Mercado unificado de suelos de construcción colectiva
(1) Mejorar los derechos de gestión de los suelos rurales de construcción colectiva es una solución fundamental.
La economía de mercado moderna es una economía unificada, abierta y de competencia justa que requiere transacciones equitativas de varios factores, y la tierra de construcción colectiva rural, como importante factor de producción, no es una excepción. Durante mucho tiempo, problemas como el estatus desigual de la propiedad colectiva de la tierra rural y la propiedad de la tierra estatal, los derechos de construcción colectivos poco claros sobre la tierra, los poderes incompletos y los métodos de implementación únicos se han convertido en obstáculos sistémicos para el desarrollo urbano y rural coordinado. Según la ley, los derechos de uso de la tierra propiedad de colectivos rurales no pueden venderse, transferirse ni arrendarse para construcciones no agrícolas, y los terrenos de construcción colectiva rural no pueden hipotecarse individualmente. Excepto para el uso por parte de colectivos rurales y aldeanos para establecer empresas municipales, casas de aldeanos e instalaciones públicas y empresas de bienestar público de aldeas (ciudades), las tierras colectivas no pueden usarse directamente para ninguna otra construcción, y las tierras colectivas deben convertirse en terrenos edificables de propiedad estatal mediante procedimientos de expropiación. Las restricciones legales excesivas obstaculizan la realización de los derechos de tierras de construcción colectiva rural, restringen la construcción del mercado de tierras de construcción colectiva rural y dañan los derechos e intereses de los agricultores sobre la tierra. A lo largo de los años, especialmente desde la Tercera Sesión Plenaria del XVII Comité Central del Partido Comunista de China, algunos lugares han explorado activamente la reforma de los terrenos de construcción colectiva y los terrenos familiares y han logrado avances importantes. Guangdong, Anhui, Hubei y otras provincias han promulgado sucesivamente leyes y reglamentos provinciales para regular la transferencia de tierras de construcción colectiva, sentando una base práctica para mejorar los derechos de tierras de construcción colectiva rurales.
(2) Adherirse al mismo mercado, a los mismos derechos y al mismo precio.
Para resolver los problemas pendientes antes mencionados, la "Decisión", basada en un resumen profundo de la experiencia nacional y extranjera, propone igualdad de acceso al mercado de suelos rurales de construcción colectiva, con la mismos derechos y el mismo precio. La igualdad de acceso al mercado significa que los terrenos de construcción colectiva rural pueden ingresar al mercado en igualdad de condiciones con los terrenos de construcción de propiedad estatal y pueden comercializarse entre más entidades del mercado, dentro de un alcance más amplio y dentro de un alcance más amplio de usos. una guía clara para mejorar el poder de los terrenos de construcción colectiva rural Dirección; Mismos derechos y el mismo precio significa que los terrenos de construcción comerciales colectivos rurales disfrutan de los mismos derechos que los terrenos de construcción de propiedad estatal y pueden venderse, alquilarse o compartirse en el mercado primario. y alquilado, transferido e hipotecado en el mercado secundario Con el fin de mejorar la tierra comercial colectiva rural Los derechos de construcción de tierras proporcionan una base política específica y clara. Esto inyectará un fuerte impulso a la profundización de la reforma del sistema de tierras rurales e iniciará un viaje para romper el hielo en la reforma del sistema de tierras rurales.
(3) Estricto control de uso y gestión de la ordenación del territorio
La "Decisión" enfatiza que la entrada al mercado de terrenos rurales de construcción comercial colectiva debe basarse en un estricto control de uso y cumplir con la planificación del uso del suelo. El suelo edificable es altamente irreversible. Para lograr una asignación óptima de los recursos de la tierra, tanto la mano invisible como la mano visible deben desempeñar un papel. Debemos insistir en agarrar con ambas manos, y ambas manos deben ser fuertes. La implementación del control de uso es una práctica común en la mayoría de los países del mundo. Es la forma fundamental de garantizar la unidad de los beneficios económicos, sociales y ecológicos del uso de la tierra. Es una medida importante para coordinar el desarrollo económico y la protección de las tierras cultivadas. Ya sea que se trate de terrenos de construcción de propiedad estatal o de terrenos de construcción comerciales colectivos rurales, se debe seguir el control y la planificación del uso del suelo. El sistema de adquisición de tierras no es sólo el sistema básico para la construcción del mercado de tierras de construcción de propiedad estatal, sino que también está relacionado con el espacio de desarrollo del mercado de tierras de construcción comerciales colectivas rurales y los intereses vitales de los agricultores. Para implementar los requisitos planteados en el informe del XVIII Congreso Nacional del Partido Comunista de China y resolver eficazmente los problemas pendientes existentes en la adquisición de tierras, sobre la base de resumir la experiencia de la reforma del sistema de adquisición de tierras, la La decisión señaló la dirección y las tareas clave de profundizar la reforma del sistema de adquisición de tierras, a saber, reducir el alcance de la adquisición de tierras, estandarizar los procedimientos de adquisición de tierras y mejorar un mecanismo de seguridad razonable, estandarizado y diversificado para los agricultores expropiados.
