Céntrese en apartamentos de alquiler a largo plazo: ¿Por qué pasó de ser el favorito del capital a tener problemas de capital?

Después de la explosión de Lejia, muchos padres alquilaron apartamentos como Yueru Apartment, Nanjing Junchuang Company, Walker Apartment, Guo Chang Company, Hang Deyu Technology, Guo Chang Apartment y otros apartamentos. Se reveló que el arrendador estaba atrasado en el pago del alquiler y había un problema con la cadena de capital. Además, nueve padres que alquilaban casas en Xi'an fueron "nominados" por el gobierno local. La pregunta es, ¿por qué se ha concentrado en los últimos tiempos el brote de pisos en alquiler de larga duración? ?

Fenómenos:?

¿Muchos padres alquilan pisos como un “trueno”?

Recientemente, muchos padres que alquilan apartamentos, como Yueru Apartment, Nanjing Junchuang Company, Walker Apartment, Guo Chang Company, Hangdeyu Technology, Guo Chang Apartment, etc., se han visto expuestos a atrasos en los alquileres atrasados ​​con el propietarios y tienen problemas con su cadena de capital. ?

No solo eso, del 5438 de junio al 18 de octubre, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi'an emitió un anuncio indicando que Xi'an Machi Commercial Operations Management Co., Ltd., Xi'an Zuoqi Commercial Operations Management Co., Ltd., etc. 9 Las empresas de apartamentos no cumplieron con sus obligaciones contractuales ni pagaron el alquiler de la casa de manera oportuna; no resolvieron con prontitud las demandas razonables hechas por los inquilinos; no devolvieron los depósitos de alquiler por diversas razones; ; algunas empresas no operaron sus negocios con normalidad y los líderes de las empresas perdieron el contacto. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi, junto con la Oficina de Seguridad Pública de Xi y la Oficina de Supervisión del Mercado de Xi, castigarán conjuntamente a las nueve empresas de apartamentos mencionadas anteriormente. ?

Li Quan, fundador de Landlord, señaló que en los últimos días se han producido con frecuencia rayos en pisos de alquiler de larga duración, mostrando dos características significativas. En primer lugar, se ha expandido de una sola ciudad a varias ciudades, y Ning, Hangzhou, Xi y Zhengzhou se han convertido en áreas de alta incidencia. En segundo lugar, se trata principalmente de apartamentos pequeños y medianos o de propietarios por segunda vez, y no hay bienes reales; apartamentos de marca. ?

Razón:?

¿La expansión ciega y las deficiencias operativas están causando problemas en la cadena de capital?

En los últimos dos años, con los continuos dividendos de la política, los apartamentos de alquiler a largo plazo se han convertido en un codiciado objetivo de inversión para varias capitales. Promotores, intermediarios, operadores hoteleros, etc. se apresuran a hacerse con el pastel del mercado. Según estadísticas incompletas, al menos un tercio de las 30 principales empresas inmobiliarias se dedican al alquiler de apartamentos a largo plazo. ?

El vicepresidente senior de Ke Holdings Co., Ltd. señaló que durante 2016-2018, se continuaron liberando dividendos de políticas. Debido a las bajas barreras de entrada al sector, varias empresas se han concentrado en el alquiler de apartamentos a largo plazo. Posteriormente, de 2017 a 2018, la proporción de apartamentos de alquiler a largo plazo recién inaugurados en ciudades de primer nivel llegó al 35%. ?

Sin embargo, como dijo Gao Meng, cofundador de Balatu, muchos operadores de apartamentos ignoran el escenario de la industria, las reglas del mercado y la construcción de sistemas operativos básicos. "La expansión ciega, el uso de un alto apalancamiento, la financiación encubierta de préstamos de alquiler para comprar casas, la expansión de escala y la ampliación de las valoraciones contienen enormes riesgos".

“La explosión minera es un problema financiero en la superficie, pero la esencia es la expansión irracional de la oferta”. Yang Xianling, del Blank Research Institute, señaló que un gran número de desarrolladores, departamentos hoteleros e intermediarios. Las empresas y los empresarios han entrado en el campo del alquiler de apartamentos a largo plazo. En un corto período de tiempo, se formó una "expansión de la oferta", es decir, un aumento repentino de la oferta, una disminución constante y una demanda relativamente insuficiente superpuesta. El mercado formó una presión de oferta periódica. Posteriormente, los indicadores clave como el alquiler, la tasa de ocupación y el ciclo de arrendamiento seguramente se deteriorarían. ?

Yang Xianling señaló que, especialmente para expandirse en escala, algunas instituciones adquieren viviendas a un precio, velocidad y escala más allá de su capacidad de soportar, lo que ejercerá presión sobre el flujo de caja y las obligará aún más a reducir precios y alquilar fondos. "Si una institución baja los precios, hará lo mismo, lo que dará lugar a una 'estampida colectiva'. Esta es una típica 'retroalimentación negativa' experimentada por muchas industrias durante el año pasado". ?

