Texto completo de las "Reglas de implementación de administración de propiedades de la ciudad de Heihe"
Las "Reglas de implementación de administración de propiedades de la ciudad de Heihe" fueron discutidas y aprobadas en la décima reunión ejecutiva del gobierno municipal el 6 de septiembre de 2006. El siguiente es el contenido específico de las normas:
Capítulo 1 Principios Generales
El artículo 1 tiene como objetivo regular el uso, mantenimiento y administración de los servicios inmobiliarios y salvaguardar los derechos e intereses de los propietarios. , usuarios y empresas de servicios inmobiliarios, derechos e intereses legítimos, crear y mantener un entorno de vida limpio, seguro y confortable, estas reglas detalladas se formulan de acuerdo con las disposiciones pertinentes de las leyes y reglamentos nacionales y provinciales y en conjunto con la situación real de. Ciudad Heihe.
Artículo 2: Este reglamento se aplica al área urbana de la ciudad de Heihe. Los condados (ciudades) pueden consultar la implementación o formular sus propias reglas de implementación de administración de propiedades basadas en las regulaciones pertinentes y estas reglas.
Artículo 3 Las propiedades mencionadas en estas reglas se refieren principalmente a edificios residenciales, edificios de oficinas, edificios de oficinas, centros comerciales, edificios comerciales, zonas industriales y otros edificios y sus instalaciones de apoyo que hayan sido terminados, aceptados y entregados. para su uso, así como sus instalaciones de soporte. Sitios relacionados con edificios e instalaciones de soporte.
El término "servicios inmobiliarios" mencionado en estas normas se refiere a los servicios prestados por empresas de servicios inmobiliarios establecidas de conformidad con la ley a las partes e instalaciones utilizadas por la propiedad, los caminos comunitarios y el medio ambiente en de acuerdo con los artículos y contenidos acordados en el contrato de encomienda firmado con los propietarios o el comité de propietarios Las actividades comerciales de mantenimiento, mantenimiento y gestión de saneamiento, paisajismo, lugares, instalaciones de entretenimiento público y precauciones de seguridad regionales. Las empresas de servicios inmobiliarios pueden aceptar encomiendas remuneradas de suministro de agua, drenaje, suministro de energía, calefacción, comunicaciones y otras unidades profesionales relacionadas para proporcionar a los propietarios el mantenimiento, cuidado y gestión de las instalaciones y equipos correspondientes.
Artículo 4 La gestión de la propiedad seguirá el principio de combinar la autogestión del propietario con la gestión profesional de las empresas de servicios inmobiliarios encomendadas.
Artículo 5 La Dirección Municipal de Administración de Bienes Raíces será la encargada de la gestión administrativa del sector inmobiliario en esta ciudad.
Los departamentos y unidades administrativas pertinentes, como construcción, planificación, servicios públicos, salud, seguridad pública, correos y telecomunicaciones, suministro de energía, protección del medio ambiente, precios, suministro de agua, comités vecinales y calefacción deben cooperar con la Autoridad Municipal de Vivienda de acuerdo con sus respectivas responsabilidades.
Artículo 6 Las principales responsabilidades del departamento municipal de bienes raíces para la administración de propiedades son:
(1) Implementar leyes, reglamentos, normas y políticas nacionales, provinciales y municipales relacionadas con la administración de propiedades.
(2) Responsable de la revisión preliminar de las calificaciones de las empresas de administración de propiedades de segundo nivel y superiores y la aprobación de las calificaciones de tercer nivel y temporales
(3) Registro; y gestionar el convenio del propietario y el contrato de encomienda de propiedad (incluida la firma, suspensión y rescisión del contrato preliminar de encomienda de administración de propiedad y el acuerdo preliminar de servicio de administración de propiedad);
(4) Orientar el trabajo del comité de propietarios y implementar la gestión de registro;
(5) Supervisar y orientar las actividades de servicios de propiedad;
(6) Participar en la formulación de estándares de tarifas de administración de propiedades;
(7 ) Implementar sanciones por violaciones de estas reglas;
( 8) Aceptar quejas sobre violaciones de estas reglas.
Capítulo 2 Propietarios y Comité de Propietarios
Artículo 7 El propietario mencionado en estas reglas se refiere al propietario o usuario de la casa.
