Algunas empresas inmobiliarias han logrado reanudar sus trabajos y más de 10 ciudades han optimizado la supervisión de los fondos de preventa.
Para rescatar a las empresas inmobiliarias, los reguladores han tomado medidas frecuentes recientemente. El 18 de abril, el Banco Central y la Administración Estatal de Divisas emitieron 23 medidas para apoyar la economía y las finanzas, mencionando que "los bancos comerciales y las empresas de gestión de activos financieros deberían proporcionar servicios financieros para las fusiones, adquisiciones y reorganizaciones de empresas inmobiliarias clave". proyectos de eliminación de riesgos"; el 25 de abril, el Banco Central convocó a bancos estatales, bancos por acciones y empresas de gestión de activos, celebraron reuniones especiales para discutir las empresas inmobiliarias rescatadas y determinaron el primer lote de 12 reales rescatados. empresas inmobiliarias.
Cabe señalar que recientemente, varias regiones han introducido políticas de apoyo relevantes para la reanudación de la producción inmobiliaria. Por ejemplo, Xuzhou celebró recientemente una reunión de trabajo para facilitar la reanudación del trabajo en la industria inmobiliaria y propuso 18 medidas específicas, como la reducción de los depósitos en subasta de tierras. Además, más de 10 ciudades han ajustado sucesivamente las medidas regulatorias para la preventa de viviendas comerciales. fondos para ayudar a las empresas de viviendas difíciles a reanudar el trabajo y la producción.
Al mismo tiempo, algunas empresas inmobiliarias también están trabajando intensamente para retomar el trabajo y la producción para asegurar la entrega de los edificios mediante la transferencia de proyectos o capital, la cooperación con terceros, etc. Por ejemplo, Evergrande Group ha logrado la puesta en marcha normal de 562 proyectos de edificios docentes, y 179 proyectos de edificios docentes están en proceso de reanudar el trabajo y la producción, entre los 49 proyectos que deberían reanudarse en Fantasia, 39 han reanudado el trabajo; una tasa de reanudación general del 80%; al 24 de marzo, Shimao ha reanudado por completo el trabajo en más de 120 proyectos en todo el país. A finales de marzo, Aoyuan Real Estate había reanudado oficialmente la producción en más de 130 proyectos en todo el país.
Fuente: Guan Wei de Evergrande Group
El sector inmobiliario está reanudando activamente los trabajos de "edificios garantizados"
Desde la perspectiva de la industria, el cierre de muchos Los proyectos inmobiliarios en muchos lugares desde el año pasado se deben fundamentalmente a factores como la alta rotación y el modelo de desarrollo de alto apalancamiento que las empresas inmobiliarias han formado durante un largo período de tiempo en la nueva situación, junto con la epidemia. , es difícil continuar.
Por supuesto, la suspensión de la construcción de inmuebles en varios lugares se puede dividir a grandes rasgos en dos situaciones. Un tipo se ve afectado por la prevención y el control de epidemias, como Jilin y Shanghai, el otro es causado por problemas en la cadena de capital de las empresas de asignación de viviendas en la parte inferior de la recesión de la industria.
Desde el año pasado, muchas empresas inmobiliarias como Evergrande, Caesars, Fantasia y Blu-ray Development han experimentado crisis de deuda e incluso han hecho mucho ruido pero poca lluvia. Los proyectos inmobiliarios desarrollados por estas inmobiliarias están ubicados en ciudades clave de todo el país, por lo que la suspensión de obras también afecta a muchas ciudades.
De hecho, la industria inmobiliaria ha seguido cayendo este año. Datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de junio a marzo de este año, el área de construcción de viviendas nuevas y ventas de viviendas cayó un 20,3% y un 25,6% interanual.
Al mismo tiempo, la disposición de las empresas inmobiliarias a lanzar proyectos ha disminuido significativamente este año. Las estadísticas del China Index Institute muestran que de junio a abril de este año, la oferta mensual promedio de viviendas comerciales en 50 ciudades clave de todo el país fue de 14,61 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de más del 40% y una disminución del 37,3% respecto al promedio del mismo período de 2019 a 2021. Especialmente en abril, la nueva superficie cotizada fue de 6.543.806.880.000 metros cuadrados, un descenso interanual de más del 50% a pesar de una base elevada en el mismo período del año pasado.
