Chang'an Trust-Wuhan Central Trade City Propiedad específica Derechos de ingresos Fondo colectivo de inversión Fideicomiso Reseñas de productos
Comentarios sobre productos de fideicomisos de capital
1. Información del producto
¿Chang'an Trust? Plan fiduciario del fondo colectivo de inversión de derechos de ingresos de propiedad específicos de la ciudad comercial central de Wuhan
Tipo de fideicomiso:
Arrendamiento de propiedades comerciales, derechos de disposición de ingresos.
Uso de los fondos:
Transferir los derechos de renta de propiedad específicos de Wuhan Zhuyeshan Zhonghuan Trade City Co., Ltd.. "Propiedad específica" se refiere al número 1 de la avenida Jinqiao, Jiang 'un distrito, ciudad de Wuhan Mercado comercial integral de la ciudad comercial central de Yeshan. Los "derechos específicos sobre ingresos de propiedad" incluyen, entre otros, ingresos por alquiler e ingresos por enajenación de la propiedad.
Escala de confianza
300-500 millones de yuanes
Período de confianza:
24 meses
Tasa anualizada esperada de rendimiento:
10.000 yuanes < 3 millones de yuanes (exclusivo), tasa de rendimiento anual 9,8%;
3 millones de yuanes < 6 millones de yuanes (exclusivo) ingreso anual La tasa de rendimiento es 10,7%
6 millones de yuanes < 654,38+ millones de yuanes (no incluidos), la tasa de rendimiento anual es 654,38+00,9%
100.000 yuanes < 20 millones de yuanes (no incluidos); incluido) Incluyendo) rendimiento anual del 11,1%;
& gt= 20 millones de yuanes, rendimiento anual del 11,2%
Método de pago de intereses:
Pague intereses cada año.
Custodio del fondo:
China CITIC Bank Co., Ltd. Sucursal de Wuhan
Fecha de promoción
2013 1.4 ~
Segundo, revisión del producto
Revisión del producto: ★★★★★★Este producto tiene un plazo de 2 años y un rendimiento del 9,8% ~ 11,2%. Es un proyecto de derechos de ingresos de propiedad comercial. El financista tiene una sólida solidez financiera y fuentes de pago estables. Las medidas de mejora del crédito, como las hipotecas sobre tierras, las garantías reales de los controladores y la supervisión del capital, son excelentes.
Proyecto de evaluación
Elementos de evaluación
Resultados de la evaluación
Fuerza de los financistas
Comercio central de Wuhan Zhuyeshan La red Los activos de City Co., Ltd. son 165.438+39 millones de yuanes.
★★★★☆
Fuerza del garante
Los activos totales de Wuhan Zhuyeshan Group Co., Ltd. superan los 654,38 mil millones.
★★★★★
Tipo de interés hipotecario
39,91%
★★★★
Rendimiento
9,8%~11,2%, el ingreso industrial y comercial promedio en los últimos dos años es 8,98%.
★★★★★
Distribución de Ingresos
Distribución Anual
★★★★
Emisor
Chang'an International Trust Co., Ltd. se encuentra entre los primeros en términos de solidez integral.
★★★★★
1. Análisis de contrapartes
Wuhan Zhuyeshan Zhonghuan Trade City Co., Ltd. se estableció en 2005. El Grupo Zhuyeshan, que se encuentra entre los 20 primeros en Wuhan en términos de fortaleza integral, aportó efectivo. Las cuatro aldeas de Sanjintan, Xinyi, Huangpu y Daishan en el municipio de Houhu, distrito de Jiang'an, ciudad de Wuhan, se establecieron mediante inversiones en tierras. El Grupo Zhuyeshan invirtió 35,7 millones de yuanes, lo que representa 565.438+0% de las acciones de la empresa. Zhuyeshan Zhonghuan Company es una empresa profesional establecida por Zhuyeshan Group para desarrollar el proyecto integral del mercado comercial de Zhuyeshan Zhonghuan Trade City, integrando construcción, promoción y gestión de inversiones. A finales de mayo de 2012, Zhuyeshan Zhonghuan Company tenía activos totales de 20,12 millones de yuanes, pasivos totales de 872 millones de yuanes y una relación activo-pasivo del 43,37%. Logró ingresos operativos principales de 65.438+0.465.438+0,57 millones de yuanes y un beneficio neto de 9,72 millones de yuanes. Los ingresos comerciales de Zhuyeshan Zhonghuan Company provienen principalmente de los ingresos operativos del proyecto del Mercado Comercial Integral de Central Trade City.
