Los altos precios de la vivienda no necesariamente significan alquileres altos. Existe una divergencia entre los precios de la vivienda y los alquileres en los distritos escolares.

En la impresión de la Sra. Chen, los precios de la vivienda y los alquileres son directamente proporcionales. Las casas con precios altos tendrán alquileres correspondientemente altos. Pero recientemente, cuando la Sra. Chen estaba alquilando una casa para que sus hijos fueran a la escuela, se sorprendió al descubrir que el precio unitario de una casa en el distrito escolar era el doble que el de su propia casa, pero el alquiler era sólo uno; la mitad del de su propia casa. Una mirada más cercana muestra que este fenómeno abunda y que los alquileres y los precios de las viviendas en los distritos escolares se han desviado seriamente.

Casa en distrito escolar

Casa de 7 millones

Alquiler de 6.500 yuanes

El hijo de la Sra. Chen fue a la escuela cerca del puente Madian en septiembre. este año es una escuela secundaria clave. Debido a que está lejos de casa y espera que sus hijos vayan a la escuela secundaria allí en el futuro, la Sra. Chen quiere comprar un apartamento cerca.

“En primer lugar, puedo vivir en un lugar seguro y cómodo; en segundo lugar, no tengo que preocuparme por vender la casa en el distrito escolar y puedo ganar algo de dinero vendiéndola en el futuro. "Con este plan, la Sra. Chen comenzó a trabajar en la escuela en julio de este año viendo propiedades cercanas.

“Soy propietario de un apartamento de tres habitaciones de 140 metros cuadrados cerca del puente Sifang en la cuarta circunvalación sureste. Originalmente planeé venderlo y reemplazarlo por un apartamento de dos o tres habitaciones. apartamento de un dormitorio aquí. Por lo tanto, elegí. Creo que el precio debería ser aproximadamente el mismo para un apartamento grande de dos habitaciones o un apartamento pequeño de tres habitaciones con un área de 70 a 90 metros cuadrados". La Sra. Chen descubrió que Este no fue el caso en absoluto, porque estaba en un distrito escolar y el precio promedio en el área ya era alto: alcanza los 90.000 yuanes y es difícil negociar el precio. Un apartamento de dos habitaciones y 80 metros cuadrados cuesta al menos 7 millones de yuanes. En cuanto a mi apartamento de tres habitaciones de 140 metros cuadrados, el precio unitario solo se puede vender por 45.000 yuanes antes de venderlo por 6,3 millones de yuanes.

En otras palabras, incluyendo impuestos y honorarios de agencia, la Sra. Chen tendría que agregar 1 millón de yuanes para comprar un apartamento de dos habitaciones de 80 metros cuadrados.

"Entonces siento que no vale la pena. No estoy pidiendo cuota de admisión. 1 millón de yuanes es suficiente para alquilar la mejor casa durante 6 años. Todavía puedo hacerlo cuando mis hijos se vayan. a la universidad en el futuro. Vuelva a su propia casa grande". Luego, la Sra. Chen lo pensó y comenzó a buscar una casa de alquiler nuevamente.

“Cuando comencé a buscar una casa para alquilar, ya era después de octubre, no era la temporada alta de alquiler, pero había muchas casas. en una semana tenemos una idea general de los niveles de alquiler en la zona: un apartamento normal de dos habitaciones cuesta entre 5.500 y 6.500 yuanes; un apartamento de tres habitaciones, entre 7.000 y 10.000 yuanes. Sin embargo, aparte de algunas torres, hay muy pocos apartamentos de tres dormitorios orientados al norte y al sur.

Finalmente, la Sra. Chen se enamoró de un gran apartamento de dos dormitorios con una superficie de 80 metros cuadrados. "La distribución de la casa es muy cuadrada, transparente de norte a sur, con buena iluminación y ventilación. El alquiler mensual es de 6.500 yuanes".

Por este precio, aunque la Sra. Chen consideró que no era barato, estaba dentro del rango aceptable, por lo que el contrato se firmó rápidamente.

Al lado de la cuarta circunvalación

Casa de 6,3 millones

El alquiler es de 13.000 yuanes

Después de instalarse, la Sra. Chen comenzó a Considere si le gustaría vivir en el Cuarto Anillo del Sureste. Nadie vive en la casa alrededor del puente Sifang, por lo que no es bueno mantenerla vacía. ¿Por qué no alquilarla? En primer lugar, la casa está ocupada y cualquier problema se puede saber a tiempo; en segundo lugar, también se pueden subvencionar parte de los gastos de alquiler.