Yang Yang, fundador de Wumaowusou, cree que la competitividad central de los apartamentos de alquiler a largo plazo también proviene de la mejora de la calidad del servicio mediante la estandarización para tranquilizar a los inquilinos. "No creo que el monopolio de los apartamentos de alquiler a largo plazo pueda formarse mediante un rápido cerco de tierras, y es difícil monopolizar los corazones de la gente".

“En la etapa inicial, hubo una falta de investigación profunda sobre el mercado y los productos y la entrada ciega. Además, la rápida expansión del mercado también tiene como objetivo ganar dinero en el mercado de capitales. Es normal que estas empresas cierren o quiebren en un mercado sano. En tales circunstancias, es difícil que un modelo de negocio tan deformado sobreviva", afirmó Yang Dui. ?

De hecho, el mercado tiene un proceso de desarrollo de la ceguera a la racionalidad. Gao Meng señaló que desde la etapa caliente del apoyo al capital hasta el frío invierno del mercado de capitales, la industria se ha vuelto más racional y las leyes y regulaciones se han vuelto más estrictas. El mercado ya no puede pagar por impulsos ciegos y violaciones de la ley y la disciplina, lo que ha llevado al colapso y a la explosión de instituciones de alquiler de apartamentos a largo plazo que se mostraron "demasiado apresuradas" en la etapa inicial.

?

Hay muchas razones por las que los apartamentos de alquiler a largo plazo se han disparado con frecuencia en los últimos tiempos. Gao Meng señaló que hay muchas razones, incluidas las cancelaciones de alquileres de fin de año, la temporada baja, la renovación del propietario. pago de alquiler, dificultades financieras y fortalecimiento de la supervisión de la industria de alquiler a largo plazo por parte de los gobiernos locales, superposición estricta de préstamos de alquiler, etc., es más fácil exponer los problemas de la cadena de capital causados ​​​​por la expansión ciega y el funcionamiento a corto plazo. apartamentos de alquiler a largo plazo, lo que provoca frecuentes "brotes" y "fugiciones". ?

Supervivencia:?

¿Fuerte equilibrio entre buen funcionamiento y expansión de escala?

“La mayoría de la gente piensa que puede obtener financiación tan pronto como empiece a funcionar y que no le importan las pérdidas temporales. Este es un punto de vista muy fatal”. en la industria. ?

Según Li Quan, actualmente hay muchas empresas en la industria de alquiler de apartamentos a largo plazo que han recibido financiación Serie A, pero no hay más de 10 empresas que han recibido financiación Serie B, y hay relativamente pocas empresas que hayan recibido financiación Serie C. "En el futuro sector del alquiler a largo plazo, el capital se muestra generalmente cauteloso. Independientemente de la inversión de capital o la financiación mediante deuda, sólo se concentrarán en empresas líderes y empresas muy grandes".

Además, un periodista del Beijing News observó que actualmente las empresas de alquiler a largo plazo son principalmente empresas con experiencia en bienes raíces que emiten bonos, mientras que las empresas con experiencia no inmobiliaria casi nunca lo hacen. Incluso si emiten productos similares a ABS o REIT, son muy pocos. ?

Esto significa que en el invierno capitalino, cuando la inversión es prudente, si no hay dinero para "quemar" y expandir ciegamente las pequeñas y medianas instituciones de alquiler de apartamentos a largo plazo, inevitablemente surgirán problemas en la capital. cadena. ?

Sin embargo, en opinión de Gao Meng, el problema fundamental con estas instituciones de alquiler a largo plazo es que los propios operadores violan las reglas del mercado. "La institucionalización es el futuro de la industria del alquiler a largo plazo. La escala y la marca están relacionadas con la valoración, pero no todos los actores deben tener inversiones a gran escala y de alta marca para ganar dinero y sobrevivir. Muchos mercados de alquiler están compuestos por empresas pequeñas y medianas. instituciones de tamaño pequeño, que no son de gran escala, pero que también pueden ser 'pequeñas pero hermosas' y sobrevivir y desarrollarse a largo plazo".

“Desde la perspectiva de la industria en su conjunto, las instituciones de alquiler a largo plazo que no gastan dinero aún pueden sobrevivir muy bien. La atención se centra en la mentalidad y el regreso al negocio en sí”, dijo Gao Meng. . ?

Para lograr el sano desarrollo de las instituciones de alquiler de apartamentos a largo plazo, en opinión de Li Wenjie, es necesario lograr un equilibrio efectivo entre las operaciones de arrendamiento estables y la expansión de escala, poner fin a la especulación a corto plazo y y mirar la industria desde una perspectiva de desarrollo y a largo plazo. Los cambios se centran en satisfacer las necesidades de los inquilinos y brindar servicios de alquiler de alta calidad, impulsando a la industria hacia el camino correcto. ?

Además, Li Wenjie enfatizó que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo deberían centrarse en la rentabilidad de una sola tienda. "La organización operativa sólo puede lograr un desarrollo sostenible centrándose en los beneficios de una sola tienda y logrando un equilibrio para la propia empresa".