¿A qué se debe prestar atención al firmar un contrato de transferencia de terreno?
2 goles. El objeto de un contrato de cesión de terreno es el derecho de uso del suelo dentro de un determinado rango temporal y espacial. Por lo tanto, es necesario aclarar la ubicación del terreno a transferir, incluidas las cuatro áreas, forma básica, área, anexos y estructuras del terreno, etc. Al mismo tiempo, también es necesario aclarar el período de transferencia. Debido a la fijeza espacial de la ubicación del terreno, al firmar un contrato de transferencia, se deben marcar claramente la forma y las cuatro direcciones del terreno transferido. Para evitar problemas causados por límites poco claros, algunas áreas han explorado la posibilidad de dibujar mapas de distribución de la tierra contratada de cada hogar dentro de organizaciones económicas colectivas (equivalentes al libro de escamas de pescado de la dinastía Qing) y pedir a cada hogar que firme para confirmarlo. En caso de disputa, los límites terrestres se basarán en este mapa. Este método puede prevenir eficazmente los problemas causados por la ambigüedad y tiene una gran operabilidad. Además, cuando algunos lugares emiten certificados de derechos de gestión de contratos territoriales, las cuatro direcciones son demasiado simples, como Tiankan en el sur, Zhangsan en el norte, el canal en el oeste y la autopista en el este. Estos marcadores no tienen una orientación única y pueden cambiar. Por lo tanto, al firmar un contrato de transferencia, es necesario reinterpretarlo basándose en marcas relativamente fijas, o dibujar mapas relevantes a una determinada escala y hacer que los propietarios de propiedades adyacentes firmen para confirmarlos y ayudar en la interpretación.
③Cantidad. Para los contratos de transferencia de tierras, la cantidad incluye dos aspectos: primero, el área de transferencia de tierras y, segundo, el plazo de transferencia de tierras. En términos generales, las cantidades del contrato deben expresarse con precisión y utilizando * * unidades, métodos y herramientas de medición aceptados. El área de transferencia de tierras se puede expresar en unidades de medida como hectáreas, acres y metros cuadrados. Si la unidad está en hectáreas, debes conservar más decimales. Si está en metros cuadrados, puedes conservar menos decimales o incluso no es necesario conservarlos. Desde un punto de vista práctico, la superficie de circulación se mide principalmente en “mu”, normalmente con 2 decimales. Lo que hay que explicar aquí es que es mejor no utilizar algunas unidades habituales como unidades de área, porque una vez que ocurre una disputa, es difícil encontrar una base legal.
4 calidad. En el contrato de transferencia de tierras agrícolas, la calidad de las tierras agrícolas transferidas puede teóricamente reflejarse en función de los resultados de la clasificación de las tierras agrícolas. Sin embargo, los resultados actuales de la clasificación de las tierras agrícolas son relativamente aproximados y es difícil revelar las diferencias de calidad de parcelas específicas, especialmente durante la transferencia. proceso cuando el tamaño del terreno es pequeño. La calidad de la tierra agrícola se puede expresar describiendo las características físicas y químicas de parcelas de tierra específicas. Tales como las condiciones del tráfico (distancia de las carreteras principales y de las ciudades), instalaciones de conservación del agua (condiciones de los canales, condiciones de los pozos, profundidad de los pozos, distancia de los canales fluviales, flujo de agua y calidad del agua de los canales fluviales, etc.), estándares de cobro de tarifas de agua y electricidad. , pendiente del terreno, espesor del suelo, estructura del suelo, textura de la capa superior del suelo, contenido de materia orgánica del suelo, profundidad del agua subterránea, crecimiento de la fijación (edad de los árboles, DAP, altura de los árboles) y condición estructural. Las partes también podrán acordar métodos de inspección de calidad, condiciones y plazos para plantear objeciones de calidad, etc.
⑤Precio o remuneración. En la transferencia de tierras, generalmente hay dos tipos de precios o recompensas, una es una recompensa física, como la cantidad de kilogramos de trigo de un determinado estándar de calidad, y la otra es una recompensa monetaria. En el contrato también es necesario aclarar la forma de pago, es decir, pago fraccionado o pago único, pago a principios de año o pago a final de año, etc. El contrato también debe indicar el precio total y el precio unitario, y el precio unitario y el precio total deben acordarse por separado.