Artículo 8 Los propietarios disfrutan de los siguientes derechos:
(1) Mantener los derechos e intereses legítimos de las partes de la propiedad de uso propio;
(2) Participar en la gestión del uso de la propiedad y asuntos públicos;
(3) Participar en la junta de propietarios o en la reunión de representantes de los propietarios;
(4) Elegir miembros del comité de propietarios o ser elegidos como miembros del comité de propietarios;
(5) ) Votación del convenio de propietarios y los estatutos del comité de propietarios;
(6) Votación de los principales asuntos que involucran los intereses de los propietarios;
(7) Supervisar el trabajo del comité de propietarios.
Los propietarios tendrán las siguientes obligaciones:
(1) Ejecutar los acuerdos y decisiones de la asamblea de propietarios y del comité de propietarios;
(2 ) Cumplir con el pacto de propietarios;
p>
(3) Cumplir con los sistemas y regulaciones de gestión de servicios inmobiliarios;
(4) Prestar servicios inmobiliarios de manera oportuna.
Artículo 9 La junta de propietarios está compuesta por todos los propietarios dentro del área de servicio de la propiedad; 1 área de servicio de la propiedad constituye 1 junta de propietarios. El alcance del área de servicios de propiedad se determina de acuerdo con la zonificación y planificación del servicio de administración de propiedades de la ciudad de Heihe.
Artículo 10: 1. Si ocurre una de las siguientes circunstancias en el área de servicio de propiedad, la unidad de desarrollo y construcción, la unidad de venta de propiedad o la empresa de administración de propiedad deberán organizar la primera reunión de propietarios o convocar bajo la dirección y supervisión del departamento administrativo inmobiliario. Congreso de Propietarios:
(1) El área de construcción del inmueble entregado para uso supera el 50%;
(2) La construcción El área de la propiedad entregada ha alcanzado entre el 30% y menos del 50%, pero el área de construcción La antigüedad ha excedido 1 año;
(3) Se ha vendido más del 35% de la vivienda pública. .
Si la unidad de venta de inmuebles no organiza y convoca a tiempo la primera junta de propietarios, la Dirección Municipal de Bienes Raíces ordenará su celebración dentro de un plazo y la supervisará.
Artículo 11 La asamblea de propietarios gozará de los siguientes derechos:
(1) Elegir y remover a los miembros del comité de propietarios
(2) Supervisar; el trabajo del comité de propietarios;
(3) Adoptar el convenio de propietarios y los estatutos del comité de propietarios
(4) Aprobación de la encomienda de servicios de propiedad; contrato;
(5) Decidir sobre asuntos importantes que involucren los intereses de los propietarios.
Artículo 12 La decisión de la junta de propietarios deberá ser adoptada por más de la mitad de los propietarios con derecho a voto.
Los propietarios pueden confiar la asistencia a la junta de propietarios a un agente, debiendo los propietarios menores de 16 años estar acompañados de sus tutores legales.
Los derechos de voto de los propietarios se calculan por hogar.
Artículo 13 Después de celebrada la primera junta de propietarios, corresponderá al comité de propietarios convocar la junta de propietarios al menos una vez al año.
Se puede convocar una junta provisional de propietarios a propuesta de más del 20% de los propietarios con derecho a voto. El comité de propietarios organizará y convocará una junta provisional de propietarios sobre los temas propuestos en un plazo de 3 días. después de recibir la propuesta.
Artículo 14 El comité de propietarios será elegido por la conferencia de propietarios o la asamblea representativa de propietarios, y los miembros del comité de propietarios serán los propietarios. La duración del comité de propietarios es de 2 a 3 años y puede ser reelegido. El número de miembros del comité propietario se compone generalmente de 5 a 7 personas según las necesidades, con 1 director y 1 a 2 subdirectores.
La junta de propietarios deberá registrarse en el departamento municipal de bienes raíces dentro de los 10 días siguientes a la fecha de la elección.
Artículo 15 El comité de propietarios salvaguardará los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios y desempeñará las siguientes funciones:
(1) Convocar a la asamblea de propietarios o a la asamblea de representantes de los propietarios y informe sobre el estado de implementación;
p>
(2) Redactar un borrador o un estatuto revisado del comité de propietarios (consulte el documento número "Convención de propietarios" para obtener detalles y requisitos, consulte el Ministerio de Construcción). [1997] 219) y presentarlo a la asamblea de propietarios para su aprobación;
( 3) Celebrar, modificar o rescindir un contrato de servicio encomendado con una empresa de servicios inmobiliarios;
( 4) Revisar el plan de gestión anual y las principales medidas para los servicios de administración de propiedades formulados por la empresa de servicios inmobiliarios;
(5) ) Escuchar las opiniones y sugerencias de los propietarios y usuarios, y supervisar la implementación de diversas reglas. y regulaciones sobre servicios de administración de propiedades;
(6) Coordinar la relación entre propietarios, usuarios y empresas de servicios inmobiliarios;
(6) Coordinar la relación entre propietarios, usuarios y propiedades empresas de servicios inmobiliarios;
p>
(7) Supervisar el cumplimiento de los contratos de servicios inmobiliarios por parte de las empresas de servicios inmobiliarios;
(8) Supervisar el uso y mantenimiento de * * * instalaciones y equipos y sitios públicos * * *;
(9) Supervisar y gestionar la recaudación y el uso de los fondos de mantenimiento para * * * partes usadas de la casa y * * * equipos e instalaciones usados;
(10) Otras responsabilidades que le asigne la asamblea de propietarios.