(1) La forma fundamental de resolver el problema de la adquisición de tierras radica en profundizar la reforma.
A lo largo de los años, el sistema de expropiación de tierras ha hecho contribuciones históricas para garantizar las necesidades de tierra de mi país para la industrialización y la urbanización. Sin embargo, en la práctica, el actual sistema de adquisición de tierras expone una serie de problemas pendientes. A medida que aumenta la escala de la expropiación de tierras y el número de agricultores sin tierra, los conflictos sociales también aumentan año tras año, lo que da como resultado un gran número de peticiones relacionadas con la expropiación de tierras, incidentes masivos que ocurren de vez en cuando y una intensificación de los riesgos sociales.
Esto no sólo está relacionado con la implementación insuficiente de las leyes y regulaciones existentes, sino también con el amplio alcance de la adquisición de tierras, los bajos estándares de compensación para la adquisición de tierras, el método único de reasentamiento, la seguridad social insuficiente y la falta de mecanismos efectivos de mediación y resolución de disputas. El núcleo de los problemas causados por la expropiación de tierras son los intereses, la raíz es el sistema y la solución está en la reforma. De acuerdo con los requisitos de la Tercera Sesión Plenaria del XVII Comité Central del Partido Comunista de China sobre la profundización de la reforma del sistema de expropiación de tierras, todas las provincias (regiones autónomas y municipios) han formulado e implementado estándares unificados de valor de producción anual para la tierra. expropiación y precios integrales de la tierra para cada distrito, aumentó significativamente los estándares de compensación para los agricultores expropiados de tierras y estableció estándares regulares de expropiación de tierras. Algunos lugares han llevado a cabo activamente reformas piloto del sistema de expropiación de tierras, explorando varios métodos como; reducir el alcance de la expropiación de tierras y dejar tierras para el reasentamiento, de modo que los agricultores cuyas tierras fueron expropiadas puedan compartir los beneficios del valor agregado, sentando las bases para la reforma del sistema de expropiación de tierras.
(2) Reducir el alcance de la adquisición de tierras, estandarizar los procedimientos de adquisición de tierras y mejorar un mecanismo de seguridad razonable, estandarizado y diversificado para los agricultores sin tierras.
Esto está en línea con los requisitos de la Tercera Sesión Plenaria del XVII Comité Central del Partido Comunista de China sobre la profundización de la reforma del sistema de adquisición de tierras. Reducir el alcance de la requisa de tierras significa definir la requisa de tierras dentro del alcance de los intereses públicos de acuerdo con el espíritu de la Constitución de la República Popular China, reducir gradualmente la cantidad de requisa de tierras obligatoria y reducir la aparición de disputas por requisa de tierras desde la fuente. , y dejar espacio para la creación de un mercado de suelo de construcción colectiva rural. Espacio suficiente. Estandarizar los procedimientos de adquisición de tierras significa mejorar los procedimientos para la aprobación, implementación, compensación, reasentamiento, mediación y adjudicación de disputas de la adquisición de tierras, fortalecer los derechos de los agricultores a conocer, participar, beneficiarse, apelar y supervisar, estandarizar y restringir aún más el comportamiento gubernamental de adquisición de tierras y prevenir Los gobiernos locales abusan de sus poderes de adquisición de tierras. Para mejorar el mecanismo de seguridad razonable, estandarizado y diversificado para los agricultores expropiados, debemos tomar medidas integrales en los aspectos de empleo, vivienda, seguridad social, etc. para salvaguardar los derechos e intereses de los agricultores expropiados, mejorar sus condiciones de vida. estándares, proteger sus medios de vida a largo plazo y garantizar la armonía social.
(3) Establecer un mecanismo de distribución del ingreso del valor agregado de la tierra que tenga en cuenta al Estado, los colectivos y los individuos para aumentar razonablemente el ingreso personal.