Desde este año, el gobierno central y varios ministerios y comisiones han manifestado con frecuencia su postura sobre el mantenimiento de la estabilidad del mercado inmobiliario, y los gobiernos locales también están implementando activamente políticas específicas de la ciudad. Según estadísticas incompletas del Instituto Central del Índice, desde principios de este año, más de 100 ciudades de todo el país han optimizado y ajustado las políticas inmobiliarias más de 200 veces. Especialmente desde abril, el ritmo de introducción de políticas en varios lugares se ha acelerado. significativamente, y las políticas han mejorado aún más hacia la optimización de las restricciones a la compra, las restricciones a los préstamos y las restricciones a las ventas. Por extensión, algunas ciudades de primer y segundo nivel también se han sumado a las filas de la optimización y el ajuste de políticas.
“Ante la incertidumbre causada por la propagación multipunto de la epidemia actual y la falta de confianza entre los compradores de vivienda en la propiedad de la vivienda, las políticas regulatorias introducidas cuando el mercado estaba caliente en el pasado ya no son válidas. Adecuado para el entorno actual del mercado. Esto no es razonable. Las políticas inmobiliarias deben retirarse de manera oportuna, y políticas como restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de ventas en el lado de la demanda deben optimizarse y ajustarse para estabilizar el sentimiento del mercado.
”
Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices de la Academia China Index, dijo a un periodista del National Business Daily a través de WeChat el 10 de mayo que todas las empresas deberían aumentar sus esfuerzos para aliviar las dificultades de las empresas inmobiliarias. , mejorar el entorno financiero y continuar optimizando las preventas. La supervisión del capital liberará más liquidez para las empresas, aliviará su presión financiera y, por lo tanto, estabilizará las expectativas del mercado.
Desde el Festival de Primavera de este año, algunos en. Las empresas inmobiliarias de riesgo han comenzado a reanudar activamente el trabajo y la producción y han logrado buenos resultados.
El 5 de mayo, Evergrande celebró la reunión de trabajo mensual del grupo y dijo que Evergrande ha comenzado a reanudar la producción. El sexto día del Año Nuevo Lunar, el grupo y Qixin están trabajando juntos actualmente. 562 proyectos de construcción garantizados han comenzado su construcción con normalidad y 179 proyectos de construcción garantizados están reanudando la producción. En abril, lograron ventas de 3,09 mil millones de yuanes, completando resueltamente. el objetivo de entrega de 654,38 millones de unidades en mayo
"Fantasia Investment". La cuenta de WeChat "Investor Relations" también mostró el 5 de mayo que en abril, los inversores potenciales invirtieron en el pueblo de Guangdong para ingresar al mercado en otro. De esta manera, ayudando a Fantasia a implementar el plan de reestructuración de la deuda y asegurando la reanudación y entrega de múltiples proyectos difíciles. Actualmente, Fantasia ha reanudado el trabajo en 39 de los 49 bloques de proyectos, con una tasa de reanudación general que alcanza el 80%. Los bloques restantes tienen una clara reanudación. planes y medidas de reanudación correspondientes, y se espera que reanuden el trabajo antes del 30 de junio.
Además, al 24 de marzo, más de 120 proyectos de Shimao en todo el país han reanudado completamente la producción a finales de marzo; Más de 130 proyectos de Aoyuan Real Estate han reanudado oficialmente la producción en todo el país.
Pero en opinión de Chen Wenjing, “desde entonces, el mercado inmobiliario en general ha estado funcionando a baja temperatura. los mercados urbanos han seguido ajustándose, las empresas obviamente han carecido de motivación para iniciar la construcción y la tasa de crecimiento interanual acumulada de la inversión en desarrollo inmobiliario ha seguido desacelerándose. A finales de abril, el Buró Político del Comité Central del PCC decidió ajustar el mercado inmobiliario para "apoyar a los gobiernos locales a mejorar las políticas inmobiliarias de acuerdo con las condiciones locales, apoyar una demanda de vivienda rígida y mejorada, optimizar la supervisión de las "Vender fondos para viviendas comerciales y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario", pero el mercado se ha recuperado. El ritmo aún depende de la prevención y el control efectivos de la epidemia y de la implementación de políticas locales. ”
Más de diez ciudades han ajustado las medidas de supervisión del fondo de preventa
El 10 de mayo, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shanxi emitió el "Previo de Vivienda Comercial de la Provincia de Shanxi". -Medidas de supervisión del fondo de venta "para aclarar la construcción. Si el progreso del proyecto principal sobre el suelo alcanza el límite, el saldo restante en la cuenta de supervisión no será inferior al 40% del total de los fondos de supervisión clave.