La reunión del comité de propietarios es convocada por el presidente, estando presentes más de la mitad de los miembros del comité de propietarios, y las decisiones deben ser aprobadas por más de dos tercios de los miembros presentes en la reunión.
Se darán a conocer las decisiones tomadas por el comité de propietarios.
Artículo 16 Acuerdo de Propietario El acuerdo de administración de la propiedad * * * parte o asuntos públicos celebrado por el propietario será vinculante para todos los propietarios.
El pacto de un propietario es igualmente vinculante para el cesionario o arrendatario de la propiedad como lo es para el propietario.
Artículo 17 El pacto de propietarios y los estatutos del comité de propietarios no entrarán en conflicto con las leyes, reglamentos y reglas, y serán informados al departamento municipal de bienes raíces para su registro dentro de los 10 días siguientes a su adoptado.
Capítulo 3 Empresas de servicios inmobiliarios
Artículo 18 El término "empresa de servicios inmobiliarios" mencionado en estas normas se refiere a una empresa a la que el propietario o el comité de propietarios encomienda la prestación de servicios. Servicios de gestión profesional de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios.
Artículo 19 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán, de acuerdo con las regulaciones nacionales y provinciales pertinentes, obtener un certificado de calificación de empresa de servicios inmobiliarios, solicitar una licencia comercial y obtener una licencia de cobro de precios antes de poder dedicarse a servicios inmobiliarios. actividades de negocio.
Además de cumplir con las leyes y regulaciones pertinentes, el establecimiento de una empresa de servicios inmobiliarios también debe contar con las instituciones de administración y el personal profesional y técnico necesarios para administrar la propiedad. Entre ellos, debe haber al menos 3 profesionales y técnicos de nivel intermedio o superior, y al menos 3 personas con certificados de capacitación en administración de propiedades.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán solicitar al departamento municipal de bienes raíces la obtención de un certificado de calificación de administración de propiedades de acuerdo con la normativa.
Artículo 20 Las empresas de servicios inmobiliarios gozarán de los siguientes derechos:
(1) Aceptar y hacerse cargo de los bienes encomendados y de la información inmobiliaria necesaria para los servicios inmobiliarios;
(2) De acuerdo con el contrato de propiedad y el acuerdo del propietario, formular métodos de implementación específicos y diversas reglas y regulaciones para la gestión de servicios de propiedad;
(3) Cobrar las tarifas de servicios de propiedad de acuerdo con la ley;
(4) Detener comportamientos ilegales e ilegales en la administración de propiedades;
(5) Seleccionar empresas de franquicias de servicios inmobiliarios para emprender negocios especiales;
(6) Participar en actividades comerciales dentro del alcance de la licencia comercial.
Artículo 21 Las empresas de servicios inmobiliarios tendrán las siguientes obligaciones:
(1) Realizar actividades comerciales de servicios inmobiliarios de conformidad con la ley y aceptar la orientación y orientación del departamento de administración de propiedades. y otros departamentos administrativos relevantes;
(2) Ejecutar el contrato de encomienda de servicios de propiedad y aceptar la supervisión de los propietarios y el comité de propietarios;
(3) Informar periódicamente la propiedad. situación de gestión del servicio al comité de propietarios;
(4) Anunciar los ingresos y gastos financieros de las tarifas de servicios de propiedad a todos los propietarios cada año;
(5) Ayudar al comité de propietarios a llevar diversas formas de actividades culturales comunitarias.
Artículo 22 Cuando las empresas inmobiliarias fuera de la ciudad van a esta ciudad o las empresas de servicios inmobiliarios en esta ciudad para aceptar la encomienda para realizar servicios inmobiliarios en todas las regiones, deben pasar por los procedimientos de verificación de calificación con las autoridades competentes de acuerdo Con las normas provinciales y municipales pertinentes. Realizar negocios.
