He contratado a un contador para una empresa inmobiliaria recién creada. ¿Quién puede ayudarme a configurar las cuentas?
Tratamiento contable de las empresas inmobiliarias
Capítulo 1 Normativa de gestión y contabilidad de ingresos de explotación
1 Alcance de los ingresos de explotación Los ingresos de explotación se refieren a las empresas dedicadas a la gestión de propiedades y otros operaciones Ingresos diversos obtenidos de actividades, incluidos los ingresos del negocio principal y otros ingresos del negocio.
1.1 Los ingresos comerciales principales se refieren a los ingresos obtenidos por una empresa al proporcionar mantenimiento, administración y servicios a los propietarios y usuarios de propiedades cuando participan en actividades de administración de propiedades, incluidos los ingresos por administración de propiedades, los ingresos operativos de la propiedad y los ingresos por administración de propiedades. .Revisión de ingresos.
1.1.1 Los ingresos por gestión de propiedades se refieren a los ingresos por servicios públicos, los ingresos por servicios públicos y los ingresos por servicios especiales recaudados por las empresas de los propietarios y usuarios. El alquiler cobrado por la empresa por la casa con derecho de uso (como la casa del marido) también se incluye en los ingresos por gestión de la propiedad, y se establecen cuentas detalladas para la contabilidad.
1.1.2 Los ingresos operativos de la propiedad se refieren a otros ingresos operativos de las empresas, excepto la administración de propiedades y los servicios. Por ejemplo, los ingresos procedentes de la explotación de casas, edificios e instalaciones públicas sobre los que la empresa posee sus propios derechos de propiedad, los ingresos por comisiones iniciales, etc.
1.1.3 Los ingresos por reforma de una propiedad se refieren a los ingresos obtenidos por una empresa por la reparación de las partes más utilizadas de la casa y de las instalaciones y equipos más utilizados por encargo del comité de gestión del propietario o del propietario o usuario de la propiedad. . 1.2 Otros ingresos comerciales se refiere a los ingresos obtenidos por la empresa de otras actividades comerciales distintas de su negocio principal, incluidos los ingresos obtenidos por la empresa de la operación de las casas, edificios e instalaciones públicas proporcionadas por el comité de propietarios o el propietario o usuario de la propiedad. por su parte, como Ingresos por alquiler de casas; ingresos por operación de instalaciones públicas como estacionamientos, piscinas y diversos campos de golf, también incluyen ingresos por agencias de vivienda, ventas de materiales y suministros, reciclaje de residuos, operaciones comerciales y; ingresos por transferencias de activos intangibles, etc.
1.2.1 Los ingresos de explotación de casas comerciales se refieren a los ingresos obtenidos por las empresas al realizar actividades comerciales utilizando casas comerciales proporcionadas por el comité de gestión de propietarios o por los propietarios y usuarios, como la apertura de gimnasios, salones de baile, salones de belleza, etc. Ingresos de peluquerías, comercios, restaurantes, etc.
2 Reconocimiento y calendario de los ingresos de explotación
2.1 La empresa reconocerá la realización de los ingresos de explotación cuando se haya prestado el servicio y se haya recibido el precio o se haya recibido el precio. sido obtenido. Los ingresos operativos del año en curso deben incluirse en las pérdidas y ganancias del año en curso y no pueden adelantarse ni diferirse. El siguiente contenido requiere respuesta para ser visto
2.2 Los ingresos por reformas de inmuebles se reconocerán como ingresos de explotación previa aprobación del comité de gestión de propietarios o del propietario o usuario del inmueble. Si una empresa firma un contrato o convenio de pago con la junta de propietarios o con el propietario o usuario del inmueble, la realización de ingresos de explotación podrá reconocerse con base en la fecha de pago estipulada en el contrato o convenio o en la fecha de recepción del precio estipulado en el contrato.
3 Procesamiento de cuentas contables de ingresos operativos
3.1 Los ingresos operativos provenientes de la administración de propiedades, la operación de propiedades, la renovación de propiedades y otros negocios se incluyen en la cuenta "ingresos comerciales principales". Otros ingresos que caen dentro del alcance de otros ingresos comerciales, como las ventas de materiales y suministros, se incluyen en la cuenta "otros ingresos comerciales". Las cuentas anteriores deben establecerse y contabilizarse detalladamente según categorías de ingresos y oficinas de gestión de proyectos.
