¿Cuáles son las características de la gestión de proyectos hoteleros?
1. Los indicadores técnicos y económicos de construcción de edificios complejos se refieren a edificios como negocios, bares, entretenimiento y estacionamientos. El proyecto principal es un edificio de oficinas o departamentos, y la planta baja o podio y partes auxiliares son edificios de oficinas o departamentos de servicios. Todos estos edificios se llaman complejos.
2. Este indicador está formado por la planta general del edificio integral, la planta primera, la planta tipo, el alzado, la sección y los principales indicadores técnicos y económicos. El contenido y los métodos de cálculo de cada indicador se presentan a continuación:
(1) Descripción general del proyecto
1 Lugar de construcción: se refiere a la provincia, ciudad y condado donde se construye el proyecto. se encuentra.
2. Área cubierta: se refiere a la suma del área del terreno dentro de la línea roja del edificio.
3. Área total de construcción: incluida la suma del área de construcción subterránea, el área de construcción del proyecto principal sobre el suelo, el área de construcción del podio y los edificios auxiliares.
4. El número de suites naturales (habitaciones) en edificios de oficinas o edificios de departamentos: calculado en base al número de suites naturales diseñadas (independientemente del tipo de habitación).
5. Superficie de edificación comercial y de servicios: incluye a continuación la suma de la superficie de edificación de edificios comerciales, almacenes, ocio, restaurantes, bares, comercio, documentos, vigilancia, salas de informática, garajes, etc. 0,00 y más de 0,00.
6. El área total de construcción del edificio de oficinas o edificio de departamentos: el área total de construcción del edificio de oficinas multiplicada por el número natural del edificio de oficinas. La superficie total de un edificio de apartamentos se calcula multiplicando el número de unidades de apartamentos por la superficie de cada apartamento.
7. Área de construcción por habitación (conjunto): área total de construcción dividida por el número de habitaciones naturales (conjuntos).
8. Naturaleza de la inversión: inversión estatal, empresa conjunta chino-extranjera, fondos propios, etc.
9. Inversión total: se refiere al costo total de construcción e instalación del proyecto integral de edificación y al costo de adecuación de los tres materiales de la póliza (acero, cemento y madera). La inversión total no incluye proyectos al aire libre (carreteras, zonas verdes, cercas, redes de tuberías subterráneas) y otros gastos (honorarios de compra de terrenos, honorarios de estudio y diseño, honorarios de gestión de unidades de infraestructura, honorarios de supervisión de proyectos, primas de seguro de proyectos, honorarios de apoyo municipal, Honorarios de gestión de licitaciones... impuesto de ajuste de la dirección de la inversión, honorarios de preajuste de materiales y equipos durante el período de construcción, intereses sobre préstamos de capital y honorarios imprevistos durante el período de construcción).
10. Inversión por metro cuadrado de área de construcción, inversión total dividida por área total de construcción.
11. Inversión total por apartamento: inversión total dividida por el número natural del apartamento.
12. Fechas de inicio y finalización de la construcción: se refiere al tiempo transcurrido desde el inicio del proyecto hasta su finalización.
13. Bases para la elaboración de estimaciones (precálculos).
Cuota 13-L: se refiere a la cuota emitida por la provincia y ciudad en un año determinado.
13-2 Norma de tarificación integral: se refiere a la tarifa de tarificación para proyectos de obra civil e instalaciones.
13-3 Diferencia de precio de materiales: se refiere a la diferencia de precio de los principales materiales como acero, cemento y madera.
14. Otros: Cuestiones que deben explicarse al elaborar este indicador.
(2) Principales características arquitectónicas
l Altura del alero: se refiere a la altura desde la terraza de diseño exterior hasta el epitelio de la cornisa del edificio para edificios sin voladizos, la elevación del diseño exterior; el piso se calcula hasta el techo La altura de la superficie superior de la losa la altura de un edificio escalonado se calcula en función del piso más alto del edificio;
2. Capa: se refiere a la capa natural por encima y por debajo del suelo. Los suelos de equipos o de tuberías con una altura inferior a 2,2 m no se incluyen en el cálculo.
3. Altura del piso: se refiere a las dimensiones de piso a piso en el primer piso y piso estándar.
4. Ancho y profundidad: consulte las dimensiones de los ejes vertical y horizontal del plano de la habitación.
5. Normas de construcción: se refiere a las principales prácticas materiales de paredes, pisos, puertas y superficies decorativas interiores y exteriores.
