¿Quién conoce las últimas leyes de demolición?
Wang Yong del Grupo Groenlandia dijo: De hecho, la formulación de políticas en los últimos dos años ha jugado un papel importante en la estabilización de los precios de la vivienda. Espero que la formulación de políticas futuras sea más reflexiva y que muchas políticas sean menos operativas. Además, creo que la demanda puede guiarse por la opinión pública. Las políticas regulatorias no suprimen la demanda, sino que la guían. Algunas personas piensan que la casa debe ser grande y estar ubicada en el centro de la ciudad, y es correcto guiarles mediante algunas políticas.
Los desarrolladores deberían prestar más atención a la responsabilidad social.
Ye Weiqi, subdirector general del Grupo Chengkai, dijo: No importa cuál sea la política nacional, las empresas sólo pueden adaptarse. "Juego" con el gobierno no tiene mucho sentido. Por lo tanto, el gobierno también debe considerar la situación de los promotores y no puede transferir toda la responsabilidad a los promotores. Se recomienda que los gobiernos y los desarrolladores se pongan en su lugar. En primer lugar, es necesario distinguir claramente entre las responsabilidades de las empresas y del gobierno, y entre los intereses corporativos y las responsabilidades sociales. Si obtengo grandes beneficios, el valor de los activos estatales aumentará. Esta es una responsabilidad corporativa y es inherente. Las empresas obtienen ganancias y pagan impuestos, y el gobierno utiliza los impuestos para permitir que las personas de bajos ingresos sean propietarias de casas. Ahora no tiene mucho sentido decir cuánto es apropiado el precio. Por muy bajo que sea el precio, algunas personas no pueden permitírselo. La "Ciudad Wanyuan" desarrollada por nuestra empresa se está vendiendo muy bien. De hecho, también esperábamos vender lentamente, pero él hizo fila con tres días de anticipación. Como resultado, el mercado está muy ajustado. Ahora no puedo salir de mi casa en los suburbios exteriores y el círculo interior está muy tenso. Creo que salieron dos millones de personas, transporte, atención médica, escuelas, diversos problemas, tanta gente fue, todos estos problemas han surgido. Incluso si vivo en 20 metros cuadrados en el casco antiguo, realmente no tengo trabajo para ayudar a otros como niñera y luego me voy volando. La casa es demasiado grande y no puedo pagar el pasaje. Si las industrias y los empleos circundantes no se pueden resolver, la tasa de desocupación en los suburbios seguirá aumentando. Por lo tanto, necesitamos resolver el problema de apoyar las instalaciones en estos lugares para que la gente esté dispuesta a mudarse. Además, los "dobles aumentos y dobles descensos" tienen cierto efecto en la mejora de los precios de la vivienda en el centro de la ciudad. De alguna manera, para abordar las cuestiones de comodidad, también hay que considerar la utilización de la tierra. Hemos estado en Nueva York. Sin un árbol, a veces somos demasiado rígidos. Pero es tan flexible que todos tocan el balón. Entonces es difícil planificar.
Wang Yong, de Greenland Group, dijo que tenemos una comprensión clara de las cuestiones de maximización de ganancias corporativas y responsabilidad social. Desde su creación, hace 15 años, hemos invertido 300 millones en obras de caridad y donado 100 millones, pero esta publicidad no es suficiente. Nos desarrollamos en otros lugares, básicamente mediante donaciones a escuelas primarias locales y a estudiantes pobres para que trabajen más, etc. Poco a poco vamos pensando en las empresas inmobiliarias.
Xu Honglin, vicepresidente de Pengxin Group, cree que el gobierno debería desempeñar un papel decisivo en la estabilización del mercado inmobiliario y los precios de la vivienda. Hay tres aspectos de una economía de mercado: gobierno, desarrolladores y consumidores. ¿Quién de estos tres desempeñará el papel de estabilizar el mercado inmobiliario? Los desarrolladores definitivamente pueden desempeñar un papel iniciador. Pero los costes del promotor existen y están dispersos. También lo hacen los consumidores. Por tanto, la clave para estabilizar el mercado inmobiliario es el gobierno.