3.2 La empresa utiliza el local del comité de propietarios para cobrar las tarifas de estacionamiento, y los ingresos obtenidos se incluyen en el crédito de la cuenta "Otras cuentas por pagar - *** cobro de tarifas de estacionamiento del lugar", y el monto total Se acumula y paga Impuesto sobre las ventas y recargos. Al pagar los ingresos de la junta de propietarios o gastos diversos de administración que deban ser sufragados según el contrato de servicio de administración de la propiedad (desembolsados según lo establecido en el contrato), se incluirán en el débito de la cuenta "Otras cuentas por pagar - * ** cobro de tarifas de estacionamiento del sitio"; la propia empresa inmobiliaria recibirá los ingresos, es decir, el saldo acreedor de la cuenta "Otras cuentas por pagar - *** cobro de tarifas de estacionamiento del lugar", se debita y se transfiere a "Otros ingresos comerciales". Cada empresa puede configurar cuentas detalladas para la contabilidad por oficina de gestión de proyectos y categoría de gastos según la situación real.
Capítulo 2 Normas de gestión de la contabilidad de costos y gastos
1 Método de contabilidad de costos La contabilidad de costos debe seguir el principio de relación ingresos-costos y basarse en diferentes proyectos comerciales, como la administración de propiedades, operación de la propiedad y renovación de la propiedad. Recaudar los costos y gastos respectivos, y una vez determinado el método de contabilidad de costos, no se puede cambiar arbitrariamente durante al menos un año fiscal.
2 Principios de división de costos Para calcular correctamente los costos, se deben distinguir los siguientes límites de costos y gastos:
2.1 Los límites entre los costos de producción y operación y los costos de no producción y operación sólo puede calcularse mediante el consumo normal de las actividades de producción y operación. Los costos de producción y operación incluyen principalmente: salarios, bonificaciones y honorarios de asistencia social, fondos sindicales y fondos para educación retirados en proporciones prescritas para el personal involucrado directamente en la administración de propiedades y otras actividades comerciales, honorarios de reparación y mantenimiento de las partes principales de la casa y la propiedad; instalaciones y equipos principales; tarifas de agua y electricidad para las partes de primer uso de la casa y tarifas de protección laboral para el personal que participa directamente en la administración de propiedades y otras actividades comerciales; honorarios utilizados directamente para la administración de propiedades y otras actividades comerciales, depreciación de activos fijos, etc. El consumo de actividades no productivas y operativas, como actividades de inversión y actividades de financiación; el consumo de pérdidas extraordinarias, como pérdidas por robo de desastres, daños y perjuicios, recargos por pagos atrasados y otros gastos de compensación, pérdidas por deterioro de activos, etc., no pueden incluirse en la producción. y costos de operación.
2.2 El límite entre los costos de producción y operación y los gastos del período. Todos los gastos operativos y administrativos que no están relacionados con las actividades directas de producción y operación de la empresa se incluyen en los gastos del período. Por ejemplo: gastos de gestión administrativa incurridos para organizar y gestionar la empresa, etc.
2.3 Los límites de costos y gastos en diferentes períodos contables se basan en el principio de "base devengado" para determinar los costos y gastos del período actual y calcular correctamente los "gastos pagados por adelantado" y los "gastos acumulados". . Los "gastos pagados por adelantado" y los "gastos acumulados" que no hayan sido aprobados por las autoridades fiscales competentes al final del período contable deben incluirse en las pérdidas y ganancias del año en curso.
2.4 Los límites de costos de las diferentes unidades contables se basan en las necesidades de la administración y los costos se calculan de acuerdo con la oficina de administración. Los costos y gastos incurridos por la oficina de administración se incluirán directamente en el costo de la oficina de administración.
3 Contabilidad de costos y configuración de cuentas 3.1 Configure cuentas detalladas de "costos comerciales principales" de acuerdo con las diferentes oficinas de administración, calcule y recopile los costos comerciales principales.
3.2 Bajo el costo comercial principal, el "costo de administración de la propiedad", el "costo de operación de la propiedad" y el "costo de revisión de la propiedad" se establecen de acuerdo con los diferentes objetos contables en el proceso de administración de la propiedad y de acuerdo con la categoría de costo. en la cuenta detallada Configure cuentas detalladas de tercer nivel.
3.3 Contabilidad de costes de gestión de inmuebles
3.3.1 Contabilidad de costes de gestión autogestionada. Si se prestan servicios de administración de propiedades autónomos, todos los costos directos incurridos pueden incluirse en los "costos comerciales principales - costos de administración de propiedades" según las categorías de costos.
3.3.2 Cálculo de los costes de gestión de la subcontratación. Para algunos servicios públicos que se subcontratan, como paisajismo, limpieza, etc., el pago generalmente se realiza de acuerdo con el contrato firmado. El costo es el monto de liquidación del contrato y se incluye en el "costo principal del negocio - propiedad". a la categoría de costos de gestión”.