6. Construcción estructural y principales parámetros de diseño: todos listados en base a los datos de diseño. La durabilidad de la base que figura en este indicador se completa en función de la capacidad de carga de la base natural. (3) Indicadores técnicos y económicos de los edificios principales
1. Costo total: incluido el costo total del proyecto después de cargos.
2. Costo unitario: se refiere al costo total del proyecto dividido por el área total de construcción.
3. Porcentaje del coste total (%): se refiere al coste total de los conceptos 1 a 7 (obra civil, ingeniería de abastecimiento y drenaje de agua, ingeniería de calefacción y aire acondicionado, ingeniería de corrientes fuertes, ingeniería de corrientes débiles). ingeniería, ingeniería de ascensores y escaleras mecánicas, y otros proyectos). El costo se divide por el costo total del proyecto principal
4. : se refiere a la unidad de cálculo de cada indicador técnico y económico profesional 4-2 Cantidad: se refiere al número total de unidades de cálculo profesional en el edificio principal. Por ejemplo, la cantidad total de hormigón armado en ingeniería estructural, incluida la suma de. Metros cúbicos de columnas, vigas, losas y otros componentes de hormigón armado prefabricados y colados in situ.
Los componentes medidos en metros cuadrados (como las escaleras) se convierten a metros cúbicos y se incorporan al importe total. El acolchado del suelo y el acolchado de los cimientos no se miden.
4-3 Índice unitario: Coste total dividido por cantidad.
(4) Indicadores de clasificación de ingeniería civil por metro cuadrado de área de construcción del edificio principal
1. Cantidad física:
1-1 unidad: El edificio se mide en metros cuadrados. Las estructuras se miden en metros cúbicos.
1-2 Cantidad: según el volumen de ingeniería física y los costos del proyecto de ingeniería civil, la suma de las cantidades de ingeniería se divide por el área total de construcción.
2. Costo unitario: En función de la cantidad física y el costo del proyecto de ingeniería civil, se divide el costo directo entre la cantidad.
3. Porcentaje de coste directo (%): coste unitario dividido por el coste directo total del proyecto de obra civil.
4. La cantidad física y el costo se resumen a continuación:
Tabla completa de propiedades físicas del suelo y elementos de costo de la ingeniería civil
Nombre del proyecto de categoría Factura física de cantidades Valoración
p>
Construcción
Construcción
e
Instalación
Fija
Varios espesores y tipos de fachadas, diferentes tipos de fachadas y anillos y columnas constructivas adinteladas.
Paredes interiores: paredes interiores y tabiques de diferentes espesores y tipos (incluidos diferentes materiales).
Diferentes tipos de paredes interiores, tabiques y anillos, dinteles y columnas estructurales
Las puertas se fabrican en diferentes materiales como puertas interiores y exteriores, puertas interiores y exteriores, adhesivos, listones de cobertura. , Tablero de carrete, ferretería, pintura, etc.
Ventana: ventanas interiores y exteriores de diversos materiales, así como proyectos de soporte relacionados con la madera, como barras de hierro, cajas para cortinas, rieles para ventanas, alféizares, herrajes, pintura, etc.
Las superficies del suelo y del piso de diferentes materiales incluyen nivelación del sitio, relleno del centro del edificio, capa base, capa adhesiva, capa superficial, zócalos, rociadores, escalones, rampas, etc.
El techo consta de una variedad de techos interiores y exteriores, incluidos revestimientos decorativos en el techo y las superficies del techo.
Los proyectos de techado y drenaje de tejados incluyen capas impermeables, capas de aislamiento térmico, capas de aislamiento de aire, plataformas de tejado, pequeña vegetación y drenajes de diferentes materiales.
Las paredes exteriores están decoradas con pintura o chapas de madera de diferentes materiales y muros cortina de cristal.
Decoración de paredes interiores: decoración de paredes interiores y decoración de ranuras de diferentes materiales: decoración de paredes interiores y decoración de ranuras de diferentes materiales.
Otros incluyen andamios, súper honorarios, otros honorarios directos y otros honorarios de proyectos que no pueden incorporarse a los proyectos anteriores.
Subtotal y
Construcción de los proyectos anteriores
Construcción
Los diversos tipos de pilotes (pilones de acero por tonelada) incluyen diferentes tipos de pilotes, plataforma de remate, encepado de pilotes, tarifa de acceso del martinete, perforación y extracción de suelo, etc.
Los diferentes tipos de cimientos, como cimientos de ladrillo, cimientos de tiras, cimientos independientes, cimientos de copa, cimientos de casas enteras, cimientos de cajas y vigas de cimientos, etc., deben incluir pilotes de protección de taludes, drenaje de pozos y movimientos de tierras. y acceso mecánico, etc.
