El ejecutado tiene una casa, pero el juez tiene que pagar el precio final en lugar de subastarla. que hacemos
1. ¿Se puede subastar la única casa?
Por supuesto. Muchas personas sometidas a ejecución creen que sólo tienen una casa y el tribunal no dispondrá de esa única casa. Por ley, es necesario reservar de cinco a ocho años de alquiler de la casa. Por ejemplo, el Tribunal de Mentougou manejó un caso en el que Beijing Financing Guarantee Co., Ltd. solicitó la ejecución en nombre de una determinada persona. Después de que se completó la subasta de la casa, se reservaron más de 200.000 yuanes del alquiler de la casa para la persona sujeta a la ejecución. ejecución con el producto de la subasta.
2. ¿Cómo afrontar los gravámenes (derechos hipotecarios, derechos de arrendamiento) del inmueble enajenado?
Configurar una propiedad de alquiler. Para los inmuebles arrendados que hayan sido subastados, durante el procedimiento de ejecución, el tribunal de ejecución realizará una revisión sustantiva del inmueble arrendado antes de la subasta. Si se firma un contrato de arrendamiento antes del embargo y se ha pagado el alquiler, en este caso se puede proteger el derecho de arrendamiento, es decir, se aplica la regla de "la venta y la venta no rompe el contrato de arrendamiento".
Un tribunal de Shanghai llevó a cabo una exploración práctica de los criterios de identificación específicos, es decir, que se haya firmado un contrato de arrendamiento antes de la incautación, que el arrendatario haya pagado el alquiler y que el arrendatario haya tomado posesión de la casa. . Ante este problema, el Tribunal de Mentougou de Beijing acudirá a la empresa inmobiliaria o al comité vecinal para investigar e indagar. Algunas empresas de bienes comunitarios o comités vecinales tienen cierto conocimiento de la situación de los inquilinos y pueden informar de manera justa sobre las condiciones de alquiler de las viviendas. En un caso en el que una empresa industrial y comercial solicitó la ejecución contra una empresa de construcción, el edificio comercial a nombre de la empresa de construcción había sido alquilado antes de ser embargado. Después de ser descubierto, se anunció claramente en el anuncio de la subasta. Una vez finalizada la subasta, el tribunal de ejecución es responsable de la conexión entre el arrendatario y el postor y actúa de acuerdo con el contrato de arrendamiento original. Una vez cumplido el contrato, el tribunal ayudará al postor a desalojar la casa.
Una casa con hipoteca. Una hipoteca es una garantía real. Para garantizar la realización de sus reclamaciones, los acreedores suelen acudir al departamento de registro de bienes raíces para registrar una hipoteca sobre una vivienda. Una vez realizada la propiedad, el derecho hipotecario aparece como el derecho prioritario a reembolsar. Por ley, existe un período de gracia de seis meses. En el caso en que Tao solicitó la ejecución de Zhao, debido a que la casa involucraba una hipoteca y la persona sujeta a ejecución no tenía una segunda casa, se otorgó un período de gracia de 6 meses después de que se completó la subasta y se completó la transferencia.
3. Entrega por parte de la casa de subastas
Una vez finalizada la subasta del inmueble, en ausencia de motivos legales (los motivos legales generalmente son: contrato de arrendamiento vigente, período de gracia de seis meses, etc.), el tribunal de ejecución se encarga de entregar las casas subastadas a los postores. Sin embargo, en la práctica también se dan algunas situaciones extremas, como amenazas del propio propietario de la casa por motivos especiales, que obligan al tribunal a trabajar mucho para completar la entrega. Sin embargo, también hay casos en los que la persona sujeta a ejecución se niega a entregar la mercancía, lo que obliga al tribunal a iniciar procedimientos de desalojo forzoso, publicar una notificación de desalojo forzoso, buscar una sala de facturación, etc.
En un caso en el que un banco solicitó la ejecución contra una empresa de decoración de muebles, después de que la casa fue subastada, la persona sujeta a ejecución y el controlador real de la casa se negaron a entregar la casa y la casa fue destruida . Después de que el juez hizo mucho trabajo de interpretación jurídica, finalmente la casa fue entregada mediante jubilación forzosa.
El Tribunal Popular también está estudiando la entrega en casa de subastas. Por ejemplo, el Tribunal de Daxing tiene un equipo de subasta dedicado responsable de todo el proceso de subasta, incluida la desocupación de la casa; el Primer Tribunal Popular de Zhongshan asigna el trabajo de ejecución de acuerdo con la idea de "profesionalización de los asuntos de toma de decisiones y socialización de los auxiliares". y vigilancia de los asuntos de cumplimiento" al equipo de alguaciles. El Tribunal Popular Superior de la provincia de Guangdong emitió opiniones sobre la entrega de casas después de la subasta.
