Cálculo de precios de terrenos comerciales en subastas de terrenos

Proporción de espacios verdes, proporción de superficie construida, densidad de construcción, altura de construcción, uso de la tierra, superficie neta de terreno (mu) precio inicial (yuanes/mu) 90 metros cuadrados requisitos comentarios

No menos del 25% de los edificios residenciales no superan el 4,0%. El total no supera el 30%. Los edificios residenciales no superan el 20% y no superan el límite de altura para fotografía aérea de 217. Metros (elevación absoluta 715 metros). Suelo residencial mixto Municipio 70.093 480 70% Suelo residencial clase II (compatible con *** * Instalaciones públicas menos del 50%, excluyendo oficinas tipo departamento/oficinas unitarias)

(2) Supuestos para la construcción de propiedades en la parcela de terreno

De acuerdo con el estado de desarrollo y las tendencias de las propiedades que rodean la parcela de terreno, los indicadores de estimación del bloque de terreno son los siguientes:

Relación de superficie construida: aproximadamente 8, de las cuales 4 son residenciales

Área de planta baja: aproximadamente 373.829 metros cuadrados, de los cuales 4 son residenciales

Sobre rasante Área de construcción: aproximadamente 373.829 metros cuadrados, incluyendo 4 residencias Área de construcción sobre rasante: aproximadamente 373,829 metros cuadrados, incluyendo 4 residencias Área de construcción sobre rasante: aproximadamente 373,829 metros cuadrados, incluyendo residencias es 4

Área de planta baja: aproximadamente 373,829 metros cuadrados: 373,829. metros cuadrados, incluidos 186.915 metros cuadrados para edificios residenciales, 186.514 metros cuadrados para edificios comerciales y 400 metros cuadrados para edificios de administración de propiedades

Espacios de estacionamiento: según las normas de gestión técnica de Chengdu, los espacios de estacionamiento residenciales son 0,7 espacios de estacionamiento/100 los metros cuadrados y las plazas de aparcamiento comerciales son de 0,5 plazas de aparcamiento/100 metros cuadrados; el 80% de las plazas de aparcamiento de automóviles se establecen como plazas de aparcamiento subterráneas, y la superficie media es de 35 metros cuadrados/plaza de aparcamiento. La superficie media de plazas de aparcamiento es de 35 metros cuadrados por plaza de aparcamiento.

Total de espacios de estacionamiento = (0.7 espacios de estacionamiento/100㎡*186915㎡+0.5 espacios de estacionamiento/100㎡*186514㎡)*0.8=1793 espacios

Área del sótano=1793*35 ㎡/espacios de estacionamiento = 62755㎡

Área total de construcción:

Forma de la propiedad y densidad de construcción:

Forma de la propiedad y densidad de construcción: Según las condiciones de planificación, Se pueden construir edificios de gran altura o muy altos. Apartamento con ascensor.

(3) Contabilidad de costos

Costos de desarrollo del proyecto: honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de construcción e instalación, honorarios de infraestructura, honorarios de gestión, gastos de ventas, gastos financieros, impuestos y recargos comerciales, imprevistos tasas, otras tasas especiales, tasas territoriales y tasas de transferencia de tierras. Las tarifas de los proyectos de construcción e instalación varían según la estructura del edificio y el tipo de terreno que aún no se ha subastado, y el costo del terreno y las tarifas e impuestos de transferencia del terreno se calculan a precios diferentes.

Un cálculo simple:

El costo total de los honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de infraestructura, honorarios de gestión y otros gastos especiales es de aproximadamente 74,9202 millones de yuanes

La construcción y Los honorarios de ingeniería de instalación ascienden a aproximadamente 77,9315 millones de yuanes.

Los honorarios de gestión, gastos de ventas, instalaciones de apoyo y honorarios de gestión de proyectos ascienden a aproximadamente 97,3666 millones de yuanes.