Capítulo 4 Servicios de Encomienda de Propiedad
Artículo 23 El comité de propietarios seleccionará las empresas de servicios de propiedad mediante licitación pública. Se implementarán medidas específicas de acuerdo con la normativa provincial.
Artículo 24 Si se conectan edificios, estructuras o instalaciones auxiliares que sean compartidos por varios propietarios o que sean utilizados por el mismo propietario, la administración se confiará a la misma empresa de servicios inmobiliarios.
Artículo 25 Cuando una empresa de servicios inmobiliarios acepta el encargo de proporcionar servicios de administración de propiedades, deberá firmar un contrato de servicios de administración de propiedades con el propietario o el comité de propietarios (para obtener detalles del contrato, consulte el modelo de contrato enviado por la Dirección Municipal de Bienes Raíces).
El contrato de encomienda de servicios de administración de propiedades debe contener los siguientes contenidos principales:
(1) El nombre y dirección de la junta de propietarios y de la empresa de servicios inmobiliarios;
(2) Área de administración de propiedades y alcance de los servicios de administración;
(3) Asuntos del servicio de administración de propiedades;
(4) Requisitos y estándares para los servicios de administración de propiedades;
(5) Honorarios del servicio de administración de propiedad;
(6) Duración de los servicios de administración de propiedad;
(7) Responsabilidad por incumplimiento de contrato; >(8) Terminación y rescisión del Contrato;
(9) Otras materias acordadas por ambas partes.
Artículo 26 Cuando una empresa de servicios inmobiliarios seleccione una empresa de franquicia de servicios inmobiliarios, no se transferirán en consecuencia las responsabilidades estipuladas en el contrato de encomienda de servicios inmobiliarios firmado con el comité de propietarios.
Artículo 27 Si una empresa de servicios inmobiliarios no cumple el contrato de encomienda de servicios inmobiliarios, no realiza correcciones después de haber sido propuesto por el comité de propietarios, o afecta los derechos e intereses de los propietarios debido a otras actividades ilegales , la junta de propietarios podrá resolver la terminación del contrato de encomienda de servicios inmobiliarios.
Dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la notificación de terminación del contrato de encomienda de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios suspenderá las operaciones de servicios inmobiliarios, devolverá la información de la propiedad y evacuará el sitio de la propiedad durante este período, los propietarios; El comité seleccionará y contratará otras empresas de servicios inmobiliarios.
Artículo 28 Dentro de los 15 días siguientes a la firma o terminación del contrato de encomienda de servicios inmobiliarios o la emisión del aviso de suspensión del contrato de encomienda de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios deberá tratar los siguientes asuntos con los propietarios ' comité, y la empresa de servicios inmobiliarios informará al departamento municipal de bienes raíces Presentación.
(1) Los honorarios del servicio de administración de propiedades cobrados por adelantado deben liquidarse con sinceridad y la parte cobrada de más debe reembolsarse por adelantado.
(2) Todos los archivos de propiedad y libros de cuentas financieras relevantes; debe entregarse;
(3) Transferir el edificio de administración de la propiedad y otras propiedades del propietario.
Artículo 29 La unidad de venta de propiedad entregará la propiedad al comité de propietarios después de que la propiedad y sus instalaciones y equipos auxiliares pasen la inspección y aceptación integrales, la propiedad no se entregará sin una inspección exhaustiva y deberá; continúan a cargo de la unidad de venta de propiedades. Honorarios de servicios de propiedad.
Al entregar la propiedad, la unidad de venta de propiedad deberá presentar los siguientes materiales a la empresa de servicios inmobiliarios y al comité de propietarios:
(1) Documento de aprobación para la construcción de la vivienda
; p>
(2) Plano general completo;
(3) Plano completo de casas y equipos e instalaciones de soporte;
(4) Plano de red de tuberías subterráneas;
(5) Manual de instrucciones de la casa y demás materiales necesarios.
Capítulo 5 Uso de la Propiedad
Artículo 30 Los usuarios de la propiedad deberán cumplir con las normas nacionales, provinciales y municipales sobre apariencia urbana y saneamiento ambiental, protección ambiental, administración de bienes inmuebles, manejo de incendios y servicios públicos. gestión de seguridad y otras leyes, reglamentos y normas.
Artículo 31 Los usuarios de la propiedad no podrán realizar las siguientes actividades:
(1) Cambio de uso de la casa sin autorización
(2) Demolición o; daños sin autorización a la estructura de la casa y cambio de apariencia;
(3) Estructura del edificio de escaleras;
(4) Almacenamiento de mercancías inflamables, explosivas, altamente tóxicas, radiactivas y otras mercancías peligrosas;
p>
(5) Usar la casa para realizar actividades que pongan en peligro los intereses públicos e infrinjan los derechos e intereses legítimos de otros;
(6) Las instalaciones públicas pertenecen al propietario y no se puede vender a extraños.