Como proyecto clave y mercado respaldado por la ciudad de Wuhan, la Ciudad Comercial Central de Wuhan Zhuyeshan cubre un área de 2.100 acres, con una inversión total de 1.800 millones de yuanes y un área de construcción de 600.000 metros cuadrados. metros. Es el grupo de mercados profesionales más grande del centro de China con las categorías más completas y las instalaciones de apoyo más completas. Tiene dos mercados profesionales importantes para automóviles, productos de acero, condimentos y alimentos no básicos, y dos importantes centros de almacenamiento y logística. En la actualidad, el mercado de acero de 800 acres y el mercado de condimentos para alimentos no básicos en la primera fase del proyecto se han puesto en pleno funcionamiento, y la tasa de ocupación del mercado y la tasa de apertura han alcanzado el 100%. La ciudad comercial central de Wuhan Zhuyeshan, como mercado de índices de consumo de productos básicos en China central, es el principal mercado de muestra de datos para que la Academia de Índices de China establezca el "Sistema de índices de productos básicos de Wuhan" en Han. El volumen anual de transacciones del mercado de automóviles representa el 60% de la cuota de mercado de automóviles de Hubei, el mercado del acero representa el 50% de la cuota de mercado minorista de acero de Wuhan y el mercado de alimentos no básicos y condimentos representa el 70% del consumo anual de Wuhan. productos alimenticios y condimentos no básicos.
2. Análisis de las fuentes de pago
La primera fuente de pago: los ingresos operativos de Zhuyeshan Zhonghuan Company. Los ingresos operativos de Zhuyeshan Zhonghuan Company incluyen ingresos por alquileres del mercado comercial integral de Zhuyeshan Zhonghuan Trade City, recibos de ventas de edificios de oficinas en el mercado de suministros automotrices y pagos anticipados de adquisición de terrenos devueltos por el Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Wuhan. Se espera que durante la duración del plan fiduciario, los ingresos totales por alquiler de las propiedades específicas sean de 372 millones de yuanes, y el flujo de caja neto después de deducir los costos operativos y los impuestos sea de 269 millones de yuanes.
Actualmente, el Edificio de Suministros Automotrices no cuenta con certificado de propiedad y no se puede vender. Se espera que el certificado de derechos de propiedad se complete en el primer semestre de 2013 y el precio de venta promedio sea de aproximadamente 8.600 yuanes por metro cuadrado (el precio de venta real de las propiedades comerciales circundantes ha alcanzado los 16.000 yuanes por metro cuadrado - 20.000 yuanes). /metro cuadrado). Se espera que la tasa de ventas sea del 60% y los ingresos por ventas sean de 243 millones de yuanes. El Centro Municipal de Reserva y Consolidación de Tierras de Wuhan encomendó a Zhuyeshan Zhonghuan Company que se encargue del trabajo de adquisición de tierras en su nombre, y se espera que la adquisición de tierras se resuelva antes de finales de 2013. El flujo de caja neto antes mencionado ascendió a 862 millones de yuanes. Durante la duración del plan fiduciario, el financista tiene suficientes fuentes de pago.
Segunda fuente de pago: el flujo de caja operativo del Grupo Zhuyeshan. La fortaleza integral del Grupo Zhuyeshan se encuentra entre los 20 primeros en Wuhan. Es el accionista mayoritario de Zhuyeshan Central Company y la agencia administrativa de Zhuyeshan Company. Desempeñar responsabilidades de gestión de inversiones dentro del sistema de empresas afiliadas de Zhuyeshan y controlar los activos y el flujo de caja de todas las empresas. En la actualidad, el valor total de los activos que realmente posee el Grupo Zhuyeshan supera los 10 mil millones y la entrada de efectivo en los próximos tres años será de 16,16 mil millones de yuanes, suficiente para cubrir el capital y los ingresos de este plan fiduciario.
3. Análisis de medidas de mejora crediticia
Hipoteca total de suelo comercial maduro. El terreno hipotecado para este proyecto es terreno comercial de grado 6 en el área urbana de la ciudad de Wuhan, con una ubicación geográfica superior y una fuerte liquidez. El terreno está ubicado al sur del tercer anillo en el distrito de Jiang'an, ciudad de Wuhan, al este de la avenida Jinqiao, al oeste del río Huangxiao y al norte de la avenida Jingnan, con una superficie de terreno de * * * 144.600 metros cuadrados. El uso del suelo es suelo de servicios comerciales y la naturaleza del suelo es para enajenación. El precio total de tasación del terreno es de 65.438+25,3 millones de yuanes y la tasa hipotecaria es del 39,91%.
Ofrecer garantías de responsabilidad conjunta para los accionistas mayoritarios con activos totales superiores a 654.380 millones de RMB. Wuhan Zhuyeshan Group Co., Ltd. tiene un capital registrado de 90,09379 millones de yuanes y sus accionistas son 29 personas físicas. El Grupo Zhuyeshan ha invertido en ***11 empresas, con una inversión total de 145,3 millones de yuanes. Su principal ámbito de negocio abarca la venta de automóviles, la gestión de propiedades, las operaciones de taxis, las gasolineras, etc. La investigación muestra que los activos totales de la empresa superan los 100 mil millones de yuanes.