Sin embargo, la situación actual sigue siendo muy complicada. Por ejemplo, si una sociedad de garantía no financiera solicita la ejecución de un caso, la casa que se subastará será la residencia de la persona sujeta a ejecución y de sus familiares. La situación de los familiares es que la madre del ejecutado padece cáncer y tiene 80 años. Aunque uno de los hijos de la persona ejecutada ha alcanzado la edad adulta, está mental y físicamente discapacitada. Esta situación dificulta la salida de la casa tras la subasta. Quien quiera pujar por una casa en una subasta judicial debe sopesar de antemano los pros y los contras.
A qué deben prestar atención los postores al ofertar por casas; lea el anuncio de la subasta y el proceso de subasta. En cuanto a las notificaciones, se centra principalmente en los defectos de la vivienda. El tribunal que organiza la subasta señalará claramente en el anuncio de subasta los defectos de los objetos subastados. Como postor interesado, debe sopesar sus intereses y decidir si compra después de comprender plenamente los defectos del objeto de la subasta.
Los defectos del objeto del remate incluyen: hay hipoteca legal, y hay un período de gracia de seis meses para desalojar la casa según la ley, si hay derecho legal a arrendar, es; imposible desalojar la casa dentro del plazo del derecho de arrendamiento Tolerado en la práctica, la casa está realmente ocupada y ocupada. Los postores deben ser lo suficientemente conscientes de esto como para entregar inmediatamente la casa a la casa de subastas sin completar la transferencia. Estos defectos de la casa se detallarán en el anuncio de la subasta, así que asegúrese de leerlos con atención. Además, la plataforma de subastas divulgará en detalle el proceso de subasta específico en la plataforma. Para dudas como cómo subastar y cómo pagar el depósito, puede leer el proceso de subasta específico en la plataforma.
En la actualidad, algunos tribunales subcontratarán el trabajo de inspección por muestreo y algunos tribunales organizarán las inspecciones por muestreo ellos mismos. La información publicada en el anuncio de la subasta no es tan vívida y vívida como realmente parece, que es lo que solemos llamar experiencia personal.
Basándote en consultas previas, lecturas y lecturas de muestra, piensa racionalmente antes de decidir si comprar. Después de la subasta, el tribunal no puede apoyar la subasta de arrepentimiento por "no pensar en ello" o "la familia no está de acuerdo". Además de negarse temporalmente a reembolsar el depósito, el tribunal también emitirá una amonestación. Si se determina que existe un remordimiento malicioso, las personas pertinentes podrán ser detenidas y multadas de conformidad con la ley.
Situación básica y proceso general de la subasta judicial online de bienes inmuebles Desde que el Tribunal de Mentougou comenzó a enajenar bienes mediante subasta judicial online en 2016, se han enajenado 337 bienes de personas sujetas a ejecución. subasta judicial en línea en los últimos tres años, con un volumen de transacciones de 2.108 yuanes La tasa de prima es del 109,52%. Entre ellas, se subastaron 88 propiedades, se vendieron 52 y el volumen de transacciones fue de 208 millones de yuanes. Dieciocho personas vieron el anuncio de subasta de sus casas en línea y cumplieron con las obligaciones de los documentos vigentes antes de tomar medidas oficialmente, cumpliendo así con éxito el derecho del solicitante a ganar la demanda.
Las subastas judiciales en línea tienen las ventajas de apertura y transparencia, conveniencia, alta eficiencia, bajo costo y amplia participación. En comparación con los bienes muebles ordinarios y los métodos de subasta tradicionales, las subastas judiciales en línea que involucran bienes raíces tienen las siguientes características:
Primero, los bienes inmuebles tienen un gran valor y una alta tasa de transacción, lo que maximiza el valor de la propiedad del persona sujeta a ejecución. Desde 2016, la subasta judicial en línea de bienes muebles del Tribunal de Mentougou tiene una tasa de transacción del 42%, con un volumen de transacciones de 9,1 millones de yuanes, y los bienes inmuebles subastados con una tasa de transacción del 59%, con un volumen de transacciones de 208 millones de yuanes. . En términos generales, el importe de la subasta de bienes muebles ordinarios oscila entre unos pocos y decenas de miles. En algunos casos importantes que involucran cientos de miles o millones de dólares, incluso si los bienes muebles se enajenan con éxito, será difícil hacer realidad todos los derechos e intereses del solicitante.
En comparación con los bienes muebles ordinarios, los bienes inmuebles tienen un alto valor y una alta tasa de transacción. La enajenación exitosa de la propiedad significa que el solicitante puede obtener más dinero. La subasta de bienes inmuebles a través de plataformas en línea es un medio eficaz para mejorar la eficiencia de la enajenación de bienes y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes. Además, debido al enorme valor de los bienes inmuebles, si se enajenan de acuerdo con la ley, también pueden constituir un elemento disuasorio eficaz para la persona sujeta a ejecución, desempeñar eficazmente el papel de medidas coercitivas e instar a la persona sujeta a ejecución. a ejecución para cumplir sus obligaciones lo antes posible.