3.4 Cálculo de los costos de operación de la propiedad Cuando una empresa de administración de propiedades opera casas, edificios, instalaciones públicas y otras propiedades proporcionadas por el comité de propietarios o los propietarios y usuarios de la propiedad, los costos deben pagarse a los propietarios. y los gastos de arrendamiento, gastos de contratación, etc. se incluyen en los "principales costes empresariales - costes de explotación de la propiedad". Los salarios laborales, las bonificaciones y las tarifas de asistencia social, los fondos sindicales, los fondos de educación y las tarifas de protección laboral incurridos directamente para los proyectos comerciales mencionados anteriormente se retiran en proporciones prescritas; las tarifas de materiales, las tarifas de agua y electricidad, etc. también se incluyen en el "principal"; costos comerciales-costos operativos de la propiedad".
3.5 Cálculo de los costos de renovación de la propiedad Los costos de renovación de la propiedad se refieren a los gastos reales del proyecto incurridos para la revisión y renovación de las partes de primer uso de la casa, las instalaciones de primer uso y el equipo realizado por la empresa de administración de la propiedad. .
3.6 Contabilización de otros gastos comerciales Otros gastos comerciales se refieren a los costos y gastos relevantes incurridos por la empresa en otras actividades comerciales. Las tarifas de uso pagadas por edificios comerciales pagadas por la empresa se incluirán en otros gastos comerciales.
3.7 Contabilización de los gastos del período Los gastos de puesta en marcha incurridos durante el período de preparación de la empresa se incluirán en los "gastos diferidos a largo plazo" antes de que la empresa realice los ingresos, y no se incluirán en las ganancias y pérdidas actuales. Una vez obtenidos los ingresos, los gastos iniciales se incluyen en las pérdidas y ganancias actuales en una sola suma. Los gastos del período incurridos después del período de preparación y antes de que la empresa realice los ingresos se incluyen directamente en las pérdidas y ganancias actuales; los gastos del período incurridos después de que la empresa realice los ingresos, es decir, durante el período operativo normal, se incluyen directamente en las pérdidas y ganancias actuales; . La contabilización de los gastos del período se realizará de conformidad con lo establecido en el "Sistema de Gestión Financiera del Grupo ****". Los gastos de oficina, gastos de comunicación, gastos de entretenimiento empresarial, gastos de promoción empresarial y gastos de viaje se calculan de manera uniforme según las categorías de departamento en gastos del período.
Capítulo 3 Contabilidad de la Ingeniería de la Propiedad
1 Contenido de la Ingeniería de la Propiedad La ingeniería de la propiedad se refiere a la revisión de las mismas partes de la casa y de las mismas instalaciones y equipos realizada por la empresa administradora de la propiedad. , proyectos de rehabilitación y decoración de edificios de gestión y edificios comerciales aportados por juntas de propietarios o propietarios y usuarios de inmuebles. Los proyectos inmobiliarios generalmente se dividen en dos tipos según sus métodos de implementación: modo autooperado, que se refiere a la empresa de administración de propiedades que organiza la construcción por su cuenta; modo de subcontratación, que se refiere a que la empresa de administración de propiedades confía a una unidad externa para contratar la construcción; proyecto.
2 Para la contabilidad de proyectos inmobiliarios, la cuenta detallada "Proyectos inmobiliarios" debe configurarse en la cuenta "Construcción en curso" para recopilar diversos gastos incurridos por los proyectos inmobiliarios. El lado del débito de esta cuenta registra diversos gastos incurridos para proyectos inmobiliarios; el lado del crédito registra el importe arrastrado de los costos del proyecto inmobiliario terminados; el saldo deudor de esta cuenta refleja el costo real de la construcción en curso; Esta cuenta debe contabilizarse estableciendo cuentas detalladas según la categoría del proyecto.
2.1 Contabilidad de proyectos autooperados. Cuando una empresa organiza la construcción por sí misma, el lado del débito de esta cuenta contabiliza diversos gastos incurridos en la construcción de proyectos inmobiliarios, incluidos costos de mano de obra, costos de materiales, suministros de ingeniería, tarifas de uso de maquinaria, etc. Si se determina que los gastos anteriores corren a cargo de un determinado proyecto cuando se incurren, se incluirán directamente en el costo del proyecto, si hay varios proyectos involucrados, se deben agregar las cuentas correspondientes para recaudar los gastos relevantes y luego asignarlos de acuerdo con ellos; ciertos estándares e incluidos en cada proyecto relevante.