Artículo 32 Dentro del área de servicio del inmueble quedan prohibidas las siguientes conductas:
(1) Daños a espacios verdes, jardines y árboles;
(2) Daños a espacios verdes, jardines y árboles; * * *Instalaciones y * * * equipos;
(3) Basura y escombros;
(4) Ruido que excede los estándares;
(5) Emisiones tóxicas , sustancias nocivas y contaminantes;
(6) Graffitis y grabados en edificios y estructuras;
(7) Otras conductas prohibidas por leyes, reglamentos, normas y pactos de propietarios.
Artículo 33 Sin el consentimiento del comité de propietarios, no se permiten las siguientes actividades dentro del área de servicio de la propiedad:
(1) Ocupar espacios verdes y espacios públicos;
(2) Publicar y montar anuncios;
(3) Montar puestos y mercados;
(4) Levantar edificios y estructuras.
Artículo 34 El propietario informará a la empresa de servicios inmobiliarios con antelación sobre la decoración de la propiedad. La empresa de servicios inmobiliarios informará al propietario de los asuntos relevantes que requieran atención, y el propietario se encargará de los trámites de aprobación correspondientes. avance de acuerdo con las regulaciones pertinentes.
Las empresas de servicios inmobiliarios deben supervisar las actividades de decoración de los propietarios y prevenir conductas ilegales o de incumplimiento de contrato.
Artículo 35 Excepto los vehículos que realicen tareas especiales como seguridad pública, protección contra incendios, rescate de emergencia, ambulancia y saneamiento ambiental, los vehículos de motor estacionados en el área de servicio de la propiedad pueden ser cobrados por la empresa de servicios de la propiedad. los estándares de cobro están de acuerdo con Se implementarán las regulaciones del departamento municipal de gestión de precios.
Las tarifas de estacionamiento cobradas por las empresas de servicios inmobiliarios deben incluirse en el fondo de mantenimiento de la propiedad para el mantenimiento y conservación de los espacios públicos.
Artículo 36 Si utiliza la propiedad para establecer otras instalaciones operativas, debe obtener el consentimiento de los propietarios pertinentes y del comité de propietarios antes de acudir a los departamentos correspondientes para pasar por los procedimientos de aprobación, si se aprueba; debe firmar un acuerdo con el comité de propietarios, pagar la tarifa de instalación aprobada por el departamento de precios.
Las cuotas recaudadas de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior se incluirán en el fondo de mantenimiento.
Con la aprobación del gobierno municipal, si se instalan anuncios de servicio público en el área de servicios inmobiliarios, los propietarios, juntas de propietarios y empresas de servicios inmobiliarios los apoyarán incondicionalmente y no obstaculizarán.
Artículo 37 Cuando se enajene o arriende un inmueble, se incluirá como anexo al contrato de enajenación o arrendamiento el pacto de propietarios.
Dentro de los 10 días siguientes a la fecha de la transferencia de la propiedad o la firma del contrato de arrendamiento, el propietario deberá enviar una copia del contrato a la junta de propietarios y a la empresa de servicios inmobiliarios para su archivo.
Capítulo 6 Servicios Inmobiliarios
Artículo 38 Los servicios inmobiliarios incluyen los servicios designados, los servicios de consultoría y los servicios especiales. Los servicios designados son servicios públicos que las empresas de servicios inmobiliarios deben brindar a los propietarios. Los servicios de consultoría se refieren a servicios que son negociados y determinados por la empresa de servicios inmobiliarios y los propietarios (comité de propietarios) en función de los deseos de ambas partes, o que son negociados y determinados. por las empresas de servicios inmobiliarios y las unidades profesionales pertinentes de los propietarios en función de los deseos de ambas partes. La prestación de servicios públicos confiados a los propietarios. Los servicios especiales se refieren a servicios prestados por empresas de servicios inmobiliarios y propietarios individuales a propietarios individuales que no están acordados ni negociados; de acuerdo con los deseos de ambas partes.
Los servicios designados en el Artículo 39 incluyen los siguientes:
(1) Mantenimiento de partes usadas del edificio (ver el Documento de Reforma de Vivienda del Mercado Negro [1993] No. 3 para más detalles) ;
(2) Mantenimiento y reparación de áreas públicas;
(3) Mantenimiento y reparación de suministro de agua, drenaje, suministro de energía, comunicaciones, calefacción central y otros equipos e instalaciones;
(4) Saneamiento y limpieza ambiental pública;
(5) Gestión de archivos de propiedad;
(6) Otros contenidos prescritos por el gobierno.