El director general de Hengjian Real Estate dijo que los departamentos gubernamentales deberían mejorar aún más la eficiencia. La urbanización del suelo se ha vuelto cada vez más difícil en los últimos años. Antes era bastante sencillo, ahora es muy complicado. Por supuesto, esto no es algo unilateral. Creo que mejorar la eficiencia de todos los aspectos del trabajo para que los terrenos existentes puedan comercializarse lo antes posible sin demasiadas restricciones también es una medida para aumentar la oferta. Por un lado, los desarrolladores deben cumplir con los requisitos gubernamentales; por otro, el gobierno también debe considerar cómo mejorar la eficiencia;
7090 Personalmente creo que después de que aumente la proporción de apartamentos pequeños y medianos, los desarrolladores no encontrarán demasiados problemas, porque los precios totales bajos siempre han facilitado la venta. El problema ahora es que las políticas deben coincidir, y las llamadas políticas de apoyo son planificación, porque los estándares de planificación de la construcción de Shanghai son relativamente altos y tienen requisitos para pasarelas, baños y corredores. Hoy en día es difícil diseñar una casa con tales reglas. Considere si estos requisitos son compatibles con los requisitos de desarrollo 70/90. Desde la perspectiva de la planificación del diseño de apartamentos pequeños y medianos, los pisos de varios pisos no son un gran problema, mientras que los edificios pequeños y de gran altura tienen problemas, pero aún pueden superarse. Ahora sólo puedo hacer estupideces, como anular un balcón. La clave para resolver estos problemas es que las políticas deben coincidir, la gestión debe mejorarse y la gestión debe ser más eficaz.
Para estabilizar los precios de la vivienda, primero debemos estabilizar la oferta de suelo.
Dong Suming, presidente de Shanghai West Group, dijo: Se han introducido políticas con frecuencia, pero muchos problemas aún no se pueden resolver. Estabilizar el mercado inmobiliario es en realidad muy sencillo: significa resolver un problema estructural y controlar los precios de la vivienda desde la fuente del suelo.
Algunas personas sugirieron que el gobierno debería formular un plan que no demoliera la ciudad vieja. Entendemos el dilema del gobierno. Después de atraer inversiones, todavía hay muchos lugares donde la ciudad vieja no ha sido renovada, pero se ha topado con el "cuello de botella" de la demolición. Es muy difícil para nuestra empresa reubicar cuatro terrenos. El gobierno debería repensar la forma en que se suministra la tierra. El gobierno debería proporcionar tierras de cultivo. De hecho, la tarea de reubicación y demolición también debe ser asumida por las empresas, lo cual es difícil de resolver. Muchos planes actuales son artificiales y carecen de base científica. Como resultado, la estructura de la vivienda es incorrecta y los precios finales de la vivienda también son incorrectos. El sector inmobiliario tiene un grado relativamente alto de comercialización entre todas las industrias y la competencia es extremadamente feroz. Naturalmente, habrá muchas reglas y el mercado obligará a los desarrolladores a considerar estas cuestiones. Ahora se está implementando 70/90. Pregunté a muchas personas a mi alrededor si comprarían una casa 70/90. Todos dijeron que no compraran, solo una casa con una superficie de 120 a 140 metros cuadrados. Debe establecer un alcance para esta política, pero ahora es un requisito. El gobierno debería considerar seriamente cómo regular científicamente el mercado.
Gao, director general del Grupo Zhongfu, señaló que el nuevo letrero de la ciudad de Jiangwan se vendió a un precio altísimo. Para aquellos que adquirieron tierras hace siete meses, los ingresos por tierras por sí solos superaron los 654,38 billones de yuanes. Creo que la "mano" del gobierno debería tener un gran impacto en el sobrecalentamiento del sector inmobiliario. En los últimos dos años se han lanzado dos ventas por valor de 654,38 millones y la tendencia no debería frenarse. Si continúa, tendrá un gran efecto. La intervención del gobierno también debería ser el comportamiento del mercado. Cuando hablamos del mercado inmobiliario actual, no podemos dejar de hablar de costes de reubicación. El permiso de demolición para el proyecto de nuestra empresa se emitió en febrero de 2004. En ese momento, había más de 1.500 hogares y más de 400 hogares fueron reubicados. Después de la reubicación, el distrito dio la bienvenida a la Expo y la estrenó primero. Esperó un año y medio, luego la Reserva Paisajística del Central Mall, y luego se detuvo. Son tres años. En 2004, el coste de trasladar a una persona era de 11.000. Ahora 200.000 personas no pueden desplazarse y el coste es rígido.
