¿Qué es lo correcto para que un inquilino se mude y pida rescindir el contrato de arrendamiento?

Después de alquilar, muchas personas pueden necesitar salir temprano por diversas razones y luego pedirle al propietario que les devuelva el resto del alquiler. Pero en los últimos años en esta industria, he descubierto que muchas personas piensan que siempre que paguen un mes de alquiler como indemnización por daños y perjuicios, pueden cancelar el alquiler a voluntad (a menos que haya pruebas que demuestren que las dos partes han llegado a un acuerdo). un acuerdo). Este concepto está profundamente arraigado una vez que la otra parte presentó dicha evidencia, que era un registro de conversación entre él y dos corredores de la agencia más grande de China. Los dos corredores dijeron que podían rescindir el contrato pagando una indemnización. hábito comercial. Todavía no puedo entender el significado de las pruebas presentadas por la otra parte, por lo que sigo creyendo firmemente que no debe ser lo que quiso decir el abogado de la otra parte. Al final, el tribunal falló rechazar la solicitud de la otra parte de un reembolso de 200.000 yuanes en concepto de alquiler.

¿Cómo rescindir el contrato de arrendamiento?

Hay cuatro formas: Primero, finalizar por consenso. Los hábitos comerciales mencionados anteriormente se basan en el consenso de ambas partes; en segundo lugar, tienen el derecho legal de rescindir el acuerdo; en tercer lugar, tienen el derecho de rescindir el acuerdo; en cuarto lugar, no hay consenso ni derecho a rescindir el acuerdo; riesgo de acuerdo).

Entiendo lo primero, así que no hace falta que lo diga. El segundo y tercer tipo son suficientes para escribir un artículo de forma independiente y no se analizarán en este artículo. Este artículo solo habla del cuarto tipo, es decir, no hay consenso ni derecho a rescindir el contrato. Hay que soportar la indemnización por daños y perjuicios y exigir la rescisión del contrato. Entonces surgen algunas preguntas: ¿Mudarse unilateralmente de la casa en violación del contrato tiene el efecto de rescindir el contrato? Si la responsabilidad por incumplimiento de contrato continúa ejecutándose, ¿el tribunal resolverá su extinción? Por supuesto, la pregunta más crítica es ¿cuándo se calculará el alquiler?

Disposiciones del Código Civil y del Tribunal Superior de Beijing

El artículo 580 del Código Civil estipula que “Si una de las partes no cumple con sus obligaciones no monetarias o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, la otra parte podrá solicitar el cumplimiento, salvo en una de las siguientes circunstancias: (1) Imposibilidad legal o de hecho de cumplimiento (2) La materia de la deuda no es apta para el cumplimiento obligatorio o el costo; del cumplimiento es demasiado alto; (3) El acreedor no solicita dentro de un plazo razonable el cumplimiento Si una de las excepciones especificadas en el párrafo anterior imposibilita la realización del objeto del contrato, el tribunal popular o la institución de arbitraje pueden rescindirlo. los derechos y obligaciones del contrato a petición de las partes, pero esto no afectará la responsabilidad por incumplimiento del contrato ”