Artículo 40 Los servicios de consultoría incluyen lo siguiente:
(1) Precauciones de seguridad en el área de servicio;
(2) Gestión del estacionamiento de vehículos;
p>
(3) Ecologización ambiental de las áreas públicas;
(4) Aceptar encomiendas pagadas de las unidades relevantes y cobrar y pagar las tarifas correspondientes;
(5) Aceptar relevante La unidad proporciona el encargo pagado para mantener y reparar los equipos e instalaciones de suministro de agua, drenaje, suministro de energía, comunicaciones y calefacción central adjuntos al edificio.
Artículo 41 Las responsabilidades de mantenimiento de la propiedad se implementarán de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) El propietario será responsable de la parte de uso propio (ver Reforma de la Vivienda del Mercado Negro [ 1993] No. 3 Documento para más detalles), también se puede confiar a las empresas de servicios inmobiliarios el mantenimiento y las reparaciones pagados;
(2) Las empresas de servicios inmobiliarios son responsables de los servicios designados y los costos corren a cargo de los propietarios;
(3) La unidad legalmente responsable debe completar el período de garantía legal. Responsable del mantenimiento o actualización de las partes de la casa, los equipos y las instalaciones de uso propio.
Artículo 42 Si los bienes * * * instalaciones y sitios públicos * * * resultan dañados por causas antrópicas, el responsable deberá repararlos y actualizarlos.
Al reparar las instalaciones y equipos del edificio, los propietarios adyacentes deben cooperar y no interferir. Si por obstrucción del mantenimiento se producen daños a equipos o instalaciones u otras pérdidas económicas, el responsable será responsable de la indemnización.
Si los equipos e instalaciones utilizados por los propietarios adyacentes resultan dañados debido al mantenimiento o decoración de la propiedad, la persona responsable será responsable de las reparaciones o compensación.
Si la propiedad sufre daños graves debido a fuerza mayor, poniendo en peligro la seguridad del propietario y del resto del personal, la empresa de servicios inmobiliarios deberá tomar medidas inmediatas para repararla de manera oportuna; de lo contrario, la empresa de servicios inmobiliarios deberá soportar las consecuencias.
Artículo 43 Cuando las unidades profesionales de suministro de agua, drenaje, suministro de energía, comunicaciones, calefacción y otras relacionadas excaven caminos o realicen otras construcciones dentro del área de servicio de la propiedad, deberán notificarlo con anticipación a la empresa de servicios de la propiedad y garantizar que se complete a tiempo, la unidad de construcción es responsable de restaurar la apariencia original.
Capítulo 7 Gestión preliminar de la propiedad
Artículo 44 Antes de la venta de una casa nueva, la unidad de venta de casa nueva preparará un manual de instrucciones de la casa y una carta de garantía de calidad de la casa, y se comunicará con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada Firme un contrato preliminar de servicios de administración de propiedades. Las unidades de venta de viviendas nuevas o las empresas de servicios inmobiliarios deben firmar un acuerdo preliminar de servicios de administración de propiedades con los precompradores basado en el contrato preliminar de servicios de administración de propiedades e informarlo al departamento municipal de bienes raíces para su presentación (para obtener detalles del acuerdo preliminar de servicios de administración de propiedades, consulte el Documento No. 12 de 2005. 15, y según la ciudad Firme el contrato preliminar de administración de la propiedad utilizando el texto de muestra enviado por la Oficina de Bienes Raíces).
La unidad de venta de casas nuevas firma un contrato de preventa (compra) de la casa con el comprador de la casa. El manual de instrucciones de la casa, la carta de garantía de calidad de la casa y el acuerdo preliminar de servicio de administración de la propiedad son apéndices del contrato.
Artículo 45 Cuando una unidad vende una casa nueva, no transferirá por separado la propiedad y los derechos de uso de las * * * partes, * * equipos o instalaciones * * * públicas de la casa.
Artículo 46: Cuando se establece un comité de propietarios de propietario a propietario, la unidad de venta de la casa es responsable de la administración de la propiedad, o se confía la administración preliminar a una empresa de servicios inmobiliarios. Una vez establecido el comité de propietarios, al seleccionar empresas de servicios inmobiliarios, en las mismas condiciones, se debe dar prioridad a las empresas inmobiliarias que presten servicios de gestión temprana.