Xu Honglin, vicepresidente del Grupo Pengxin, dijo que el gobierno debería ser el organismo principal en la estabilización de los precios de la vivienda. ¿Cuál es el núcleo de los precios de la vivienda? Es el precio de la tierra. Una gran diferencia con desarrollos anteriores es que el 100% del terreno proviene del gobierno, y todo el terreno proviene del gobierno para estabilizar el mercado inmobiliario y los precios de la vivienda y encontrar formas de controlar los precios del suelo y los costos de demolición. Cuando los costos son altos, los precios de la vivienda son altos. El gobierno debería trabajar duro para resolver el problema de vivienda de las personas de bajos ingresos. Respondimos al llamado del gobierno y desarrollamos 6.543.807 metros cuadrados de vivienda asequible.
Un representante del Grupo Zhonghuan dijo: Los precios de la tierra en Shanghai son relativamente altos, por lo que nos mudamos a Jilin para el desarrollo. Hemos estado desarrollando bienes raíces durante tantos años, y es injusto regular a los promotores en una dirección, porque el costo de los precios de la tierra también es bastante alto. De 1997 a 2007, nuestra empresa desarrolló viviendas y los precios estaban básicamente en línea con el precio promedio de las viviendas en Shanghai. Como empresa estatal, no tenemos la mentalidad necesaria para conseguir un voto. Con tantas casas construidas, no hay ninguna que no se pueda vender. Ésta es la relación entre los precios de mercado. Las casas de los alrededores tienen precios más altos que la nuestra. Tenemos más de 9.000, pero quieren más de 10.000, así que todavía los vendemos. De hecho, son inmunes a la regulación. Además, es muy difícil moverse. La empresa tiene tres proyectos de reubicación y no sabemos cuándo se cerrarán. Vamos a poner algo de dinero y no queremos continuar.
Aumentar la oferta y mejorar la estructura
Hang, director general de Construction Real Estate, hizo varias sugerencias para mantener la estabilidad del mercado inmobiliario de Shanghai: Primero, aumentar la oferta.
Creo que la estabilidad de todo el mercado inmobiliario requiere que tanto la oferta como la demanda sean estables, y la estabilidad de la demanda de Shanghai existe objetivamente. Desde el lado de la oferta, necesitamos aumentar la oferta. Una es aumentar la oferta real, es decir, cómo llevar al mercado los bienes inmuebles desarrollados ahora; la otra es aumentar continuamente la cantidad de terreno para equilibrar la oferta y la demanda en el futuro; A juzgar por la situación actual, hay algunos cambios en la oferta: la oferta de terrenos comerciales y de oficinas es relativamente grande, porque además del arrendamiento de oficinas comerciales, otro terreno tiene que ir al mercado. Hablando objetivamente, el coste de esta zona es relativamente alto y la oferta de suelo residencial es relativamente pequeña. Por eso creo que esto debería considerarse desde la perspectiva de la estructura de la oferta y la demanda.
El segundo es mejorar la estructura. Los problemas actuales incluyen: Primero, la oferta en el anillo interior está disminuyendo y la proporción continúa disminuyendo, mientras que el volumen comercial y residencial en esta proporción está aumentando. Por un lado, es necesario reforzar el desarrollo fuera del anillo exterior y, por otro, es necesario aprovechar plenamente el entusiasmo de los promotores por el desarrollo dentro del anillo interior, porque el problema actual de la transferencia de terrenos a través de Licitación, subasta y transferencia es que la demolición y la demolición son más difíciles. Por un lado, es imposible hacer mucho bajo la presión financiera del distrito. Por supuesto, la escala de la demolición ahora está moderadamente controlada, pero siempre he tenido la opinión de que, desde la perspectiva de la gestión urbana, la reubicación a gran escala también traerá muchos problemas prácticos, como el empleo, el transporte, la educación y la atención médica. cuidado, etc Mientras construyes muchas ciudades nuevas, también estás desperdiciando muchos de los recursos originales en el centro de la ciudad. Por lo tanto, bajo la premisa de aumentar la oferta fuera del anillo, la escala de desarrollo dentro del anillo también debe aumentarse adecuadamente. Esto aumentará el entusiasmo de los desarrolladores y participará mejor en algunos desarrollos preliminares. Todavía hay muchas unidades de vivienda comercial vacías fuera del anillo. De hecho, creo que cómo orientar mejor el apoyo a la vivienda comercial hacia el mercado también es un tema que debemos resolver. No puedes dejar estas casas vacías. Debido a los cambios en la reubicación dentro de la ciudad, la monetización ha aumentado y la vivienda comercial ha disminuido. Esto es un problema. Cómo combinar esto con viviendas de bajo alquiler y aumentar la oferta de apartamentos pequeños y medianos tiene mucho que ver con ello.