Esto refleja el requisito del informe del XVIII Congreso Nacional del Partido Comunista de China de aumentar la proporción de agricultores expropiados en ingresos por valor agregado de la tierra, es decir, además de una compensación razonable por la tierra. , los colectivos y los individuos de agricultores expropiados también pueden proporcionar compensación a través de ciertos métodos. Compartir una cierta proporción de los beneficios de valor agregado, y los beneficios de valor agregado obtenidos deben inclinarse hacia los individuos. Esta no es sólo una innovación teórica importante, sino también una medida poderosa para salvaguardar los intereses de los agricultores sin tierra. Profundizará aún más la reforma del sistema de adquisición de tierras y sentará una base institucional para resolver eficazmente los conflictos pendientes en la adquisición de tierras y promover la armonía social. y estabilidad. Al mismo tiempo, establecer un mecanismo de distribución de ingresos con valor agregado de la tierra requiere que consideremos la profundización de la reforma del sistema de adquisición de tierras y el establecimiento de un mercado de tierras de construcción comercial colectiva rural en su conjunto, realicemos investigaciones, diseñemos sistemas y avancemos coordinados simultáneamente para equilibrar los intereses de todas las partes y garantizar el buen progreso de la reforma. Desde la reforma y apertura, el mercado de terrenos urbanos de propiedad estatal para la construcción de mi país se ha desarrollado desde cero, de pequeño a grande, del desorden a la estandarización, y ha logrado resultados notables. Sin embargo, el problema del desarrollo desequilibrado y atípico del sector. El mercado de suelo de construcción colectiva rural ocupa un lugar muy destacado. Construcción urbana y rural El mercado de suelo presenta evidentes características duales. La "Decisión" proponía el establecimiento de un mercado unificado de tierras de construcción urbana y rural, señalando la dirección para la futura reforma del sistema de tierras. Establecer un mercado unificado de terrenos para la construcción urbana y rural es una tarea ardua y de largo plazo que requiere investigación en profundidad, diseño sistemático, priorización, implementación paso a paso y apoyo al avance para profundizar continuamente la reforma. Los requisitos básicos son coordinar los terrenos de construcción urbana y los terrenos de construcción colectiva rural y los terrenos para viviendas, coordinar los terrenos de construcción incrementales y los terrenos de construcción existentes, implementar una planificación unificada, seguir reglas unificadas, construir una plataforma unificada, fortalecer la gestión unificada y formar un sistema unificado y abierto. , y entorno competitivo ordenado.
(1) Estandarizar la gestión de transferencia de terrenos de construcción colectiva rural
Con el desarrollo de la economía de mercado socialista, existe un gran espacio para el valor agregado de los terrenos de construcción colectiva rural y tierras familiares y transferencias espontáneas, invisibles y desordenadas. Es muy común, especialmente en áreas urbanas y rurales. Dado que este tipo de circulación no cumple con las normas legales y carece de medidas y métodos regulatorios efectivos, existen enormes riesgos legales. Una vez que se produce una disputa, será difícil proteger eficazmente los derechos e intereses de los propietarios y usuarios de terrenos de construcción colectiva y terrenos familiares. Es necesario aprender de la experiencia de gestión de terrenos de construcción de propiedad estatal, acelerar el establecimiento de un sistema de transferencia de terrenos de construcción comerciales colectivos rurales e integrar las transacciones de terrenos de construcción comerciales colectivos rurales en los mercados de terrenos de construcción de propiedad estatal existentes y otras plataformas comerciales para promover la apertura, la equidad, la justicia y las transacciones estandarizadas. Cultivar y desarrollar vigorosamente información unificada sobre el mercado de tierras de construcción urbana y rural, agencia de transacciones, consulta de mercado, evaluación de precios de la tierra, agencia de registro de tierras, arbitraje de disputas y otras agencias de servicios.
(2) Salvaguardar eficazmente los derechos de usufructo de las propiedades de los agricultores.