2.2 Contabilidad de proyectos subcontratados. Al encomendar a una unidad externa la contratación de un proyecto, el precio del proyecto pagado a la unidad contratante se incluirá en la cuenta "Proyectos en Proceso - Proyectos Inmobiliarios - **Proyectos" y se acreditará a "Depósitos Bancarios" y otras cuentas.
2.3 Contabilización de la finalización y entrega del proyecto.
2.3.1 Cuando el proyecto de reforma, renovación y renovación de las mismas partes, instalaciones y equipos de la vivienda realizado por la empresa esté finalizado y entregado para su uso, se deberá aprobar el precio de liquidación final del proyecto. por el comité de propietarios o el dueño de la propiedad, Aprobación de visa de usuario. Si el precio del proyecto está cubierto por el fondo de mantenimiento, la liquidación de la transferencia se basará en la tabla de prorrateo; si el proyecto no está cubierto por el fondo de mantenimiento, el precio se liquidará con base en la visa del propietario o usuario del inmueble;
2.3.2 Procesamiento de la cuenta contable para la finalización y entrega del proyecto: debitar la cuenta "Depósitos Bancarios" o "Cuentas por Pagar a Largo Plazo - Fondo de Garantía", y acreditar la cuenta "Ingresos Principales del Negocio - Rehabilitación de la Propiedad". Cuenta "Ingresos"; Al mismo tiempo, el costo del proyecto inmobiliario terminado se traslada, debitando el "costo comercial principal-costo de revisión de la propiedad" y acreditando la cuenta "construcción en curso-proyecto inmobiliario-** proyecto".
Capítulo 4 Contabilidad de los fondos de mantenimiento
1 La configuración de la cuenta debe configurar la cuenta detallada "Fondo de depósito en garantía" en "Cuentas por pagar especiales" para contabilizar las casas confiadas para ser administradas por la empresa. Fondo de mantenimiento de piezas e instalaciones y equipos públicos.
2 Contabilización de los fondos de mantenimiento
2.1 Contabilización de la recepción de fondos de mantenimiento Al recibir fondos de mantenimiento, debite la cuenta "Depósito bancario" y acredite "Cuentas por pagar especiales - Fondo de depósito en garantía" -principal ".
2.2 Contabilidad de Intereses del Fondo de Mantenimiento La empresa recibe el aviso de cálculo de intereses bancarios, que pertenecen a los ingresos por intereses del depósito del fondo de garantía. Se debita la cuenta "Depósito Bancario" y las "Cuentas por Pagar Especiales - Fondo de Garantía". - Se acreditan los "intereses".
2.3 Fondo de Mantenimiento Contabilidad de Ingresos Las empresas inmobiliarias pagan por el uso de edificios comerciales e instalaciones y equipos públicos propiedad de todos los propietarios, y deben pagar las tarifas correspondientes, como tarifas de arrendamiento, tarifas de contrato, tarifas de usuario pagadas, etc. ., como ingresos del fondo de mantenimiento, se incluyen en el crédito de las “Cuentas por Pagar Especiales - Fondo de Garantía”.
2.4 Contabilidad del uso del fondo de mantenimiento Para proyectos en los que la empresa realiza tareas de revisión, actualización y transformación de las partes de primer uso de la casa y de las instalaciones y equipos de primer uso, los gastos reales del proyecto se calcularán mediante la cuenta de "ingeniería de propiedad" El método de contabilidad es el mismo que el del Capítulo 4.
2.5 Si una unidad externa realiza la tarea de revisión, después de la finalización del proyecto, la liquidación se realizará con la unidad de ejecución después de la aprobación. por el comité de propietarios o el dueño o usuario de la propiedad, y el monto se liquidará de acuerdo con el costo de mantenimiento. La tabla de asignación de fondos se utiliza para la transferencia de asignación, debitando "Cuentas por Pagar Especiales - Fondo de Garantía" y acreditando "Depósitos Bancarios" y otros. cuentas.
Capítulo 5 Contabilidad de Cobros
Las empresas deben configurar la cuenta detallada "Cuentas de Cobro" en la cuenta "Otras Cuentas por Pagar" para calcular el cobro y el pago de la empresa, tales como. como la tarifa de instalación inicial de medidores de electricidad y la tarifa de instalación inicial de TV por cable cobrada en nuestro nombre. También se contabiliza en esta cuenta el alquiler cobrado por la empresa encomendada al propietario del inmueble. Esta cuenta debe detallarse según los tipos de comisiones de cobro y pago y calcularse según las unidades de negociación.