Dong Suming, presidente de West Group, cree que el sector inmobiliario desempeñó un papel destacado en la construcción económica a gran escala en los primeros años. La gente tiende a pensar que no se pueden comprar casas baratas. ¿Qué es una casa barata? Aquí hay muchas cuestiones complejas relacionadas con el suministro de tierras. Estructuralmente, nos faltan dos grandes trozos. Uno es la falta de viviendas comerciales reales de bajo precio, y casi nadie ingresa al mercado. Actualmente nuestra empresa está trabajando en dos proyectos "100.000". Actualmente, el puente no se puede vender y una gran cantidad de fondos están inactivos. Otra estructura es que las viviendas de alquiler proporcionadas por el gobierno son relativamente escasas.
Wang Yong, jefe del departamento de desarrollo de Greenland Group, cree que la actual estructura de oferta de suelo es escasa, la oferta general de viviendas es insuficiente y hay muchas empresas. Esta ronda es principalmente para necesidades de mejora. El costo de la especulación inmobiliaria es al menos 10. Es relativamente rígido y tienen pocas opciones. En lo que respecta a los promotores, no están seguros de comprar terrenos en este momento y el precio del terreno es sorprendentemente alto. Algunos promotores no tienen proyectos y están ansiosos por adquirir terrenos, pero no saben cuándo el gobierno liberará cuánto terreno, en qué área y aproximadamente en qué área. En los últimos dos años, hubo muy poca oferta de terrenos, especialmente terrenos en buenas ubicaciones. Los promotores estaban ansiosos por adquirir terrenos, por lo que la competencia era feroz y los precios altos. Por ello, se recomienda tener un plan de promoción de suelo para evitar esta situación y adquirir terrenos a ciegas y a un precio elevado.
Creemos que "70/90" es una muy buena idea, muchos clientes no pueden permitirse habitaciones grandes. Ahora el problema es principalmente técnico. En primer lugar, los apartamentos pequeños no pueden cumplir los requisitos técnicos de cocina y saneamiento. Si se satisface esta área, el espacio habitable se comprimirá. Según los nuevos estándares "70/90", el tipo de habitación no será satisfactorio. Descubrimos que algunos lugares remotos tienen principalmente necesidades de mejora, pero si el área se controla demasiado pequeña, no habrá mejoras. En cuanto a "no encubrir la propiedad, no encubrir la propiedad y no especular con la propiedad", no nos fijamos en el precio de venta de la propiedad, sino en el buen funcionamiento general de la empresa. Esta es nuestra filosofía empresarial. También hemos calculado que si la política permite construir casas, nuestras ganancias serán mayores, pero también significa perder oportunidades de desarrollo. Tenemos reglas internas. Nos tomamos en serio el comportamiento personal de algunos vendedores en los últimos años porque un grupo grande debe tener cuidado con su imagen.
Los medios de comunicación orienta correctamente el consumo racional.
Dong Suming, presidente del West Group, señaló que los medios de comunicación deben guiarse correctamente. Espero que los medios puedan dar a conocer correctamente la psicología de la gente al comprar casas. Algo anda mal con la psicología de la gente cuando se trata de comprar casas ahora.
El concepto de inversión del pueblo chino es también un factor que conduce a precios y mercados inmobiliarios insatisfactorios en nuestro país. Existe un mercado inmobiliario para el tipo de compradores que hay. La última vez que fui a Shenzhen, las casas allí equivalían a 30.000-40.000 metros cuadrados por metro cuadrado desde nuestro anillo interior hasta el anillo medio, y estaban agotadas. El aumento en Shenzhen también es bastante aterrador. Hoy en día, muchos estudiantes universitarios en Shanghai dicen que no pueden permitirse comprar una casa sólo uno o dos años después de graduarse. Esto es normal. En ese momento compartíamos vivienda con la asistencia social y alquilamos una casa. Comprar una casa llevó muchos años. Por eso creo que el consumo también necesita publicidad. Creo que los precios de la vivienda en Shanghai no son muy altos.