En segundo lugar, el proceso de subasta es abierto y transparente, la transacción es segura y se maximizan los intereses de los postores. En comparación con los métodos de subasta tradicionales, las subastas judiciales en línea se basan en la plataforma de Internet, desde el anuncio de la información hasta la confirmación de la transacción, todo el proceso de subasta es abierto y transparente. Los solicitantes, las personas sujetas a ejecución, los postores y el público pueden buscar información sobre subastas de bienes raíces e información sobre transacciones a través de plataformas de terceros.
Especialmente para los detalles de las propiedades involucradas en la subasta, así como preguntas relacionadas con el proceso y los procedimientos de la subasta, también puede obtener respuestas consultando la plataforma de subastas de terceros o el tribunal. Además, el día de la subasta, los postores pueden conocer las ofertas de otros postores en tiempo real en la plataforma de subastas, para que puedan elegir las transacciones de manera más racional.
En tercer lugar, después de una subasta inmobiliaria exitosa, los procedimientos de transferencia son complicados y algunas casas son difíciles de desalojar. Una vez que la transacción ordinaria de bienes muebles sea exitosa, se puede entregar directamente. Una vez que la subasta de bienes raíces es exitosa, el postor debe acudir a la agencia correspondiente para manejar la transferencia en persona. Cuando se realizan los procedimientos de transferencia, existen muchos tipos de tarifas de transferencia de la casa e impuestos y tarifas complicados, como el valor del terreno; impuestos añadidos, impuestos sobre la escrituración, gastos de transferencia y gastos de propiedad, agua y electricidad relacionados con el inmueble, etc. Esto requiere que el postor tenga un cierto conocimiento de los impuestos y tasas implicados en la transferencia de la casa, en algunos casos; La persona sujeta a ejecución también permitirá que los ancianos o los niños vivan en la casa, lo que provocará dificultades para desalojar la casa, o la propiedad que se subasta involucra al único propietario de la persona sujeta a ejecución. La persona sujeta a ejecución se negó a desalojar la casa. medios violentos y no cooperó con el trabajo de eliminación de bienes. Incluso si se completa la transacción y la transferencia, será difícil desalojar las habitaciones posteriores.
Con el fin de aprovechar plenamente el papel de la subasta judicial de bienes inmuebles en línea y proteger los derechos e intereses legítimos de los solicitantes, las personas sujetas a ejecución y los postores, hemos tomado las siguientes medidas para facilitar la flujo de trabajo de la subasta judicial en línea de bienes inmuebles y fortalecer la estandarización del trabajo La gestión estandarizada resuelve eficazmente problemas que afectan la eficiencia, como la desocupación y entrega de la casa de subastas:
Primero, investigue exhaustivamente las medidas de información para garantizar la integridad y exactitud de la información inmobiliaria involucrada. Antes de subastar la casa, lleve a cabo una investigación detallada de la casa involucrada, incluidos, entre otros, la propiedad, los gravámenes, la posesión y el uso de la casa, los impuestos y tarifas impagos, los defectos de calidad y otros asuntos.
El segundo es enriquecer los métodos de promoción de subastas online y aumentar la exposición de las propiedades involucradas. Haga un buen uso de los canales tradicionales, como Beijing Court Network y Litigation Assets Network, para publicar anuncios de subastas. Al mismo tiempo, la información sobre las casas subastadas se dará a conocer y se hará pública simultáneamente en las plataformas oficiales del Tribunal Mentougou, como Weibo, WeChat y Tik Tok. Los artículos de subasta de la subasta centralizada se planificarán y publicarán periódicamente, y se publicarán en columnas como "Estado de derecho en progreso" para que más postores conozcan la información relevante de las propiedades involucradas.
En tercer lugar, el tribunal participó en todo el proceso y manejó con éxito los procedimientos de transferencia de bienes inmuebles. Para garantizar la conexión fluida de todos los aspectos de la subasta judicial de bienes raíces en línea, la Oficina de Ejecución del Tribunal de Mentougou de Beijing participa en toda la subasta judicial en línea, desde la incautación de la casa, la investigación de información, la evaluación de la negociación, el anuncio de la subasta hasta la subasta en línea. confirmación de la transacción y sentencia de transferencia, todo por parte del juez de ejecución o jueces asociados para su facilitación y seguimiento. Después de vender la casa, cuando el postor se ocupa de asuntos como el pago de impuestos, la transferencia de propiedad y la desocupación de la casa de la persona sujeta a ejecución, si es necesario, el tribunal también participará y cooperará con el postor para ayudarlo a completar la trabajo anterior.
