¿A cuánto asciende la tarifa por el certificado de alquiler de la tienda?
1. Investigar los derechos de propiedad de la tienda.
Antes de alquilar una tienda, debe acudir al centro de comercio inmobiliario donde se encuentra la tienda para realizar una investigación de derechos de propiedad y confirmar la siguiente información principal:
1) La casa El uso y el uso del suelo deben garantizar que el tipo de casa sea comercial y los terrenos no residenciales solo se pueden alquilar para tiendas. De lo contrario, correrá el riesgo de no poder obtener una licencia comercial y utilizar la casa ilegalmente.
2) El dueño de la casa debe asegurarse de que el contrato de arrendamiento esté firmado con el dueño de la casa u otros propietarios.
3) Si la información del registro de alquiler se ha almacenado en la casa. Si se ha almacenado la información de registro de arrendamiento, no se puede registrar un nuevo contrato de arrendamiento, lo que da como resultado que la relación de arrendamiento del nuevo arrendatario no pueda antagonizar a un tercero y también afecta la solicitud exitosa de una licencia comercial por parte del nuevo arrendatario.
Si el arrendatario no puede averiguarlo, puede confiar a un abogado que acuda a los departamentos correspondientes para investigar.
2. Periodo de decoración sin alquiler
En el arrendamiento de locales, el periodo de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita decorar la casa después de entregar la casa. casa y no puedo trabajar ni hacer negocios. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar alquiler al arrendatario durante el periodo de renovación. Sin embargo, el período de renovación gratuito no es un concepto claramente definido por la ley. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento, asegúrese de acordar claramente el inicio y el final del período de renovación sin alquiler y eximir del pago de tarifas específicas. En circunstancias normales, sólo el alquiler está exento y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben ser sufragadas según lo estipulado en el contrato.
Gastos ocasionados en la firma del contrato
3. Depósito de arrendamiento
Comúnmente conocido como depósito, se utiliza principalmente para compensar los gastos que deba soportar el arrendatario. pero no ha pagado. Debido a que las tarifas de electricidad, teléfono y administración de propiedades aplicables a las tiendas son relativamente altas, se recomienda que el depósito sea adecuadamente alto y no cubra los gastos anteriores. Además, se debe prestar especial atención al hecho de que durante el proceso de arrendamiento, el arrendatario sigue retrasando el pago de las tarifas correspondientes y ¿qué debo hacer si la deducción del depósito no es suficiente? El plan para completar el depósito de seguridad puede estipularse en el contrato, es decir, cada vez que el arrendador deduce los gastos relevantes del depósito de seguridad, el arrendatario debe completar el depósito de seguridad dentro de un tiempo razonable. Si el depósito se repone dentro de un determinado período de tiempo después de haber sido notificado por el arrendador, éste podrá rescindir unilateralmente el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento del contrato. Si existe tal acuerdo en el contrato, puede castigar efectivamente el comportamiento perezoso del inquilino.
4. Carga tributaria
De conformidad con lo dispuesto en las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, el arrendador o subarrendador soportará los siguientes impuestos:
(1) Alquiler:
Impuesto comercial y alquiler adicional 5,55 %
Impuesto sobre la propiedad alquiler 12 %
Impuesto sobre la renta personal 20 % (los ingresos son el alquiler menos el mantenimiento costo, el costo de mantenimiento no excederá los 800 yuanes cada vez).
El alquiler del impuesto de timbre (monto total) es del 0,1% (se paga en una sola suma al pagar el impuesto por primera vez, calculado en base al monto total de todos los alquileres durante el período de arrendamiento).
El impuesto sobre el uso del suelo se aplica a cada metro cuadrado de terreno residencial, sujeto a la recaudación real por parte de la autoridad recaudadora.