Los fondos de la sociedad fiduciaria son supervisados y el margen total está congelado. Cuando se utilizan fondos del plan fiduciario, el banco supervisor debe revisar cada transacción para garantizar que se utilicen para los fines acordados. El financista abre una cuenta de supervisión en el banco de supervisión como la única cuenta de recaudación designada para los ingresos por alquiler de la propiedad específica. Todos los ingresos por alquiler generados por el alquiler de la propiedad específica se incluyen en la cuenta de supervisión de capital, y el fiduciario tiene el derecho. transferir 50 millones de yuanes como depósito para el pago de recompra al vencimiento; la cuenta de supervisión del fondo designada es la única cuenta de recaudación designada para los ingresos por ventas de una tienda de propiedad específica (mercado de suministros para automóviles). la venta de una propiedad específica se clasificará en la cuenta de supervisión de capital, y el fiduciario tiene derecho a transferir 8.000 de ella y se congelará como depósito para el pago de los fondos de recompra vencidos; la cuenta de supervisión del fondo es la única designada. cuenta de cobro para los 349 millones de yuanes en cuentas por cobrar del Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Wuhan, y todos los ingresos de la Reserva de Tierras de Wuhan están incluidos en los fondos. En la cuenta de supervisión, el fideicomisario tiene derecho a transferir 654,38 mil millones de yuanes al margen para congelar el pago para los fondos de recompra vencidos El margen antes mencionado asciende a 230 millones de yuanes. Si el financiero no logra cobrar un depósito de 230 millones de yuanes de acuerdo con los requisitos reglamentarios anteriores, 265.438+0 meses después del establecimiento del plan fiduciario, el financiero debe cobrar un depósito de 654,38+38 millones de yuanes de la cuenta de supervisión.
4. Introducción al fiduciario
Chang'an International Trust Co., Ltd. se conocía anteriormente como "Xi'an International Trust Co., Ltd." la aprobación del Banco Popular de China en 1986. Aprobado por la Comisión Reguladora de Valores de China en 2011 11 , y llevó a cabo el registro industrial y comercial, cambió toda la empresa a una sociedad anónima y cambió su nombre a "Chang'an Fideicomiso internacional Co., Ltd." El capital social actual de la empresa es de 65.438+25,9 millones de RMB. Su principal accionista, Xi'an Investment Holding Co., Ltd., posee 465.438 + 0,3% de las acciones de Chang'an Trust. Xi'an Investment Holding Co., Ltd. es una empresa de propiedad totalmente estatal aprobada por Xi'an. gobierno. La empresa se fundó en agosto de 2009 con un capital registrado de 2.796 millones de yuanes. La empresa se dedica principalmente a negocios de fideicomisos de capital, negocios de banca de inversión, negocios de arrendamiento financiero y otros negocios financieros. Durante más de 20 años, hemos brindado servicios financieros fiduciarios profesionales a cientos de empresas e instituciones nacionales y extranjeras y a decenas de miles de inversionistas personas físicas. ¡Todos los productos hasta ahora se han pagado de forma segura!
Tercer análisis exhaustivo
Los productos fiduciarios han crecido explosivamente en los últimos años. La escala de activos gestionados por las empresas fiduciarias básicamente ha superado a la de las compañías de seguros, convirtiéndose en la segunda institución financiera. bancos. Esto ha despertado la atención de todas las partes y también ha provocado varias preocupaciones ocultas sobre su rápido crecimiento. Con este fin, priorizamos el control de riesgos, evaluamos diversos productos fiduciarios de manera objetiva y prudente y “excluimos” aquellos con riesgos menores.
Pero ¿qué pasa con la confianza en Changan? Según el análisis del proyecto fiduciario del plan fiduciario de fondo colectivo de inversión en derechos de ingresos de propiedad específico de Wuhan Central Trade City, además de terrenos comerciales maduros con una ubicación geográfica superior y una fuerte liquidez, las 20 principales empresas del grupo en Wuhan con activos totales de más de 654,38 mil millones proporcionará garantía de responsabilidad conjunta, existen suficientes fuentes de pago por un total de 862 millones de yuanes, lo que es suficiente para garantizar la seguridad financiera de este proyecto.
Desde un nivel macro, por un lado, la Comisión Reguladora Bancaria de China ha reforzado la supervisión de las empresas fiduciarias y los productos que emiten, y regula constantemente el mercado, lo que inevitablemente conducirá a una caída en el rendimiento de los productos fiduciarios, pero los buenos productos fiduciarios de alto rendimiento pueden causar sensación.
Por otro lado, la Comisión Reguladora de Seguros de China y la Comisión Reguladora de Valores de China han abierto las compuertas y han permitido que los fondos de seguros inviertan en productos fiduciarios, lo que sin duda ha hecho del "reembolso rígido" una fuente de vitalidad.
En general, ¿Changan Trust? ¡El producto fiduciario Wuhan Zhonghuan tiene ventajas obvias y merece ser recomendado como una inversión clave!