“Originalmente pregunté y descubrí que el alquiler en ese momento era de 8.000 a 10.000 yuanes. Pensé que alquilar por 9.000 yuanes estaría bien. No pido demasiado, pero espero hacerlo. alquilo en una casa confiable”.

Después de contactar a una agencia, la agencia vino a tomar fotos. Después de ver la casa, el agente dijo: "Hermana, puedo alquilar su casa por 13.000 yuanes".

La Sra. Chen se sorprendió cuando escuchó esto: "¿No es porque el agente me engañó por ¿La agencia exclusiva? Bueno, no alquile la casa a un grupo después de ser agente”.

Debido a esta preocupación, la Sra. Chen fue muy cautelosa y encontró otra agencia. Luego de que el agente de esta agencia inspeccionó la casa, cotizó un precio similar.

“Esta comunidad tiene la mejor administración de propiedades aquí. Las personas que alquilan esta comunidad son trabajadores administrativos que trabajan en el CBD. Su calidad y asequibilidad son muy altas. Los apartamentos de tres habitaciones varían según la zona. , decoración y muebles, el alquiler oscila entre 11.000 y 15.000 yuanes. Su casa está bien mantenida y la decoración y los muebles son buenos. No hay problema en alquilarla por 13.000 yuanes. No hay problema en alquilarlo por 12.000 yuanes", dijo el agente.

Más tarde, la Sra. Chen preguntó a sus colegas y vecinos y descubrió que el alquiler actual en la comunidad es de hecho este precio. "Los alquileres en el distrito central de negocios son elevados. Mi colega posee un apartamento de tres habitaciones de unos 140 metros cuadrados en Wanda Plaza, que está alquilado a una pequeña empresa. El alquiler actual es de 22.000 yuanes. Pero el precio de la casa no es alto, con un El precio unitario es de unos 48.000 yuanes. Por lo tanto, mi colega he estado alquilando la casa durante estos años pero no la he vendido”.

Por supuesto, cuanto más alto sea el precio, mejor. fijó el precio en 13.500 yuanes. "Es mejor alquilarlo. Si encuentro un inquilino confiable, lo alquilaré por 13.000 yuanes", dijo la Sra. Chen.

Tercera circunvalación norte

Casas con el mismo alquiler

La diferencia de precio es de 30.000 yuanes

La casa que alquilo tiene 80 metros cuadrados metros La casa se vendió por 7 millones de yuanes, pero el alquiler fue de sólo 6.500 yuanes; la casa de 140 metros cuadrados se vendió por 6,3 millones de yuanes y el alquiler fue de 13.000 yuanes. El contraste es demasiado grande. Cuanto más pensaba la señora Chen en ello, más confundida se sentía.

¿A qué se debe esto? Por lo tanto, en su tiempo libre, la Sra. Chen hizo una comprensión general de los precios de las viviendas circundantes y descubrió que no había mucha diferencia entre el alquiler de las viviendas en el distrito escolar y las viviendas circundantes del distrito no escolar, pero los precios de las viviendas eran significativamente más alto.

“La más obvia está en el lado de Yuzhong del tercer anillo norte. Una casa en el área de Xili de Yuzhong está marcada como una sala del distrito escolar que se puede transferir directamente a la escuela secundaria Sanfan. Un pequeño apartamento de dos habitaciones de 64 metros cuadrados en una torre orientada al oeste tiene un precio unitario de 8,7 diez mil yuanes, el precio total es de 5,6 millones de yuanes y el precio unitario de un pequeño apartamento de dos habitaciones de 62 metros cuadrados. La casa con transparencia norte-sur cuesta sólo 57.000 yuanes, porque no está en un distrito escolar. El precio total es de 3,6 millones de yuanes". La Sra. Chen se sorprendió por la diferencia de precio.

Aunque el precio de venta difiere en 2 millones de yuanes, el alquiler es más o menos el mismo. "Para un pequeño apartamento de dos dormitorios de unos 60 metros cuadrados, el precio cotizado por una habitación en el distrito escolar de Yuzhong Xili es de entre 5.800 y 6.000 yuanes; el precio de una habitación fuera del distrito escolar en el número 3 de Yumin Road es De manera similar, actualmente hay dos casas en alquiler. Un pequeño apartamento de dos habitaciones con un tamaño de 53 metros cuadrados tiene un precio de 5.600 yuanes por una unidad y 5.800 yuanes por la otra”.