Las respuestas del Tribunal Popular Superior Municipal a varias cuestiones difíciles en el juicio. de Casos de Disputas sobre Contratos de Arrendamiento de Vivienda" estipula, "24 Si el arrendatario se muda unilateralmente de la casa arrendada durante el período de arrendamiento y reclama rescindir el contrato, pero el arrendador insiste en continuar ejecutando el contrato, el arrendador deberá ¿Qué debo hacer? ¿Si el arrendatario se niega a hacerse cargo de la casa durante el período de ejecución del contrato de arrendamiento, o se muda unilateralmente de la casa arrendada y notifica al arrendador que recupere la casa, es un acto de indicación de que ya no cumplirá? El contrato de arrendamiento. Su negativa a tomar posesión o mudarse de la casa no se ajusta a las disposiciones de la ley del contrato. Las condiciones de rescisión no tendrán el efecto de rescindir unilateralmente el contrato, y el arrendador tendrá derecho a rescindirlo. el contrato en consecuencia, salvo que en el contrato se estipule lo contrario. Si el arrendador se niega a rescindir el contrato de arrendamiento, se considerará que el arrendatario no está dispuesto a continuar cumpliendo el contrato de arrendamiento, si la naturaleza de la deuda no es la adecuada. El cumplimiento obligatorio y el propósito del contrato de arrendamiento ya no se pueden lograr, el tribunal puede rescindir directamente el contrato de arrendamiento y determinar razonablemente el tiempo específico para la terminación del contrato con base en las circunstancias específicas del caso, como el tiempo para la arrendador para recuperar la casa, el momento para que las partes interpongan la demanda o la fecha en que la sentencia se haga efectiva. Si el arrendatario se niega a cumplir el contrato de arrendamiento y causa pérdidas al arrendador, éste asumirá la responsabilidad por incumplimiento de éste. contrato y el arrendador también tendrá la obligación de reducir la pérdida según el tribunal. El período de arrendamiento restante del contrato está determinado por factores como si la casa arrendada es fácil de alquilar nuevamente, la diferencia entre la culpa del arrendador y del arrendatario. , y el alquiler pactado en el contrato es generalmente de tres a seis meses. El arrendador pretende rescindir el contrato de arrendamiento por sus propios motivos. Se estimará la solicitud del arrendatario de continuar ejecutando el contrato, salvo que se acuerde lo contrario en el contrato. >

El Código Civil es la ley y el tribunal será citado al momento de dictar sentencia. Sin embargo, la respuesta del Tribunal Popular Superior de Beijing no es legal y no se mencionará en la sentencia. Sin embargo, de las líneas de las sentencias de los casos tramitados se desprende que los tribunales dictaron sentencias con base en esta disposición.

Interpretación

1. ¿La salida unilateral del inquilino tendrá como efecto la resolución del contrato?

De las disposiciones anteriores se desprende que, en ausencia de derechos de rescisión legales y derechos de rescisión acordados, el comportamiento de rescisión unilateral del arrendatario obviamente no tiene el efecto de rescisión unilateral del contrato, lo que significa que el el contrato no Para rescindir el contrato, se seguirá calculando el alquiler y el tribunal deberá decidir rescindir el contrato mediante juicio.

2. La continuidad del cumplimiento también es una responsabilidad por incumplimiento del contrato. ¿Puede el tribunal rescindir el contrato?

Según el artículo 577 del Código Civil, si una de las partes incumple el contrato, la otra parte puede solicitar la continuación del cumplimiento, porque la continuación del cumplimiento también es una responsabilidad por incumplimiento del contrato. ¿Aún puede el tribunal ordenar el despido? Sí. Debido a que el arrendatario se ha mudado y ha demostrado con acciones reales que ya no cumplirá el contrato y que no es apto para el cumplimiento forzoso por naturaleza, y que el propósito del contrato de arrendamiento no puede lograrse, el contrato generalmente se rescindirá.

3. El tribunal decidirá resolver el contrato. ¿Cuándo se calcula el alquiler?

Según las disposiciones anteriores del Tribunal Popular Superior de Beijing, "el momento específico para la rescisión del contrato se determina razonablemente en función de las circunstancias específicas del caso, como la fecha en que el arrendador recupera la casa, el fecha en que la parte presenta una demanda, o la fecha en que la sentencia entra en vigor ", se puede ver que el tribunal necesita determinar razonablemente el momento de la rescisión en función de las circunstancias específicas del caso.

Sin embargo, en casos reales, se puede ver que el tribunal a menudo utiliza al propietario para hacerse cargo del edificio como el momento de terminación, porque algunos tribunales emiten sentencias basadas en esto, y algunos tribunales rechazan la solicitud del inquilino de retirar el alquiler por motivos. que el propietario no se ha hecho cargo del edificio.