La "Decisión" establece: "Garantizar los derechos de usufructo de las fincas de los agricultores, reformar y mejorar el sistema de viviendas rurales, seleccionar una serie de proyectos piloto, promover de manera prudente y constante la hipoteca, la garantía y la transferencia de los agricultores ' derechos de propiedad residencial, y explorar formas de aumentar los derechos de propiedad de los agricultores canales de ingresos "En la actualidad, el problema de las viviendas rurales es muy importante. En primer lugar, es difícil obtener tierras rurales, con muchas ilegalidades y una gobernanza difícil; en segundo lugar, el mecanismo de salida es imperfecto, lo que no sólo da como resultado tierras ociosas, sino que también afecta la realización de los derechos de propiedad de los agricultores, y hasta cierto punto. hasta cierto punto, impide que los agricultores se trasladen sin problemas a las ciudades. Esto no es sólo un factor de gestión inadecuada, sino también un problema de sistemas y políticas inadecuados. Para mantener los derechos de usufructo de las propiedades de los agricultores y promover el aumento de sus ingresos por propiedad, se debe reformar y mejorar el sistema de propiedades. Sobre la premisa de garantizar que los agricultores tengan un lugar para vivir, se les deben otorgar derechos y condiciones más completos. Se creará activamente un mercado unificado de suelo urbano y rural para la construcción.
(3) Ampliar aún más el alcance de la asignación de tierras de propiedad estatal orientada al mercado
La "Decisión" señaló que "reducir la asignación de tierras no públicas" y " mejorar el mercado secundario de arrendamiento, cesión e hipoteca de suelo". Esto es para permitir que el mercado desempeñe un papel más importante en la asignación de terrenos de construcción de propiedad estatal. Aunque desde hace muchos años se practica el uso remunerado de terrenos de propiedad estatal, la atención se centra en los terrenos de nueva construcción. Una gran cantidad de terrenos de construcción existentes pertenecen a terrenos asignados, y la proporción de terrenos asignados sigue siendo relativamente alta. Todavía existen obstáculos políticos para revitalizar y asignar tierras, y el papel del mercado secundario no se ha ejercido plenamente. Al mismo tiempo, entre los terrenos de construcción recientemente agregados, los terrenos de infraestructura comercial no están incluidos en la categoría de uso pago. A juzgar por las tendencias de desarrollo futuras, el crecimiento de nuevos terrenos de construcción estará estrictamente restringido y la revitalización de los terrenos de construcción existentes se convertirá en la principal fuente de oferta de terrenos de construcción. Por lo tanto, al tiempo que ampliamos aún más el alcance de los terrenos de nueva construcción asignados en el mercado de terrenos de construcción de propiedad estatal, debemos desarrollar, estandarizar y mejorar vigorosamente el mercado secundario para el arrendamiento, la transferencia y la hipoteca, alentar y apoyar la revitalización de los terrenos de construcción existentes, y contribuir a la construcción de una sociedad que ahorre recursos y promover Hacer contribuciones positivas al ajuste de la estructura económica y la transformación de los métodos de desarrollo.
(4) Establecer un mecanismo razonable de ajuste del precio de los terrenos de construcción.
La "Decisión" exige: "Establecer un mecanismo de comparación de precios razonable que regule eficazmente los suelos industriales y residenciales, y aumentar el precio de los suelos industriales como un medio importante para lograr una asignación óptima de los recursos del suelo". . A lo largo de los años, el precio de los terrenos residenciales ha sido demasiado alto y el precio de los terrenos industriales ha sido demasiado bajo, lo que ha resultado en una reducción de la eficiencia en la utilización de los recursos y una estructura industrial desequilibrada, lo que afecta los medios de vida de las personas y el desarrollo sostenible y saludable de la economía. Los gobiernos de todos los niveles deben conceder gran importancia a esta cuestión, fortalecer eficazmente la regulación de la oferta y la demanda de suelo, acelerar el establecimiento de un mecanismo de ajuste de precios razonable para el suelo residencial y el suelo industrial y promover el retorno racional de los precios del suelo y el desarrollo saludable. del mercado de tierras.
(5) Organizar sistemáticamente medidas de apoyo para establecer un mercado unificado de suelos de construcción urbanos y rurales.
Establecer un mercado unificado de terrenos para la construcción urbana y rural implica el ajuste de patrones de interés importantes, está relacionado con la situación general, es de gran importancia y tiene fuertes implicaciones políticas. Es un proyecto sistemático extremadamente complejo. Es necesario fortalecer eficazmente el liderazgo, adherirse a la combinación de apoyo al cultivo y control estricto, y coordinar el diseño y el avance del apoyo desde los aspectos de construcción del sistema legal, control de uso, registro de propiedad, control del mercado y rendición de cuentas.