(2) Subarrendamiento:
Impuesto comercial e ingresos adicionales por subarrendamiento 5,55%
Impuesto de timbre Impuesto de timbre alquiler de subarrendamiento (total) 0,1%
Si bien el sujeto pasivo antes mencionado es el arrendador o subarrendatario, el sujeto pasivo específico puede estipularse en el contrato de arrendamiento. En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben darse cuenta de que el impuesto sobre el arrendamiento de tiendas es relativamente alto. El contribuyente específico debe llegar a un acuerdo después de considerar cuidadosamente el aumento del costo del ajuste fiscal a largo plazo, y no ser más bajo a corto plazo. por algunos puntos de recogida confundidos por las tasas impositivas.
Contenidos importantes a los que se debe prestar atención al firmar un contrato
5. Licencia comercial
El arrendamiento de un local tiene como finalidad realizar actividades comerciales, y la primera condición para realizar actividades comerciales es obtener legalmente una licencia comercial. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:
(1) La información del registro de arrendamiento original no ha sido cancelada, lo que resulta en la nueva contrato de arrendamiento no firmado, lo que resulta en la falta de solicitud de una licencia comercial a tiempo;
(2) La licencia comercial ha sido registrada en la tienda, pero la información de registro industrial y comercial no está registrada. ha sido cancelado o movido, lo que resulta en la imposibilidad de registrar una nueva licencia comercial en la misma tienda nuevamente;
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(3) El tipo de habitación no es comercial y no puede realizar actividades comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial;
(4) Empleados en industrias comerciales especiales (entretenimiento, catering, etc.). ) necesita pasar la inspección de los departamentos de seguridad pública, protección contra incendios, salud, medio ambiente y otros, y obtener la licencia de seguridad pública, la licencia de salud y otros documentos antes de obtener la licencia comercial;
(5) El No se puede obtener la licencia comercial debido a la falta de registro de materiales del arrendador.
Si se dan las circunstancias antes mencionadas del artículo 65438 + 0, 2, 3 y 5, se puede fijar como obligación del arrendador en el contrato, y se le puede dar al arrendador un período de gracia razonable. Si la obstrucción no puede eliminarse después de un cierto período de tiempo, se asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, la situación del artículo 4 anterior se puede establecer como una situación de terminación de no responsabilidad para garantizar que el arrendatario pueda resolver el contrato sin; responsabilidad sin obtener una licencia comercial.
6. Procesamiento de decoración
En el arrendamiento de tiendas, muchas veces es necesario gastar mucho dinero en decoración.
Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y proteger los intereses del decorador, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato:
1. Acordar claramente si el arrendador está de acuerdo con el arrendatario en decorar el inmueble. tienda, y si los dibujos o planos de decoración requieren la aprobación del arrendador. Si hay modificaciones y estructuras especiales, se deben estipular claramente, y también se puede estipular claramente la ubicación de los anuncios y carteles de las tiendas.
2. Para aliviar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, no se puede considerar únicamente la indemnización por daños y perjuicios, porque a menudo se acuerda que la indemnización por daños y perjuicios sea igual al depósito, y el monto no es alto y, a menudo, lo es. menos que las pérdidas por decoración del arrendatario. Por tanto, conviene estipular que en este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también deberá hacerse cargo de las pérdidas de decoración sufridas por el arrendatario.
3. Aclarar cómo se eliminará la decoración y los accesorios cuando expire el contrato de arrendamiento.
7. Agua, electricidad, líneas telefónicas, etc.
Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad, líneas telefónicas, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Es recomendable que antes de alquilar una tienda compruebes primero si se ajusta a tus necesidades. De lo contrario, debemos determinar cómo manejar la extensión o el incremento y cuánto costará la extensión o el incremento. Si el contenido correspondiente está claramente pactado y no puede satisfacer las necesidades normales, el arrendatario quedará dispensado del derecho a resolver el contrato.