Además, para proteger los intereses de los agricultores, algunos gobiernos locales (como Beijing) también estipulan métodos de ajuste regular para el precio de circulación en el contrato de circulación para evitar el problema de precios de circulación obviamente irrazonables debido a los cambios en las condiciones sociales y económicas.
⑥Límite de tiempo de ejecución. El período de transferencia de tierras generalmente puede medirse en años o en términos de ciclos y estaciones de producción. Los límites de tiempo pueden ser precisos o menos seguros. El período de transferencia de tierras agrícolas debe acordarse en función de la situación real de la producción agrícola, preferiblemente en función del ciclo de cosecha de los cultivos principales. Está prohibido el uso de palabras como "a largo plazo", "permanente" y "para siempre".
⑦El lugar y forma de ejecución. En un contrato de transferencia de tierras, si el precio o la remuneración se paga en especie, ambas partes deben acordar en el contrato el lugar y la forma de pago en especie. En el contrato de transferencia de terreno también es necesario estipular el método de entrega del terreno, especialmente la entrega de los anexos de la construcción en el terreno.
8 Tramitación de asuntos especiales. La transferencia de tierras agrícolas es la transferencia de derechos de gestión contratados y forma parte de los derechos de propiedad de la tierra. Esto hace que los derechos de gestión contratados estén inevitablemente restringidos por la propiedad y, por tanto, sean relativamente frágiles. Además, debido a que los derechos sobre la tierra tienen fuertes connotaciones políticas, la disposición de los derechos de propiedad sobre la tierra en cualquier país está sujeta a restricciones gubernamentales, y lo mismo se aplica a los derechos de gestión de contratos sobre la tierra. Por lo tanto, en el contrato de transferencia de derechos de gestión del contrato de tierras, el posible impacto de estos factores especiales en ambas partes de la transacción debe tenerse en cuenta y declararse en el contrato con antelación.
En lo que respecta a la situación actual, es necesario explicar principalmente las siguientes cuestiones:
La propiedad de la tierra, la compensación por la adquisición y los costos de reasentamiento. Si la adquisición de tierras ocurre durante el período del contrato, el contrato de transferencia debe estipular cómo se distribuirá la compensación entre el arrendatario, el contratista y la organización económica colectiva, de modo que ambas partes puedan esperar razonablemente los beneficios para ambas partes una vez que la adquisición de tierras ocurra después de la transferencia.
Cambios en las políticas de subvenciones fiscales agrarias.
Ambas partes deben acordar posibles cambios en las políticas fiscales y el manejo de los derechos y obligaciones correspondientes en el contrato de transferencia para evitar el riesgo de incumplimiento del contrato debido a condiciones contractuales obviamente irrazonables.
Recuperación de los derechos de gestión contratados. Dado que la Ley de Contratos de Tierras estipula que las tierras contratadas pueden recuperarse legalmente en varias circunstancias, esto puede llevar a la interrupción de la transferencia legal de tierras. Por ejemplo, Zhang San arrendó tierras de cultivo a Wang Wu durante 10 años. Sin embargo, durante el período de arrendamiento, la familia de Zhang San se mudó a una ciudad comunitaria y obtuvo el registro de hogar urbano. Según la Ley de Contratos, la organización económica colectiva de Zhang San puede recuperar la tierra contratada de conformidad con la ley. En este caso, el contrato de arrendamiento entre Zhang San y Wang Wu corre el riesgo de ser revocado. Por lo tanto, los derechos de gestión contratados pueden recuperarse de conformidad con la ley, y ambas partes en la transferencia de tierras deben acordar en el contrato cómo manejar esta situación cuando ocurra.
9 Responsabilidad por incumplimiento de contrato. A la hora de determinar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, es necesario analizar los aspectos en los que puede existir incumplimiento de contrato y estipular la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato respectivamente. Por ejemplo, cómo abordar el incumplimiento de contrato en el pago de tasas de transferencia, cómo abordar el incumplimiento de contrato en la entrega de tierras agrícolas y cómo abordar el incumplimiento de contrato en el uso de tierras agrícolas.
Participar en la resolución de disputas. La elección del método de resolución de disputas es crucial para proteger los intereses de las partes después de que ocurre una disputa y debe tratarse con precaución. Si se elige el arbitraje para resolver disputas, la institución de arbitraje debe ser específica y clara, y no puede proporcionar una disposición general para la "resolución de arbitraje". De lo contrario, no se determinará la validez de los términos del acuerdo arbitral.