1. Acelerar la revisión de las leyes y reglamentos pertinentes y la construcción de sistemas. Esta es la tarea principal de establecer un mercado unificado de terrenos de construcción urbanos y rurales. Sobre la base de un estudio en profundidad de las principales cuestiones y un resumen sistemático de la experiencia práctica de reformas en varios lugares, debemos revisar rápidamente la "Ley de derechos de propiedad de la República Popular China" y la "Ley de gestión de tierras de la República Popular China". , "Ley de Garantía de la República Popular China" y "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" 》. Al mismo tiempo, aceleraremos la construcción de sistemas relevantes y estableceremos un mercado unificado de terrenos de construcción. Estudiaremos y publicaremos rápidamente los reglamentos sobre la transferencia de terrenos de construcción comercial colectiva rural y los reglamentos sobre compensación y reasentamiento por expropiación de tierras colectivas rurales. Reformar y mejorar el sistema de impuestos territoriales, ajustar racionalmente los ingresos provenientes de la transferencia de terrenos de construcción colectiva rural y promover la prosperidad y el desarrollo del mercado de terrenos de construcción urbana y rural.
2. Implementar completamente los requisitos de control de uso. Este es un requisito previo importante para establecer un mercado unificado de suelos de construcción urbanos y rurales. Con base en los datos del Segundo Estudio Nacional de Tierras y la Encuesta Anual de Cambio de Uso de la Tierra, y basándonos en el plan general de uso de la tierra, aceleraremos el establecimiento y mejora del sistema de planificación espacial de la tierra, aclararemos el alcance de la producción urbana y rural, la vida y áreas funcionales ecológicas, y considerar plenamente la construcción de nuevas áreas rurales, el desarrollo de la agricultura moderna y el desarrollo de industrias secundarias y terciarias rurales tienen demandas razonables de terrenos de construcción y proporcionan control de uso y arreglos de planificación para el establecimiento de un sistema unificado. Mercado de suelo edificable urbano y rural.
3. Realizar un trabajo sólido en el registro y expedición de certificados de propiedad de terrenos de construcción urbana y rural. Esta es una base importante para establecer un mercado unificado de suelos de construcción urbanos y rurales. Fortalecer los levantamientos catastrales rurales y completar lo antes posible la confirmación, registro y emisión de certificados de terrenos de construcción colectiva rural, viviendas y terrenos de construcción urbanos de propiedad estatal. Acelerar el establecimiento de un sistema unificado de consulta de información registral de suelos edificables urbanos y rurales. Prontamente estudiaremos y formularemos normas sobre el registro unificado de bienes inmuebles.
4. Controlar estrictamente el mercado unificado de suelo edificable urbano y rural. Se trata de una garantía importante para el establecimiento de un mercado unificado de suelos de construcción urbanos y rurales. Profundizar la reforma de los sistemas de gestión de aprobación y planificación de la conversión de tierras agrícolas. Establecer y mejorar un sistema estándar de uso del suelo para la construcción colectiva rural económica e intensiva. Fortalecer el seguimiento estadístico y análisis de situación de la oferta y utilización de suelo edificable urbano y rural. Aprovechar plenamente el papel regulador de las reservas de suelo en el mercado de suelos para la construcción. Realizar un inventario integral de los terrenos de construcción ilegal urbanos y rurales existentes y estudiar y formular políticas de tratamiento. Fortalecer la aplicación de la ley y la supervisión de actividades ilegales en terrenos de construcción urbanos y rurales bajo la nueva situación. Fortalecer las instituciones de gestión de tierras y recursos de base y el desarrollo de capacidades.
5. Construir conjuntamente un * * * mecanismo de responsabilidad compartida. Se trata de una medida importante para establecer un mercado de suelos de construcción urbanos y rurales. Aprovechar al máximo el entusiasmo, la iniciativa y la creatividad de todas las partes para formar un esfuerzo conjunto para avanzar. Se debe mantener el liderazgo del Partido, y el Congreso Nacional del Pueblo, el gobierno y la CCPPCh tienen sus propias responsabilidades; es necesario fortalecer los vínculos departamentales y la coordinación de políticas, mejorar el mecanismo de trabajo para la coordinación general y la promoción de reformas; y coordinar reformas importantes; es necesario confiar plenamente en la gente y dar pleno juego a los colectivos rurales. El papel principal de las organizaciones económicas es mejorar su capacidad para cumplir con las responsabilidades de los propietarios colectivos de tierras rurales y salvaguardar los derechos de los agricultores sobre la tierra. intereses.