Dudas tras la firma del contrato
8. Registro de arrendamiento
La inscripción de un contrato de arrendamiento tiene la naturaleza de inscripción del contrato, y la eficacia de esta inscripción. Incluye principalmente lo siguiente:
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1) Que esté registrado o no no afecta la validez del contrato en sí. Aunque no exista constancia de presentación, el contrato seguirá siendo eficaz cuando se cumplan las condiciones para su eficacia.
2) El caso registrado tiene efectos jurídicos frente a terceros; Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene un contrato registrado y el otro no, entonces la casa se alquilará al arrendatario que haya registrado el contrato de arrendamiento, y el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato. contrato por el arrendatario que no ha inscrito el contrato de arrendamiento.
Por lo que se recomienda acudir al centro comercial inmobiliario donde se encuentra la tienda para registrar el contrato de arrendamiento a tiempo. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen el registro y la presentación de contratos de arrendamiento al solicitar licencias comerciales.
9. Problema del subarrendamiento
En el mercado de los centros comerciales suelen aparecer segundos propietarios y terceros propietarios, y entre ellos está el problema del subarrendamiento. Comúnmente conocido como subarrendamiento, en realidad abarca dos tipos de modificaciones previstas por la ley: el subarrendamiento y la cesión de derechos de arrendamiento. Según la ley, subarrendar significa que la relación de arrendamiento no ha sido rescindida y la relación de arrendamiento se establece aquí, mientras que la transferencia de arrendamiento significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario). En estas dos modalidades debemos prestar atención a las siguientes cuestiones:
1) El subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador. De manera similar, en la transferencia de derechos de arrendamiento, el arrendador también debe aceptar rescindir el contrato de arrendamiento original y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
2) El arrendatario original a menudo reclamará una tarifa de compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar pérdidas de decoración, etc. Esta tarifa no es una tarifa que deba soportar el inquilino legal, pero no está expresamente prohibida por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes llegaran a un consenso en ese momento, estaba protegido por la ley. Se recomienda que al pagar esta tarifa, el arrendatario considere combinar el pago a plazos con el subarrendamiento o transferencia de derechos de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y utilizar la aplicación exitosa de la licencia comercial como situación para el reembolso o cancelación de este. tarifa.
En vista de los numerosos problemas involucrados en el contrato de arrendamiento de tienda y el gran monto del contrato, se recomienda firmar dichos contratos con precaución y contratar profesionales para realizar la verificación cuando sea necesario para evitar disputas durante la ejecución del contrato. contrato, provocando demandas y las pérdidas superan las ganancias.
10 Ventas y arrendamiento
Muchos arrendatarios a menudo se preocupan por lo que sucederá si el propietario alquila la tienda y luego la vende. De hecho, el arrendatario no tiene que preocuparse en absoluto por este riesgo, porque la ley le otorga dos protecciones especiales:
1) Cuando el arrendador vende, el arrendatario tiene el derecho de tanteo bajo la mismas condiciones, es decir, el arrendatario. Si el propietario propone comprar una tienda en las mismas condiciones que otros compradores, el propietario debe vender la tienda al arrendatario para proteger los intereses de uso del arrendatario.
2) Incluso si el arrendatario no está dispuesto a comprar la tienda arrendada, el nuevo propietario debe ejecutar el contrato de arrendamiento después de que el propietario venda; de lo contrario, el nuevo propietario debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato de arrendamiento. contrato.
Otras precauciones
Antes de alquilar una tienda, es necesario comprender el plan de negocios de la tienda y las políticas relacionadas. Si el formato de negocio que el arrendatario quiere operar no cumple con el plan de negocios y las políticas pertinentes, como alquilar una casa que no es adecuada para la industria de la restauración y abrir un hotel, definitivamente provocará pérdidas humanas y financieras. recursos. En caso de incertidumbre, el arrendatario puede estipular específicamente cuestiones relevantes en el contrato de arrendamiento como condiciones de rescisión para evitar responsabilidad innecesaria por incumplimiento del contrato.