Reseñas de gasolineras~ ~
Las gasolineras son una propiedad especial común, distribuida principalmente a ambos lados de las vías de tráfico. Es una propiedad rentable que brinda servicios de apoyo como repostaje, mantenimiento y venta minorista de diversos tipos de vehículos en la carretera. Sus categorías de activos incluyen: activos intangibles (derechos de uso de suelo y licencias de franquicia) y activos fijos (casas e instalaciones y equipos de gasolineras). También se puede dividir en bienes raíces, franquicias y maquinaria y equipo de apoyo. La valoración de una gasolinera es esencialmente una valoración global de activos.
Cuando el propietario de una gasolinera solicita un préstamo hipotecario a un banco, la hipoteca proporcionada al banco suele ser el certificado de propiedad de la gasolinera. En este momento, es necesario evaluar el valor inmobiliario de la gasolinera. Hay dos métodos de evaluación principales: método de reducción de ingresos y método de costos.
1. Método de reducción de ingresos:
Las gasolineras son propiedades rentables y el método de ingresos es, naturalmente, la forma más científica de evaluar sus activos generales. Los ingresos anuales se pueden calcular mediante los dos métodos siguientes:
1. Calcular los ingresos esperados a partir de los ingresos operativos históricos de la gasolinera y calcular los ingresos objetivos de la gasolinera en función de las condiciones operativas históricas de otras gasolineras similares en los alrededores;
2. Calcular el posible volumen de repostaje a partir del volumen de tráfico rodado junto a la gasolinera, calculando así los ingresos objetivos de la gasolinera. Los costos operativos se pueden calcular a partir de condiciones operativas pasadas.
La agencia de evaluación debe evaluar primero el valor general de los activos, luego eliminar el valor de los activos intangibles de la licencia de franquicia y el valor de la maquinaria y el equipo, y utilizar la parte restante como el valor inmobiliario del gas. estación. Es decir:
Valor inmobiliario de la gasolinera = valor general del activo de la gasolinera - valor del activo intangible de la franquicia - valor de la maquinaria y el equipo de apoyo de la gasolinera.
Los activos intangibles no tienen la condición de entidades económicas independientes y están adscritos a un sujeto específico, sin embargo, son recursos económicos que pueden desempeñar un papel y aportar beneficios económicos a un sujeto específico y no pueden separarse de él. un sujeto específico. Los ingresos procedentes de activos intangibles son ingresos excedentes. Debido a que los activos intangibles deben estar unidos a activos tangibles para generar ingresos, generalmente es muy difícil definir los ingresos a partir de activos intangibles únicamente. En la evaluación de activos intangibles, el método de participación se utiliza a menudo para separar los ingresos de los activos intangibles del ingreso total.
Fórmula: Renta de activos intangibles = renta total 35% de lo recaudado.
La maquinaria y equipos de apoyo de las gasolineras incluyen tanques de petróleo, cañones de repostaje, máquinas de repostaje, etc. , su valor se puede evaluar utilizando el método del costo de reposición.
2. Método de coste:
Valor inmobiliario de la gasolinera = valor del terreno de la gasolinera + valor inmobiliario de la gasolinera.
El valor del terreno de una gasolinera se puede obtener a través del terreno, o su precio de mercado se puede calcular mediante el método de comparación de mercado, y el precio de la parcela se puede calcular mediante el método de corrección del coeficiente de precio de referencia del terreno.
En Shenzhen, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Terrestres tiene regulaciones estrictas sobre el uso de terrenos para gasolineras: el precio del terreno para gasolineras y estaciones de servicio calculado en base a los precios del terreno en el mercado es 6,5438+02 millones. yuanes por unidad, y el precio del terreno para las estaciones de servicio de gas es de 6,5438 millones de yuanes por unidad, 3 millones de yuanes/unidad, y las estaciones de llenado y mezcla de gas son de 6,5438+05 millones de yuanes/unidad, ocupando el segundo y tercer lugar según la ubicación.
El valor de la propiedad de una gasolinera se puede determinar utilizando el método del costo de reposición, y el costo de reposición se utiliza según las normas promulgadas por el gobierno. Fórmula: valor de la propiedad = precio de reposición de la propiedad × tasa de novedad.
Fuente:/s/blog_5ace45870102v31y.html.