Varios tipos de pilares, varios tipos de pilares.
Vigas de marco, vigas de fondo de losa, vigas simples y otros tipos de vigas diferentes.
Las diferentes formas de losas de piso, como losas de piso sin vigas, losas mixtas, losas de vigas, losas huecas, etc., son las mismas que en la imagen de la izquierda. Los paneles prefabricados incluyen transporte, izado, calafateo y mantenimiento.
Muros de hormigón armado de diferentes espesores
Escaleras: Diferentes formas de escaleras de hormigón armado.
Otro hormigón armado incluye balcones, cubiertas impermeables, voladizos, barandillas, encofrados de gran altura, ajustes de barras de acero y otros elementos que no se pueden combinar.
Una variedad de cerchas de techo de acero, vigas, columnas, rejillas, plataformas y escaleras de hierro para estructuras de acero, incluido el transporte e instalación, pintura, revestimientos retardantes de fuego, etc.
Subtotales de los elementos anteriores
Nota: La consolidación de elementos en esta tabla se basa en la división de elementos de cuota presupuestaria y unidades de medida. Si se adopta una cuota presupuestaria estimada, el método de consolidación puede basarse en la división de partidas en la cuota presupuestaria estimada.
(5) Principales indicadores de materiales y espesores de hormigón por metro cuadrado de área de construcción de edificios principales
1. Principales indicadores de materiales:
1-1. Cemento: incluye Cemento para todos los elementos de hormigón y morteros.
1-2 Barras de acero: incluye todas las barras de acero para componentes de hormigón, piezas empotradas y tirantes de acero para mampostería.
Acero 1-3 Sección: Acero estructural.
1-4 Madera: se refiere a la madera utilizada para estructuras y decoración de madera. Todos los tablones se convierten en troncos.
1-5 Tubería de acero: se refiere al acero utilizado para la instalación de equipos eléctricos, de plomería y de aire acondicionado.
2. Índice de espesor de plegado de hormigón armado:
2-1 Todos los componentes se calculan en metros cúbicos. Para los componentes medidos en metros cuadrados, se convierten a metros cúbicos.
2-2 El espesor plegado del hormigón armado subterráneo se refiere al área total de construcción de hormigón armado subterráneo dividida por el área total de construcción
2-3 El espesor plegado del suelo. El hormigón armado se refiere a la cantidad total de hormigón armado sobre el suelo. Divida por la superficie total del piso.
2-4 Total: se refiere al espesor convertido de todo el hormigón armado dividido por el área total de construcción.
3. Precauciones al utilizar este indicador:
1. Este índice se compila en base a las cuotas presupuestarias actuales, los precios presupuestarios de materiales, los salarios y los estándares de honorarios de cada región, y no lo ha hecho. se ha convertido en una región unificada y los niveles de precios predominantes.
2. Al calcular la inversión utilizando los indicadores integrales o indicadores de ingeniería unitarios de este proyecto, se deben realizar ajustes en función de los precios unitarios de los salarios laborales actuales, los precios de los materiales y los estándares de cobro en la ubicación del proyecto.
3. El índice de volumen de ingeniería física por metro cuadrado utiliza el precio unitario del proyecto en la región para la estimación de la inversión. Cuando se utiliza este indicador, la escala, las características, el nivel de decoración, la altura del piso y la capacidad de carga natural de la base deben ajustarse razonablemente antes de su uso.
Materiales de referencia:
/CostInfo/Target/zbtextzhl.asp
1. Factores que causan costos de proyecto fuera de control
1. Licitación desleal
La licitación es una medida de reforma importante en la construcción de proyectos de ingeniería. Conduce a controlar la inversión en ingeniería, romper la segmentación y el monopolio de industrias y regiones, proteger la competencia, eliminar la inercia y revitalizar. la industria de la construcción de carreteras, controlando así eficazmente el costo del proyecto. La licitación tiene como objetivo atraer a través de la competencia algunos equipos destacados con experiencia práctica, buena reputación, desempeño sobresaliente y calificaciones que cumplan con los requisitos del proyecto, tengan planes prácticos para el costo del proyecto, buen nivel de gestión y organización de la construcción. Sin embargo, existe una competencia irrazonable en el proceso de licitación actual. Algunas autoridades utilizan medios desleales para negociar proyectos de construcción y designarlos como proyectos de relación y favorecer proyectos, lo que dificulta el control del costo del proyecto. La unidad de construcción exige ciegamente costos adicionales del proyecto en beneficio de su propia empresa. Por lo tanto, este tipo de licitación no está en línea con el proyecto. El contratista designado trae enormes pérdidas al país y también es un peligro oculto de costos excesivos del proyecto.