Desde la mentalidad de nuestros promotores, los precios de las casas que vendemos son un poco más bajos que las cercanas, pero la calidad es definitivamente la mejor. Los precios de la vivienda no son lo que queremos ahora, los precios del suelo han subido mucho. ¿Cómo se dice vender a bajo precio? En la actualidad, el coste de la reubicación es demasiado alto para los promotores y el gobierno no ha considerado la fuente. Se debería revisar la ley de reubicación y la gente debería cooperar. Es inútil depender únicamente de la cooperación de las empresas. Cualquiera que sea el problema que surja, debe tener dos lados, porque es un par de contradicciones. Hoy en día, los medios y los informes de opinión pública siempre critican a los desarrolladores ¿Cómo pueden los desarrolladores tener pasión por hacer su trabajo? Para estabilizar el mercado inmobiliario, debemos considerarlo fundamental y exhaustivamente, y no podemos quedarnos mirándolo fijamente. Los desarrolladores debemos hacer todo lo posible para estabilizar los precios de la vivienda, pero la estabilidad de los precios de la vivienda está relacionada con los consumidores, los proveedores y el gobierno. Espero que el gobierno no haga controles demasiado administrativos y respete el mercado.
Wang Yong del Grupo Groenlandia dijo: De hecho, la formulación de políticas en los últimos dos años ha jugado un papel importante en la estabilización de los precios de la vivienda. Espero que la formulación de políticas futuras sea más reflexiva y que muchas políticas sean menos operativas. Además, creo que la demanda puede guiarse por la opinión pública. Las políticas regulatorias no suprimen la demanda, sino que la guían. Algunas personas piensan que la casa debe ser grande y estar ubicada en el centro de la ciudad, y es correcto guiarles mediante algunas políticas.
Los desarrolladores deberían prestar más atención a la responsabilidad social.
Ye Weiqi, subdirector general del Grupo Chengkai, dijo: No importa cuál sea la política nacional, las empresas sólo pueden adaptarse. "Juego" con el gobierno no tiene mucho sentido. Por lo tanto, el gobierno también debe considerar la situación de los promotores y no puede transferir toda la responsabilidad a los promotores. Se recomienda que los gobiernos y los desarrolladores se pongan en su lugar. En primer lugar, es necesario distinguir claramente entre las responsabilidades de las empresas y del gobierno, y entre los intereses corporativos y las responsabilidades sociales. Si obtengo grandes beneficios, el valor de los activos estatales aumentará. Esta es una responsabilidad corporativa y es inherente. Las empresas obtienen ganancias y pagan impuestos, y el gobierno utiliza los impuestos para permitir que las personas de bajos ingresos sean propietarias de casas. Ahora no tiene mucho sentido decir cuánto es apropiado el precio. Por muy bajo que sea el precio, algunas personas no pueden permitírselo. La "Ciudad Wanyuan" desarrollada por nuestra empresa se está vendiendo muy bien. De hecho, también esperábamos vender lentamente, pero él hizo fila con tres días de anticipación. Como resultado, el mercado está muy ajustado. Ahora no puedo salir de mi casa en los suburbios exteriores y el círculo interior está muy tenso. Creo que salieron dos millones de personas, transporte, atención médica, escuelas, diversos problemas, tanta gente fue, todos estos problemas han surgido. Incluso si vivo en 20 metros cuadrados en el casco antiguo, realmente no tengo trabajo para ayudar a otros como niñera y luego me voy volando. La casa es demasiado grande y no puedo pagar el pasaje. Si las industrias y los empleos circundantes no se pueden resolver, la tasa de desocupación en los suburbios seguirá aumentando. Por lo tanto, necesitamos resolver el problema de apoyar las instalaciones en estos lugares para que la gente esté dispuesta a mudarse. Además, los "dobles aumentos y dobles descensos" tienen cierto efecto en la mejora de los precios de la vivienda en el centro de la ciudad. De alguna manera, para abordar las cuestiones de comodidad, también hay que considerar la utilización de la tierra. Hemos estado en Nueva York. Sin un árbol, a veces somos demasiado rígidos. Pero es tan flexible que todos tocan el balón. Entonces es difícil planificar.
Wang Yong, de Greenland Group, dijo que tenemos una comprensión clara de las cuestiones de maximización de ganancias corporativas y responsabilidad social. Desde su creación, hace 15 años, hemos invertido 300 millones en obras de caridad y donado 100 millones, pero esta publicidad no es suficiente. Nos desarrollamos en otros lugares, básicamente mediante donaciones a escuelas primarias locales y a estudiantes pobres para que trabajen más, etc. Poco a poco vamos pensando en las empresas inmobiliarias.