Si no se confía la administración de la propiedad después de la venta de la vivienda pública, la unidad de administración de la propiedad deberá implementar la unidad de administración antes de que se venda la vivienda pública.
Capítulo 8 Fondo de mantenimiento de la propiedad
Artículo 47 Después de la venta de la vivienda pública, la unidad vendedora retirará un fondo de mantenimiento posventa de la vivienda pública a una tasa no inferior al 25%. del precio de venta y destinarlo a La reparación, mantenimiento y actualización de partes del inmueble y de las instalaciones y equipos correspondientes no podrán destinarse a otros fines.
Las viviendas comerciales de nueva construcción (incluidas las viviendas asequibles y las viviendas construidas conjuntamente mediante recaudación de fondos) se retirarán de conformidad con las normas del Ministerio de Construcción.
Artículo 48 Los fondos de mantenimiento se depositarán en instituciones financieras a nombre del comité de propietarios y se abrirá una cuenta especial. El interés calculado se incluirá en el fondo de mantenimiento.
Los fondos de mantenimiento deben establecerse por edificio y contabilizarse por hogar.
Artículo 49 Cuando el fondo de mantenimiento fuere insuficiente, la junta de propietarios podrá cobrarlo a los propietarios en proporción a la superficie de la edificación. Se espera que los propietarios paguen en su totalidad y a tiempo.
Cuando el propietario transfiere la propiedad, el saldo restante en la cuenta del fondo de mantenimiento no será reembolsado y será transferido al cesionario. Las cuentas de ingresos y gastos del fondo de mantenimiento están sujetas a la supervisión del propietario.
Capítulo 9 Tarifas de servicios de propiedad y viviendas de servicio
Artículo 50 Las unidades de venta de viviendas (incluidas viviendas asequibles y viviendas cooperativas para recaudar fondos) se basarán en 1,5 por metro cuadrado de área de construcción Vivienda Los fondos para la administración de la propiedad se proporcionan al área de administración de la propiedad a una tasa de 1 RMB. Utilice este fondo para comprar un edificio de administración de propiedades, que sea propiedad del propietario, utilizado por la empresa de servicios inmobiliarios de forma gratuita y responsable del mantenimiento gratuito.
Los fondos utilizados para los servicios inmobiliarios se pueden asignar al costo de ventas.
Cuando el propietario transfiere la propiedad de la propiedad, al mismo tiempo se transfiere la parte de la propiedad del edificio de servicios de la propiedad.
La naturaleza del uso de los servicios inmobiliarios no podrá modificarse sin el consentimiento del comité de propietarios y la aprobación del departamento municipal de bienes raíces.
Artículo 51 Los honorarios por servicios inmobiliarios serán cobrados por las empresas de servicios inmobiliarios a los propietarios y usuarios de acuerdo con las disposiciones sobre honorarios por servicios de administración de inmuebles.
Los cargos por los servicios de administración de propiedades siguen los principios de ser razonables, abiertos y compatibles con el nivel de los servicios de administración de acuerdo con la naturaleza y características de los servicios prestados, los precios gubernamentales, los precios guiados por el gobierno y. Los precios negociados se aplican respectivamente. Las medidas de gestión específicas serán formuladas por separado por el departamento municipal de precios en colaboración con el departamento municipal de bienes raíces.
Artículo 52 El propietario deberá pagar los honorarios del servicio de la propiedad en su totalidad y en tiempo.
Para propiedades desocupadas a las que se les han brindado servicios inmobiliarios pero aún no se han vendido, o propiedades que se han comprado pero no se han utilizado, el propietario deberá pagar honorarios por servicios inmobiliarios al 50% del precio normal. estándares de tarifas de servicio.
Artículo 53 Los honorarios del servicio de administración de fincas podrán cobrarse por adelantado mediante convenio, pero el plazo de cobro anticipado no podrá exceder de 3 meses.
Artículo 54 Las empresas de servicios inmobiliarios anunciarán a los propietarios los conceptos y estándares de los honorarios por servicios inmobiliarios efectivamente cobrados. De lo contrario, los propietarios tienen derecho a no pagar los honorarios por servicios inmobiliarios.
Las empresas de servicios inmobiliarios prestan servicios más allá del alcance pactado en el contrato de encomienda de servicios inmobiliarios o cobran partidas por su cuenta. Los propietarios no pagarán honorarios por servicios de propiedad sin el consentimiento de la asamblea de propietarios o del comité de propietarios.