Fuente: Sitio web oficial del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shanxi
Según las estadísticas de la Academia, desde este año, más de diez ciudades, incluidas Nanjing, Yantai,. Nanping, Foshan y Changde han ajustado sucesivamente sus medidas de supervisión de fondos de preventa.
A juzgar por los detalles de los ajustes, cada ciudad puede acelerar la eficiencia de la aprobación, utilizando métodos como relajar el ratio de supervisión de capital. y la sustitución de garantías bancarias mejorará la eficiencia del uso de los fondos de preventa y, al mismo tiempo, reducirá la presión sobre las empresas inmobiliarias para que se centren en la supervisión de los fondos.
Entre ellas, Nanjing, Xuzhou y otras. Las ciudades utilizan garantías bancarias para supervisar las preventas de viviendas comerciales. Las empresas pueden utilizar garantías bancarias para reemplazar los fondos regulatorios en la cuenta regulatoria, pero se requiere que la empresa inmobiliaria no haya sido sujeta a sanciones administrativas por el uso ilegal de viviendas comerciales. fondos regulatorios de preventa de viviendas en los dos años anteriores a la solicitud, y no ha sido congelado por el poder judicial, deducido fondos ilegales, incumplido con los pagos del proyecto o adeudados a los agricultores.
Changde ha relajado adecuadamente la proporción de pre-venta. -fondos de venta bajo la premisa de que la empresa desarrolladora tiene una buena calificación crediticia, los fondos de ventas del proyecto de desarrollo se recaudan en su totalidad y se garantiza que los fondos de la solicitud se utilizarán para la construcción del proyecto. Se puede aumentar el límite de capital de preventa de las empresas desarrolladoras. en 5 puntos porcentuales según las regulaciones originales, Yueyang estipula que las empresas de bienes raíces pueden almacenar temporalmente capital para proyectos de desarrollo inmobiliario, después de obtener ingresos por ventas, pueden retener suficiente capital de proyecto en la cuenta de supervisión de capital para proyectos existentes. para la desregulación con un nodo de antelación
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a un periodista del National Business Daily el 11 de mayo: “La política general de fondos regulatorios para La preventa de viviendas comerciales sigue vigente. Es estricta, pero también flexible y adaptable, es decir, las regulaciones fluctúan hasta 5, y algunas empresas inmobiliarias de alta calidad pueden lograr mejor el retiro de capital bajo la política. Tomando a Shanxi como ejemplo, según la situación actual del mercado inmobiliario, la probabilidad real de una reducción de 5 será mayor, lo que puede contribuir a proteger y alentar a las empresas inmobiliarias.
"
Aunque muchos lugares han relajado los fondos regulatorios para la preventa de viviendas comerciales en diversos grados, ¿pueden estas flexibilizaciones promover sustancialmente la "entrega garantizada" de las empresas inmobiliarias?
" Según Según estimaciones, la supervisión de los fondos de preventa de un proyecto generalmente representa entre el 30% y el 40% del total de los fondos de preventa. Si se relaja la supervisión de los fondos de preventa, el ratio de supervisión de los fondos de preventa se reducirá en aproximadamente 10, lo que ayudará a aliviar las limitaciones financieras de las empresas inmobiliarias, pero el grado de alivio será limitado. ”
Liu Shuitong, director de investigación de la División Empresarial de China Index Academy, dijo a los periodistas de WeChat que los puntos clave para ayudar realmente a las empresas de bienes raíces a salir de los problemas son: primero, distinguir los riesgos del proyecto de los del grupo corporativo. riesgos y las instituciones financieras no pueden prestar ni cortar préstamos; en segundo lugar, el foco del rescate está en los proyectos de las empresas inmobiliarias en peligro. El banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China alientan a las empresas inmobiliarias de alta calidad a emitir MA. bonos, obtener préstamos MA y recaudar proyectos de alta calidad de empresas inmobiliarias en peligro
Para esta ronda, Liu Shui cree que durante el período de ventana favorable para el alivio. el alivio son las ventas. En la actualidad, el gobierno central apoya una demanda rígida y en mejora y alienta el ajuste de las políticas inmobiliarias de acuerdo con las políticas específicas de la ciudad. En segundo lugar, las empresas deben aprovechar este período de relajación de las políticas y aumentar los descuentos sobre las ventas; financiación de fusiones y adquisiciones y emisión activa de bonos, en tercer lugar, es necesario adquirir terrenos de manera razonable y se pueden adquirir terrenos de alta calidad, pero se debe controlar el ritmo de adquisición de terrenos y se deben realizar cálculos científicos para garantizar márgenes de beneficio razonables; ”