2. La unidad tiene muchos problemas.
El costo del proyecto es incontrolable, la gestión es difícil y hay personas poderosas detrás. Algunas personas con buenas conexiones trabajan menos y tienen más cuentas. La gestión del proyecto es muy difícil, lo que aumenta invisiblemente el costo del proyecto. . Aumentar el precio unitario de los materiales de ingeniería porque Cui es un mercado económico y es más competitivo. Para algunas personas con mala calidad y verdadera capacidad de ingeniería, esta es una buena oportunidad para mostrar sus habilidades y hacer una fortuna. Ellos tienen la llave de oro de este proyecto. Tienen la última palabra sobre si pueden darte un proyecto y permitirte ofertar por él, por lo que hacen un gran escándalo por los materiales de ingeniería y monopolizan el mercado de materiales, y la grava para caminos es indispensable. Es un material básico para el procesamiento de carreteras y piedras. Suministran todos los materiales para el proyecto y el precio unitario de los materiales es más alto que en otros mercados, pero la calidad no puede ser igualada por otros. Esto ha traído grandes desventajas a la calidad del proyecto y el costo del proyecto ha aumentado sin control.
3. La medición de ingeniería no coincide con la situación real.
La medición de ingeniería se realiza después de que se completa la cantidad del proyecto, la calidad ha sido reconocida por el supervisor y la cantidad del proyecto se ajusta a la real. construcción, y la medición se presenta al departamento de proyectos con la aprobación del supervisor reconocida. A menudo, en los proyectos, el departamento de proyectos lleva a cabo la gestión del proyecto en nombre de la unidad de construcción. Sin embargo, algunas personas del departamento de proyectos violaron los principios de gestión del departamento y olvidaron que eran representantes de los propietarios. En cambio, se colocaron entre supervisores sin principios y perdieron sus responsabilidades. En el trabajo de encuesta, desempeñan un papel incongruente. Si la unidad de construcción no puede medir, como representante del propietario, pagará el trabajo de supervisión como unidad de construcción. Lo que es aún más incomprensible es que algunas personas del departamento de proyectos calcularon en secreto el flete de la unidad de construcción sin el consentimiento del departamento de supervisión. En cierto proyecto de construcción de carreteras, se pagaron más de 6,543,8 millones de yuanes a la unidad de construcción por concepto de transporte de mercancías, lo que violó los intereses nacionales, causó pérdidas a la economía nacional y excedió gravemente el costo del proyecto. El costo del proyecto está fuera de control, lo que hace que la actividad de construcción del proyecto pierda su verdadero reflejo y registro.
4. La voluntad del jefe del ejecutivo: por el bien de los intereses regionales, algunas unidades de construcción intentan por todos los medios pedir más dinero al Estado y modificar arbitrariamente los documentos de la unidad de diseño. Aumente el monto de la compensación y la adquisición de tierras, y este proyecto por sí solo se duplicará. Aumentar el precio unitario de los materiales y cambiar los métodos de construcción. Por ejemplo, “un kilogramo de pintura ordinaria cuesta cerca de 50 yuanes.
Debido a que hay dos unidades de diseño en un tramo de la carretera, la unidad encargada debe elaborar un presupuesto basado en la información proporcionada por ellas, sin considerar cómo controlar el costo del proyecto, y buscar ciegamente los intereses de su pequeña área, de esta manera aumentando el costo del proyecto. Durante la construcción, el diseño original se modificó arbitrariamente, se agregaron proyectos de expansión y se elevaron los estándares de diseño, lo que hizo que el costo del proyecto fuera cada vez mayor.
5. Existen muchas agencias de gestión: La determinación del costo del proyecto tiene una relación de interés directa con el diseño, la unidad de construcción, la unidad de construcción y el banco. Por lo tanto, cada unidad tiene diferentes reacciones al nivel del proyecto. costo, lo que dificulta el control del costo del proyecto.