Según Xiao. Zhou, agente de la tienda Yuzhong Xili de Lianjia Real Estate R: “El precio de la vivienda en Yuzhong Xili es 2. Hace años, todavía rondaba los 45.000 yuanes, pero después de que se convirtió en el distrito escolar de la escuela secundaria Sanfan, los precios de la vivienda han aumentado considerablemente. Hoy en día, los apartamentos pequeños de una habitación cuestan casi 100.000 yuanes, pero el aumento del alquiler no es obvio, no hay mucha diferencia con las viviendas del distrito no escolar circundante y el precio ha aumentado en unos 500 yuanes en el pasado. dos años”.

“Muchas personas compran viviendas en distritos escolares por el bien de la escolarización, y muchos padres están dispuestos a renunciar a ellas por el bien de sus hijos. Es barato, aunque la vivienda esté en la escuela. El distrito de Yuzhong Xili es caro y se vende más rápido que las viviendas de los distritos no escolares circundantes”, añadió Xiao Zhou.

“El alquiler no tiene problemas con las viviendas en los distritos escolares, por lo que la diferencia no es muy grande. El alto alquiler en el área del CBD está relacionado principalmente con la demanda. Hay muchos hoteles de alta gama. Edificios de oficinas en el CBD, y la demanda de arrendamiento es grande, por lo que el alquiler es relativamente alto, especialmente Es un apartamento de alta gama. Es nuevo, está bien decorado y tiene muebles y electrodomésticos completos. un apartamento de dos habitaciones cuesta alrededor de 12.000 yuanes; un apartamento de dos habitaciones cuesta alrededor de 15.000 yuanes y un apartamento de tres habitaciones cuesta alrededor de 18.000 yuanes. Aunque Wanda Plaza tiene un derecho de propiedad de 70 años, la mayoría de ellos son. Nos hemos mudado a una pequeña empresa, por lo que el alquiler es más alto", dijo Xiao Meng, un agente en el distrito comercial CBD de Midland Real Estate, al presentarle el mercado a la Sra. Chen.

Los precios de la vivienda en las zonas del CBD son mucho más bajos que los de los distritos escolares. Xiao Meng explicó: "El precio regional de los apartamentos de alta gama en el CBD es de alrededor de 55.000 yuanes. En comparación con las viviendas del distrito escolar en la segunda carretera de circunvalación y el alquiler en esta zona, el precio no es demasiado alto. La razón principal es que la oferta de viviendas es relativamente suficiente, además, en la tercera circunvalación este En el área de la cuarta circunvalación este, no hay nuevos desarrollos, no hay exageraciones de los desarrolladores y el mercado es relativamente estable, por lo que el aumento de precios no es grande. ”

Análisis de expertos

Vivienda en distritos escolares

Alto valor agregado

Las personas en la industria de bienes raíces generalmente creen que el valor de los bienes inmuebles El patrimonio está relacionado con la utilidad del bien inmueble. La mayor utilidad de los bienes inmuebles es la vida. Medido en términos monetarios, es el alquiler que se puede obtener alquilando una casa o el alquiler que se puede ahorrar viviendo en la propia casa. Porque al utilizar estos alquileres para alquilar una casa, los compradores de vivienda pueden obtener la misma utilidad de vida. Por tanto, se puede decir que la encarnación monetizada de la utilidad vital que puede aportar la vivienda es el alquiler.

El alquiler está determinado principalmente por el nivel económico entre diferentes zonas o la prosperidad de diferentes zonas de una misma ciudad. Esta es también la razón principal por la que los alquileres en Beijing son más altos que en otras ciudades y los alquileres en CBD son más altos que en otras áreas.

La cuestión de si los precios de la vivienda en una zona son razonables suele medirse internacionalmente por la relación entre el alquiler y el precio de venta de la propiedad, es decir, la relación alquiler-venta. Sin embargo, la tasa actual de rentabilidad del alquiler en Beijing es muy baja y existe una gran divergencia entre los alquileres y los precios de la vivienda, especialmente en el caso de las viviendas en los distritos escolares, la relación alquiler-venta ya no refleja si es razonable.

Pero ¿por qué la gente sigue ansiosa por comprar casas cuando la tasa de retorno del alquiler es tan baja? En realidad, esto muestra que la razón por la que la gente compra casas no es en gran medida perseguir el rendimiento del alquiler actual, sino perseguir la apreciación de los activos provocada por el aumento futuro esperado de los precios de la vivienda.

(La respuesta anterior se publicó el 2 de febrero de 2016, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)

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