El cuarto es introducir activamente fuerzas profesionales para brindar garantía para el trabajo de filmación en línea. En cooperación con una agencia profesional de servicios auxiliares de subastas judiciales en línea, un tercero enviará personal especial a la Oficina de Ejecución del Tribunal de Mentougou de Beijing para ayudar al juez a responder las consultas de los postores, guiar a los postores para que vean muestras en el sitio, proporcionar información y otros servicios, y Proporcionar a los postores un mejor servicio.
Lo siguiente
Al tramitar casos de ejecución, el Tribunal Popular investigará los bienes de la persona sujeta a ejecución de conformidad con la ley. Si se determina que la persona sujeta a ejecución tiene bienes inmuebles, irá. al departamento de registro de bienes raíces para sellar la propiedad para evitar la transferencia de la propiedad, al mismo tiempo, de acuerdo con la ley, se debe publicar un aviso de incautación en el domicilio de la persona sujeta a ejecución; También se debe realizar una inspección del sitio y una investigación de campo de la casa para ver si la casa está desocupada, la situación de los residentes y si existen contratos de arrendamiento.
Cuando el tribunal de ejecución embarga la propiedad por primera vez, el tribunal puede iniciar el proceso de confirmación del precio de la propiedad de acuerdo con la ley. Según el actual "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre diversas cuestiones relativas a la determinación de los precios de referencia para la enajenación de bienes por los tribunales populares", ambas partes pueden negociar sobre los bienes, si la negociación fracasa, el tribunal de ejecución puede realizar una investigación específica; Si la consulta específica falla, se puede realizar una consulta en línea. Actualmente, existen tres plataformas de consulta en línea, incluidas JD.COM.com, Taobao.com e Industrial and Commercial Bank of China. Después de ingresar la información de propiedad relevante en el sistema, las tres plataformas darán el precio de consulta basado en la información de big data, y el precio de subasta será el promedio del precio de consulta. La consulta online es rápida y económica, y es una forma eficaz de confirmar el precio de referencia para la enajenación de bienes. Si la consulta online fracasa, o las partes acuerdan encomendar una tasación y la ley así lo exige, el juzgado confirmará a la empresa tasadora mediante sorteo electrónico y solicitará a la empresa tasadora que evalúe el inmueble.
Una vez determinado el precio de enajenación del inmueble, se subastará el 70% del precio de consulta o tasación online de acuerdo con la normativa legal y políticas de subasta vigentes. Si una subasta fracasa, se subastará a un precio inferior del 20% sobre el precio de reserva anterior. El Tribunal Popular Supremo ha establecido una base de datos de listas de proveedores de servicios de red nacional, y la plataforma de subasta será negociada y confirmada de forma independiente por el solicitante y la persona sujeta a ejecución. El plazo de publicidad de las subastas inmobiliarias es de un mes. Durante este período publicitario de un mes, los postores interesados pueden consultar sobre las condiciones relevantes de la casa y, si las condiciones lo permiten, pueden ver las habitaciones modelo bajo la organización del tribunal.
Si un postor pretende pujar por un inmueble a través de una subasta judicial online, deberá pagar un depósito antes o durante la subasta de acuerdo con lo establecido en el anuncio de la subasta y pujar según los procedimientos. Tomemos, por ejemplo, una propiedad que fue subastada con éxito. Durante la subasta, un total de cinco postores pujaron por la propiedad y finalmente se confirmó que la oferta más alta había sido ganadora (foto adjunta). En las subastas online, el sistema establece un retraso automático de cinco minutos. Si nadie puja en cinco minutos, la subasta finaliza. Una vez completada la subasta, el saldo debe pagarse dentro del tiempo especificado en el anuncio, generalmente diez días.
Una vez finalizada la subasta y pagado el saldo total, el tribunal de ejecución emitirá un fallo de finalización de la subasta, que es el material que el postor debe proporcionar al gestionar la transferencia. Una vez emitida la resolución, el postor puede transferir la propiedad con la resolución y pagar los impuestos y tasas pertinentes a la oficina de impuestos según sea necesario.
El problema de la entrega física de la vivienda al que se enfrenta el postor tras la cesión de la misma. Según la actual política de subastas, la entrega y desalojo de un inmueble es responsabilidad del tribunal de ejecución. Después de una subasta de una casa, la transferencia y la entrega siempre han sido dificultades para la ejecución judicial. El Tribunal Mentougou de Beijing emitió medidas para evacuar casos de comportamiento y adoptó un "método de trabajo de seis lugares" para garantizar el progreso fluido del trabajo de evacuación desde seis aspectos: preparación preliminar, evaluación de riesgos, plan de implementación, coordinación y vinculación, revisión de casos. y garantía de reasentamiento.