2. Cómo controlar eficazmente los costos del proyecto
1. Competencia justa y ofertas razonables
El propósito de una oferta justa y razonable es hacer que el proyecto cueste más. razonable después de la competencia. Organizar razonablemente el plan del proyecto y controlar eficazmente el costo del proyecto. El costo de los proyectos de construcción mediante licitación es más razonable. También se puede decir que la licitación es también un nuevo sistema de contrato económico dentro del ámbito de la construcción de capital. Por lo tanto, en el proceso de licitación, debe haber una transparencia clara, de modo que las unidades de licitación tengan una comprensión clara del trabajo de licitación y limiten algunos factores de licitación desfavorables, lo que realmente refleja la implementación de una competencia leal en el mercado económico e invita a las personas. Para participar en la construcción de proyectos de ingeniería, solo participarán unidades de construcción con gran solidez técnica, gran conciencia de calidad, buena calidad y considerable experiencia en construcción de ingeniería. Existe una buena base para la licitación para la construcción de carreteras y las unidades licitadoras están convencidas. Una vez licitado el proyecto, el postor ganador firma un contrato de construcción antes de la construcción, por lo que se determina el costo del proyecto.
2. Determinación de los precios laborales en esta etapa.
A. Experiencia general de mi país y método de división de áreas salariales: basado en el desarrollo económico de cada provincia, ciudad y región autónoma, el índice de precios de las necesidades diarias y el índice general de precios, y la demanda laboral. situación, de acuerdo con el Ministerio de Construcción y el Banco Popular de China (1993) Documento No. 894 publica periódicamente el índice de orientación "precio laboral".
b. El límite máximo del índice nacional de "precios del trabajo".
c. Según los ajustes de provincias, municipios y regiones autónomas
En resumen, la actual gestión de costes de los proyectos de construcción se encuentra en la fase transitoria de reforma, y de diversas reestructuraciones y gestión. Los sistemas aún no han sido sincrónicos. Para el establecimiento de "precios artificiales" no basta la mera unificación ni la mera introducción en el mercado. Por tanto, es normal adoptar un método de transición "positivo y constante". El precio de la mano de obra es una base importante para calcular el costo de la mano de obra. El costo de la mano de obra es una parte importante del precio de los productos de construcción. Por lo tanto, la formulación del precio de la mano de obra debe adoptar un método "científico y razonable". Al mismo tiempo, los precios laborales están estrechamente relacionados con la base económica de cada provincia y ciudad. Los precios artificiales no pueden estar demasiado alejados de los fundamentos económicos. Por ejemplo, la economía de Shaanxi se encuentra entre las diez primeras del país, pero sus precios laborales se encuentran entre los primeros. La reunión de costos del Departamento Provincial de Transporte discutió cómo abordar este problema, y el Departamento de Transporte lo está resolviendo y mejorando adecuadamente.
d. Restringir efectivamente la participación de los funcionarios en los proyectos.
Los proyectos de construcción de carreteras son la construcción básica del país, y los materiales de ingeniería serán la base de la construcción de carreteras. Nadie puede monopolizar el mercado material ni dominarlo, y los funcionarios no pueden participar. Los departamentos del gobierno popular realizan la gestión macro durante la implementación del proyecto, no la dedicación y el dinero. Si el gobierno quiere tomar las medidas correspondientes contra los funcionarios y el pueblo, debe estipular claramente que los funcionarios y el pueblo no pueden realizar negocios. Esto lo estipuló el gobierno central hace mucho tiempo. Siempre que los funcionarios o sus hijos participan en un proyecto, en primer lugar, el costo del proyecto es alto; en segundo lugar, la calidad del proyecto es deficiente; en tercer lugar, la respuesta pública es enorme, lo que hace que el departamento gubernamental pierda la esencia de la macrogestión; el proyecto. Aunque se trata de una minoría, las consecuencias son enormes y también es un tema central que dificulta el control eficaz del costo del proyecto. Trae factores desfavorables a la construcción de carreteras y afecta gravemente el desarrollo normal de la construcción de carreteras.
e. Mejorar las medidas de gestión de costos y esforzarse por llevar a cabo con precisión la gestión de costos y la gestión de costos del proyecto. Esto también es algo nuevo y de máxima prioridad en la construcción económica. En la implementación de la gestión de costos de proyectos, aún se están explorando más nuevos métodos y políticas. Es necesario reparar y mejorar las deficiencias en la gestión de costos actual. También es durante la implementación que se resumió un conjunto de métodos científicos de gestión de costos y las políticas correspondientes para llevar el costo del proyecto de carretera a un nivel avanzado adecuado a las condiciones nacionales. En la construcción de carreteras, los departamentos gubernamentales deben tener su propia serie de documentos y regulaciones y, en consecuencia, formular algunos documentos e instrucciones que sean beneficiosos para la construcción de carreteras, promover activamente el desarrollo normal de la industria de carreteras, mejorar continuamente el nivel técnico y la tecnología de construcción de las carreteras. proyecto y salvar al país. Los fondos deben gastarse sabiamente para que el costo del proyecto pueda controlarse razonablemente.
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