Artículo 55 Para los servicios inmobiliarios designados sujetos a precios gubernamentales, cuando el precio gubernamental sea inferior al costo social promedio del servicio designado, la empresa de servicios inmobiliarios correspondiente estará exenta del pago del impuesto comercial sobre esta parte del el servicio.
Capítulo 10 Responsabilidades Legales
Artículo 56 Si el propietario o usuario viola el contrato de propietario, asumirá la responsabilidad civil correspondiente. La junta de propietarios o los propietarios o usuarios pertinentes podrán presentar una demanda civil ante el Tribunal Popular.
Si el propietario o usuario no paga los honorarios del servicio de administración de la propiedad según lo estipulado en el contrato de encomienda del servicio de la propiedad, la empresa de servicios de la propiedad podrá cobrar daños y perjuicios adicionales según lo acordado o reembolsarlos de conformidad con la ley.
Si una empresa de servicios inmobiliarios viola lo estipulado en el contrato de encomienda de servicios inmobiliarios, será responsable por el incumplimiento del contrato; si causa pérdidas a los propietarios y usuarios, será responsable de la indemnización.
Artículo 57: Si las decisiones tomadas por la conferencia de propietarios, congreso de propietarios o comité de propietarios violan estas reglas detalladas, el departamento municipal de bienes raíces les ordenará corregir o revocar sus decisiones dentro de un plazo. limitar y notificar a todos los propietarios y usuarios.
Artículo 58 Si una empresa de servicios inmobiliarios viola lo dispuesto en el artículo 19, párrafo 1 y en el artículo 22 de estas Normas detalladas, el departamento municipal de bienes raíces le ordenará que recupere los procedimientos dentro de un plazo. Si no completa el procedimiento dentro del plazo, se ordenará el cese de la conducta ilegal.
Artículo 59: Cualquier persona que viole otras disposiciones pertinentes de estas normas será ordenado por el departamento municipal de bienes raíces para que cese la conducta ilegal y haga las correcciones dentro de un plazo.
Artículo 60 Si una unidad de desarrollo y construcción de viviendas (incluidas viviendas económicamente asequibles y unidades cooperativas de construcción de viviendas para recaudación de fondos) no proporciona tarifas de administración de propiedades y fondos de vivienda para la administración de propiedades según lo estipulado en estas reglas detalladas, el El departamento municipal de bienes raíces lo ordenará dentro de un plazo determinado. En caso de incumplimiento del plazo, el departamento municipal de bienes raíces solicitará al Tribunal Popular la ejecución obligatoria.
Artículo 61 Si una empresa de servicios inmobiliarios no está satisfecha con la sanción administrativa impuesta por el departamento administrativo municipal de bienes raíces y precios, podrá solicitar una reconsideración administrativa o presentar una demanda ante el Tribunal Popular de conformidad con las disposiciones pertinentes. disposiciones de la Ley de Procedimiento Administrativo y de la Ley de Reconsideración Administrativa.
Si los propietarios y usuarios no están satisfechos con las decisiones de administración de inmuebles tomadas por las empresas de servicios inmobiliarios, podrán presentar quejas ante la Dirección Municipal de Administración de Bienes Raíces de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de lo Contencioso Administrativo y la Ley de Reconsideración Administrativa. , y la Dirección Municipal de Administración de Bienes Raíces se pronunciará.
Si no está satisfecho con el fallo, puede solicitar una reconsideración administrativa o presentar una demanda ante el Tribunal Popular de conformidad con la ley.
Si la persona no solicita una reconsideración o no presenta una demanda ante el Tribunal Popular dentro del plazo y no implementa la decisión de sanción, la agencia que tomó la decisión de sanción solicitará al Tribunal Popular aplicación.
Artículo 62 Si cualquier miembro del personal del departamento de bienes raíces municipal o del departamento administrativo correspondiente comete fraude, su departamento o unidad superior recibirá sanciones administrativas, si se constituye un delito, el asunto será transferido; a la autoridad judicial por responsabilidad penal de conformidad con la ley.
Capítulo Segundo Las deudas históricas de la unidad constructora, el uso de fondos de mantenimiento de servicios inmobiliarios, una cierta proporción de los fondos de venta de vivienda pública, la inversión parcial de los propietarios, la inversión en fondos de construcción y mantenimiento urbano y otros canales de inversión y transformación, para satisfacer las condiciones básicas de los servicios inmobiliarios.
Artículo 64 Corresponde a la Dirección Municipal de Bienes Raíces la interpretación de las presentes normas de desarrollo.
Artículo 65 Las presentes normas detalladas entrarán en vigor en la fecha de su promulgación.
；