Costo del terreno, gastos financieros y gastos imprevistos

Diez mil yuanes/ Mu 1320 1360 1400 1440 1480

Costo del terreno 10.500 yuanes 95840,5 98742,35 101644,2 104546,05 107447,9

Gastos financieros 10.000 yuanes 3663,05 3721,09 3779,13 3837,16 3895,2

Diez mil yuanes para gastos imprevistos 538,39 539,55 540,71 541,87 543,03

Total diez mil yuanes 100041,94 103002,99 105964,04 108925,08 111886,13

(4) Cálculo del valor de producción

Según la ubicación de la parcela y el mercado inmobiliario regional Situación actual Además de las tendencias de desarrollo futuras, se espera que el precio de venta promedio de la parte residencial sea: 6.300 yuanes/㎡ para apartamentos con ascensor, y el precio de venta promedio para apartamentos comerciales o de negocios cuesta alrededor de 6.800 yuanes/㎡, con el 20% del garaje subterráneo incluido en las ventas.

Tipo de propiedad área de ventas (㎡) precio promedio (yuan/㎡) monto de ventas (yuan)

Residencial 186915 6800 117756

Comercial 186514 8500 126829

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359 plazas de aparcamiento 80.000 yuanes/2872

Total 244585

A través del cálculo anterior, se puede ver que entre las propiedades anteriores. Calculado, después de vender las propiedades mencionadas, los ingresos totales del proyecto son 244.585.000 yuanes.

(5) Análisis de inversión en suelo

Precio del suelo (yuanes/mu) 1320 1360 1400 1440 1480

Costo total de desarrollo (yuanes) 210610,59 213571,63 216532,68 219493,73 222454,78

Utilidad de desarrollo del proyecto antes de impuestos 23782.77 21710.04 19637.3 17564.57 15491.83

Tasa de utilidad antes de impuesto a la renta 12.18% 10.96% 9.76% 8.61% 7.48%

Punto de equilibrio 87.82% 89,04% 90,24% 91,39% 92,52%

Se puede ver en el cálculo anterior que cuando se venden todas las propiedades y el precio local es inferior a 13,2 millones de yuanes/acre, la tasa de beneficio antes de impuestos del proyecto es superior al 12%, el punto de equilibrio de los bienes inmuebles es del 87,82% cuando el precio local es superior a 14,4 millones de yuanes/mu, la tasa de beneficio antes de impuestos del proyecto es inferior al 8% y el punto de equilibrio. del inmueble es del 91,39%.

Resumen

Basado en nuestro juicio sobre el mercado inmobiliario de Chengdu, el análisis del mercado inmobiliario de la Universidad Normal de Sichuan y el análisis de las condiciones de construcción del terreno, el precio de transacción de la tierra cuesta entre unos 14 millones de yuanes por acre.

La parcela tiene una superficie de unas 70 hectáreas y es una parcela de tamaño medio. Según nuestras estimaciones preliminares, el precio total de transacción de este terreno es de alrededor de 950 millones a mil millones de yuanes, lo que requiere una gran solidez financiera del promotor. Por lo tanto, este terreno es más adecuado para grandes promotores con fondos suficientes.

Con el avance de la demolición y reconstrucción del área, el área se convertirá en una de las áreas más habitables en el este de la ciudad en el futuro con la intervención de desarrolladores de renombre como Vanke; , Sino y Sun Hung Kai, el entusiasmo por el desarrollo inmobiliario regional mejorará enormemente, el potencial de apreciación de la propiedad es enorme al mismo tiempo, las instalaciones de transporte como la Línea 2 del Metro, la Estación de Tren Shashi, la Línea de Extensión de East Street y las instalaciones de apoyo urbano relacionadas; mejorará en gran medida la accesibilidad y la comodidad de la vida y el trabajo regionales. Al mismo tiempo, las instalaciones de transporte como la Línea 2 del Metro, la estación de tren de Shahebao, la Línea de Extensión de East Street y las instalaciones de apoyo urbano relacionadas mejorarán en gran medida la accesibilidad, la conveniencia y el confort de vivir y trabajar en el área. atención.