anunció que detendrá el suministro de terrenos para desarrollo comercial dentro de la Segunda Carretera de Circunvalación, el área central de la ciudad de 800 años de antigüedad, lo que intensificó el sentimiento por más aumentos de los precios de la vivienda.
El consenso entre muchos promotores y compradores de viviendas locales es que el auge inmobiliario de Beijing nunca disminuirá antes de 2008, porque los próximos Juegos Olímpicos traerán un paisaje completamente nuevo, nuevas redes de metro entrecruzadas y enormes negocios. Las oportunidades harán subir aún más los precios de las propiedades.
Calma
Si bien la perspectiva optimista es popular en Beijing y muchas otras ciudades, algunas están emitiendo advertencias.
“Cada industria tiene sus ciclos de auge y caída, y la industria inmobiliaria no es una excepción”, afirmó Yi Xianrong, economista principal del Instituto de Banca y Finanzas de la Academia China de Ciencias Sociales.
“Una vez que el precio supere el poder adquisitivo del público en general, la situación se revertirá e incluso los promotores más ricos no podrán escapar”.
Durante cinco años, la inversión inmobiliaria de China ha crecido Eso es tres veces más rápido que el crecimiento del producto interno bruto (PIB), lo que ha provocado un aumento vertiginoso de los precios del acero y el cemento, cortes de energía y temores de un sobrecalentamiento de la economía.
La especulación tampoco tiene límites. En Shanghai, la capital financiera de China, los precios de muchos apartamentos se duplicaron o triplicaron entre 2003 y 2004. En una época en la que los precios subían casi a diario y los compradores hacían fila frente a cada nuevo proyecto, eran comunes las historias de personas que hipotecaban cinco o más apartamentos o villas para especular.
“Si los precios inmobiliarios crecen demasiado rápido, superarán con creces su valor real, provocando una burbuja”, dijo el banco central en un informe del 5 de agosto del año pasado.
El informe afirma que la burbuja en los mercados de viviendas de segunda mano y de lujo de Shanghai ya era evidente el año pasado, con los precios promedio aumentando un 19,1% en el primer trimestre.
El gobierno municipal de Shanghai respondió. En marzo, el tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios con vencimiento superior a cinco años se incrementó en 20 puntos básicos, hasta 5,56 5438 0. Además, han cambiado dos regulaciones importantes: una exige que los propietarios cancelen su hipoteca antes de vender la propiedad y otra que exige que los compradores realicen un depósito de $30 en lugar de $20.
Además, el gobierno planeó en 2005 una superficie total de 20 millones de metros cuadrados de terreno para el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo coste, una medida destinada a frenar los altísimos precios.
A medida que aumenta el volumen de transacciones, los precios de la vivienda en Shanghai han caído durante varios meses consecutivos. Según la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, Shanghai fue una de las cinco ciudades donde los precios de la vivienda cayeron, aunque los precios promedio de la vivienda aumentaron un 0,5 en las 70 ciudades encuestadas de septiembre a octubre del año pasado. Se cree que la situación real en muchos proyectos locales es aún peor, y algunos ni siquiera han vendido una sola casa desde su lanzamiento al mercado.
“Cuando el mercado está en auge, todo el mundo piensa que los precios van a subir cada vez más”, dijo Michael Hart de JLL. "Será positivo para los chinos darse cuenta de que el mercado inmobiliario no es unidireccional".
Dijo que los altibajos del mercado de valores de Shanghai pueden servir como recordatorio no sólo para los inversores locales. , pero también para inversiones en otras ciudades. Los lectores también deben ser más maduros.
Regreso a la Tierra
A pesar de esto, todavía hay algunos puntos calientes en la industria inmobiliaria de China.
En Shenzhen, en los nueve meses finalizados el 30 de septiembre del año pasado, los precios de la vivienda aumentaron una media del 12,2% interanual hasta casi 7.000 yuanes (854 dólares) por metro cuadrado. Pero el mercado pudo haber recibido ayuda: los medios locales sospechaban ampliamente que al menos el 30% de las compras fueron realizadas por especuladores de la vecina Hong Kong y otras ciudades del continente.
Esta situación ha llevado recientemente al gobierno de Hong Kong a endurecer las reglas comerciales, como exigir a los desarrolladores que vendan todas las unidades residenciales en nuevos proyectos inmediatamente (en lugar de en lotes) después de obtener el permiso de preventa para los edificios sin terminar.
Pero la situación general en todo el país parece estar enfriándose. Si bien el crecimiento interanual del precio de la vivienda sigue siendo bastante alto, el crecimiento mensual se acerca a cero.
Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas de China, el crecimiento de la inversión inmobiliaria se desaceleró drásticamente desde 26,7 en el primer trimestre, con una tasa de crecimiento promedio de 22,2 de enero a septiembre.
“Hay cierta ceguera e imprudencia en el mercado, y el sentimiento del mercado tiende a esperar y ver después de que el gobierno endurezca las políticas”, dijo Gu, de la Asociación de Bienes Raíces de China. "Pero ahora el ambiente es más racional y el mercado empieza a calentarse de nuevo".
Pero algunos expertos aún no están dispuestos a levantar la advertencia.
“El gobierno no puede permitir que la industria inmobiliaria colapse porque esto suprimirá el crecimiento económico general e incluso puede desencadenar una crisis financiera”, dijo Su Jing, analista de Anbound, un grupo de expertos económicos con sede en Beijing.
Las estadísticas del Banco Central muestran que los préstamos hipotecarios y de desarrollo inmobiliario totalizaron 2,68 billones de yuanes (327 mil millones de dólares) en 2005, lo que representa el 14% del saldo total de préstamos del país en septiembre.
“Pero el gobierno no puede optar por reducir los precios de la vivienda aumentando masivamente la oferta de suelo urbanizable, porque esto desencadenaría un nuevo auge de la construcción y aumentaría los precios de los materiales, anulando así todos los esfuerzos para evitar el sobrecalentamiento”, explica Su. . Sostuvo que el desarrollo de 20 millones de metros cuadrados de viviendas de bajo costo en Shanghai era sólo un "caso individual".
"Pero el mercado es tan sensible ahora", dijo Su, "que el gobierno tendrá que piénselo dos veces antes de tomar cualquier otra medida ”
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