El alquiler de viviendas se convertirá en un método de consumo de vivienda aceptable a largo plazo
En febrero, tres ciudades de primer nivel, Shenzhen, Beijing y Shanghai, introdujeron sucesivamente políticas para rectificar el caos en el mercado de alquiler y guiar el desarrollo constante del mercado de alquiler a largo plazo.
Los expertos afirman que la emisión intensiva de documentos por parte de las tres ciudades esta vez tiene una importancia insignificante y sirve de referencia para que otras grandes ciudades regulen el mercado de alquiler de viviendas. Se espera que las medidas pertinentes promuevan aún más el desarrollo de estándares industriales, reduzcan efectivamente el riesgo de rupturas de la cadena de capital de las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo y protejan los intereses de los inquilinos.
La rectificación es inminente
En los últimos años, con políticas de estímulo y búsqueda de capital, el mercado de alquiler de viviendas, especialmente el mercado de alquiler a largo plazo, se ha desarrollado rápidamente. Algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo adoptan métodos como "entrada alta, salida baja", "ingresos a largo plazo y pagos a corto plazo" y "préstamos de alquiler" para aprovechar significativamente los recursos inmobiliarios para ampliar su escala y formar un fondo de capital en violación de las regulaciones, causando caos. Desde 2018, más de 100 apartamentos de alquiler a largo plazo se han disparado uno tras otro. Se han infringido los derechos de un gran número de inquilinos, lo que ha destruido la reputación del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo y ha impactado el creciente mercado de alquiler de viviendas. Las lecciones son profundas.
Según estadísticas incompletas, el número de casas de alquiler proporcionadas por apartamentos de alquiler a largo plazo aumenta año tras año. En ciudades como Beijing y Shanghai, la cuota de mercado de las empresas de apartamentos de alquiler a largo plazo ha superado. 20%.
Wang Menghui, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, afirmó recientemente que el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas se estandarizará en 2021 y que se aplicarán las normas de "alta entrada, baja salida" y "recibo largo". y se fortalecerán los pagos a corto plazo" y el establecimiento ilegal de fondos comunes de capital. Intensificar los esfuerzos de rectificación para evitar el riesgo de "explosión".
Según la práctica anterior, el mercado de alquiler de viviendas marcará el comienzo de la temporada alta de firmas después de las vacaciones del Festival de Primavera. Las tres ciudades de primer nivel, Beijing, Shanghai y Shenzhen, han introducido sucesivamente normas regulatorias para el mercado de alquiler de viviendas antes del Festival de Primavera para regular aún más el mercado de alquiler, lo cual es oportuno.
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Los "préstamos para alquiler" son una de las razones importantes de la frecuente "explosión" de apartamentos de alquiler a largo plazo en los últimos años. Algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo utilizan "préstamos de alquiler" para financiar su expansión mediante un alto apalancamiento. Una vez que hay un problema en la cadena de capital, causará grandes pérdidas a los propietarios, inquilinos e instituciones financieras: los propietarios no pueden recibir el alquiler y esperan que eso. los inquilinos abandonarán las casas; los inquilinos todavía tendrán que pagar los préstamos bancarios y enfrentarán el dilema de perder tanto sus casas como su dinero; los bancos pueden enfrentar deudas incobrables debido a las dificultades para cobrar los pagos.
En las medidas de rectificación implementadas por las tres ciudades se han regulado los “préstamos para alquiler”. Beijing controla estrictamente a los beneficiarios de "préstamos de alquiler" y exige a las instituciones financieras bancarias, pequeñas empresas de préstamos y otras instituciones que no asignen los fondos de "préstamos de alquiler" aplicados por los arrendatarios a las empresas de arrendamiento de viviendas. Shenzhen propuso que las instituciones financieras firmen un acuerdo de préstamo separado con el arrendatario y asignen el préstamo a la cuenta personal del arrendatario. Shanghai es aún más estricta y exige que las agencias de arrendamiento de viviendas que no hayan iniciado negocios de "préstamos de alquiler" personales no puedan agregar este negocio, en principio las agencias de alquiler de viviendas que hayan iniciado negocios de "préstamos de alquiler" personales deben garantizar el monto del préstamo antes de la fecha límite; finales de 2022 Ajustarlo a menos del 15% de los ingresos por alquiler de la empresa.
El uso de "recibos a largo plazo y pagos a corto plazo" para formar un fondo de capital para una expansión a gran escala también es un riesgo operativo importante para las actuales empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo. Las medidas de rectificación en las tres ciudades incluyen contenidos para evitar desajustes en fondos y plazos de arrendamiento.
Pekín restringe en principio el importe del alquiler cobrado por adelantado a los inquilinos por las empresas de arrendamiento de viviendas, sin exceder los tres meses de alquiler. Shanghai estipula que si el ciclo de pago del alquiler del arrendatario es superior a 3 meses, el alquiler se transferirá a la empresa de arrendamiento de viviendas mensualmente, si el ciclo de pago del alquiler del arrendatario no supera los 3 meses, a la empresa de arrendamiento de viviendas y al banco de la empresa; Se acordará con carácter mensual o mensual el traspaso de temporada. Shenzhen propuso que si el total del depósito del inquilino y el alquiler del período de pago único cobrados por la empresa de arrendamiento de viviendas excede el monto de cuatro meses de alquiler, los fondos excedentes serán supervisados por el banco regulador.
Además, el establecimiento de cuentas de supervisión de alquileres para garantizar la seguridad de los fondos es también la única medida común adoptada por las tres ciudades en esta rectificación. Tanto Shanghai como Shenzhen propusieron que las empresas de alquiler de viviendas abrieran una cuenta única de supervisión del fondo de alquiler de viviendas en un banco comercial registrado localmente. Beijing ha aclarado que los depósitos cobrados por las empresas de arrendamiento de viviendas a los arrendatarios deben gestionarse a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing y reembolsarse al finalizar el contrato.
El analista jefe de bienes raíces de Zhongyuan, Zhang Dawei, cree que el control estricto de los fondos de capital y los desajustes de arrendamiento reducirá en gran medida la posibilidad de explosiones en las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo. Bajo una implementación estricta de políticas, el alquiler a largo plazo. La industria de los apartamentos puede verse subvertida.
Los expertos de la industria predicen que las empresas que se expanden mediante modelos ilegales como "entrada alta, salida baja", "recibos largos, pagos cortos" y "préstamos para alquiler" serán eliminadas gradualmente, especialmente las pequeñas y medianas. empresas con mayores riesgos operativos y se ha optimizado el entorno operativo de la industria.
Regulación del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo
La Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en diciembre del año pasado propuso resolver los problemas pendientes de vivienda en las grandes ciudades y presentar requisitos pertinentes para las viviendas de alquiler en un artículo extenso, que incluye acelerar la mejora de la política de vivienda de alquiler a largo plazo, estandarizar el desarrollo del mercado de vivienda de alquiler a largo plazo, rectificar el orden del mercado de alquiler, estandarizar el comportamiento del mercado, regular razonablemente los niveles de alquiler, etc. Se espera que las viviendas de alquiler en mi país marquen el comienzo de un desarrollo integral y rápido y se conviertan en un método de consumo de vivienda aceptable a largo plazo para los residentes en el futuro.
Yu Xiaofen, vicepresidente de la Universidad Tecnológica de Zhejiang, dijo que la Conferencia Central de Trabajo Económico enfatizó particularmente que "la construcción de viviendas de alquiler asequibles debe ser altamente valorada", lo que demuestra que la construcción de viviendas de alquiler asequibles y el desarrollo estandarizado de viviendas de alquiler a largo plazo se ha elevado a niveles sin precedentes. El desarrollo vigoroso de la política de alquiler de viviendas será un gran avance en la solución del problema de la vivienda en las grandes ciudades.
El responsable de la Administración Municipal de Vivienda de Shanghai presentó recientemente que Shanghai planea suministrar 8.000 nuevas unidades de vivienda pública de alquiler a lo largo de 2021 y, al mismo tiempo, fortalecer la rotación y el reciclaje de los recursos de vivienda existentes; esfuerzos para promover la implementación de la demolición de viviendas públicas de alquiler. Trabajaremos en el suministro de viviendas compartidas y viviendas tipo dormitorio, y planeamos suministrar 10,000 camas adicionales durante todo el año.
Liu Hongyu, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua, cree que los importantes problemas de vivienda actuales en mi país ocurren principalmente en las grandes ciudades, especialmente en las grandes y megaciudades, y se manifiestan en estudiantes universitarios recién empleados, residentes permanentes no registrados, saneamiento ambiental y otros problemas urbanos importantes. Los nuevos grupos de ciudadanos, como los trabajadores migrantes en puestos de servicio público, tienen grandes dificultades en materia de vivienda.
Según los informes, las viviendas de alquiler asequibles incluyen viviendas de alquiler públicas y viviendas de alquiler sujetas a políticas. La vivienda pública de alquiler resuelve principalmente el problema de la vivienda urbana y de las familias con ingresos de "doble pobreza", e implementa tanto seguridad física como subsidios monetarios. Las viviendas de alquiler basadas en políticas están destinadas principalmente a nuevos ciudadanos sin vivienda. El gobierno brinda apoyo político, invierte desde múltiples entidades, suministra a través de múltiples canales e implementa precios guiados por el gobierno.
Wang Menghui dijo que nos centraremos en desarrollar políticas de alquiler de viviendas en las grandes ciudades con una afluencia neta de población, y trabajaremos con los departamentos pertinentes para mejorar las políticas de tierra, impuestos, finanzas y otras políticas de apoyo, aumentar la oferta de tierras, separar planes de uso de la tierra y explorar el uso de La construcción de terrenos de construcción y terrenos inactivos propiedad de empresas e instituciones apoyará la construcción de instalaciones de apoyo en parques industriales y la reconstrucción no residencial, como "comercial para alquiler" e "industrial para alquiler". ", simplificar los procedimientos de aprobación y aprovechar al máximo las funciones de las empresas estatales y privadas.
Los expertos afirman que los requisitos pertinentes presentados por la Conferencia Central de Trabajo Económico son un hito para el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Ha iniciado la historia de la garantía especial de suelo para el mercado de alquiler de viviendas a gran escala y, al mismo tiempo, cambiará la situación en la que el mercado de alquiler de viviendas ha estado dominado durante mucho tiempo por viviendas privadas, con una baja proporción de viviendas públicas; viviendas de alquiler y viviendas de alquiler centralizadas a largo plazo, además, con apoyo político, las viviendas de alquiler basadas en políticas cuyos precios están controlados por el gobierno desempeñarán mejor el papel de "estabilizadores" del mercado para estabilizar los precios de alquiler y proporcionar oferta de viviendas de bajo alquiler; .
“Con el aumento de la oferta de viviendas de alquiler asequibles y el desarrollo estandarizado del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, el antiguo sistema de oferta de viviendas de mi país que enfatiza las ventas y descuida el alquiler cambiará. El número de viviendas de alquiler aumentará aún más y el grado de regulación del mercado será mayor. Con el aumento, las viviendas de alquiler se convertirán en un método de consumo de vivienda aceptable a largo plazo para los residentes", dijo Yu Xiaofen.
Fuente: Red Económica de China