¿Se puede rescindir anticipadamente un contrato de alquiler de casa por mala gestión?
Wang y Liu firmaron un contrato de alquiler de casa el 1 de febrero de 2006. Las dos partes acordaron que Wang alquilaría una tienda en Hexiang West Road a Liu por un alquiler mensual de 5.000 yuanes, y que Wang sería responsable de todos los impuestos y tasas relacionados con el alquiler. El plazo del arrendamiento es de cinco años hasta el 1 de febrero de 2005 y el alquiler es de 30.000 yuanes, que se pagará cada seis meses a partir de la fecha de firma del contrato. Wang también deberá pagar un depósito de 65.438 yuanes + 0.000 yuanes a Liu. Una vez que el contrato entra en vigor, ambas partes comienzan a ejecutarlo. Wang pagó a Liu un alquiler de medio año y un depósito de 40.000 yuanes de acuerdo con la ley y comenzó a alquilar la tienda. Durante la ejecución del contrato, Wang quiso rescindirlo anticipadamente por mala gestión, pero las negociaciones con Liu fracasaron. Wang cree que "el acuerdo de que todos los impuestos relacionados con el alquiler correrán a cargo de Wang" en el contrato viola las disposiciones pertinentes de las leyes fiscales y de gestión de alquiler de viviendas, y que Liu evade sus obligaciones fiscales, lo cual es injusto, y el contrato tiene Aún no ha caducado. El departamento de gestión de la vivienda se encarga del registro del contrato de arrendamiento, por lo que el contrato no es válido según la ley. Además, el contrato también estipula que "si una de las partes rescinde unilateralmente el contrato sin motivo, compensará a la otra parte con un mes de alquiler". Por lo tanto, Wang tiene derecho a solicitar la rescisión inmediata del contrato y Liu le devuelve el alquiler a Wang. y depósito. Por lo tanto, el 1 de julio de 2006, Wang demandó al tribunal y solicitó que el contrato de alquiler de la casa se rescindiera por adelantado y que Liu devolviera un mes de alquiler y depósito. Durante el juicio, Liu se negó firmemente a rescindir el contrato y le pidió a Wang que continuara ejecutándolo. Después de un juicio, el tribunal finalmente rechazó todas las afirmaciones de Wang.
Comentario del abogado:
En lo que respecta a este caso, existen los siguientes temas controvertidos:
1. ¿Es válido el contrato de arrendamiento?
1. ¿El contrato de arrendamiento no es válido si no está registrado?
Según el artículo 52 de la "Ley de Contratos", un contrato es nulo si concurre una de las cinco circunstancias siguientes: "Una de las partes celebra un contrato mediante fraude o coacción, perjudicando los intereses nacionales; colusión maliciosa , dañar los intereses del país, del colectivo o de un tercero; ocultar fines ilegales en formas legales; dañar los intereses públicos; violar las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos." Al mismo tiempo, la interpretación judicial del Contrato por parte del Tribunal Popular Supremo; La ley aborda las violaciones de las disposiciones obligatorias. Se explicó además que sólo la violación de las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos formulados por el Congreso Nacional del Pueblo, su Comité Permanente y el Consejo de Estado puede utilizarse como criterio para determinar la invalidez de un contrato. Aunque el "Reglamento de gestión de arrendamiento de viviendas de Xiamen" estipula que el contrato de alquiler de vivienda debe registrarse en el departamento administrativo de bienes raíces y se deben pagar los ingresos por alquiler de la vivienda, esta disposición es solo una regulación local y no puede usarse como base para determinar que el contrato es inválido. Por lo tanto, el contrato de Wang no fue registrado, por lo que no se puede establecer su afirmación de que el contrato era inválido.
2. ¿Es nulo que los impuestos estipulados en el contrato sean a cargo del arrendatario?
De acuerdo con las Regulaciones de Gestión de Arrendamiento de Vivienda de la ciudad de Xiamen y las leyes y regulaciones fiscales, el arrendamiento de viviendas está sujeto al impuesto sobre el volumen de negocios, los ingresos por alquiler y otros impuestos. Sin embargo, sin afectar la recaudación de impuestos y tasas nacionales, sí lo hace. No se descarta que las partes del contrato puedan acordar la obligación de soportar impuestos y tasas. Esta es una manifestación de la autonomía de las partes del contrato y no existe ningún problema de evasión fiscal. Por supuesto, este acuerdo no puede resistir la recaudación de impuestos de Liu por parte del departamento de recaudación y administración de impuestos de acuerdo con la ley. Sin embargo, si Wang no cumple con sus obligaciones tributarias y el Estado recauda impuestos de Liu de acuerdo con la ley, también puede solicitar una compensación a Liu de acuerdo con el contrato y exigirle que cumpla con sus obligaciones contractuales.
2. ¿Wang Can es responsable del incumplimiento del contrato de alquiler de un mes como contraprestación o condición para rescindir el contrato de arrendamiento?
En este caso, Wang utilizó la estipulación del contrato de que "si una de las partes rescinde unilateralmente el contrato sin motivo, compensará a la otra parte con un mes de alquiler", y consideró que el contrato puede rescindirse. siempre y cuando pague un mes de alquiler como indemnización por daños y perjuicios y se hayan pagado seis meses de alquiler. Ahora que el contrato sólo se ha ejecutado durante cuatro meses, puede solicitar que se le devuelva el alquiler de un mes después de deducir el alquiler de un mes como indemnización por daños y perjuicios.
El artículo 94 de la "Ley de Contratos" estipula que las partes sólo podrán resolver el contrato en las cinco circunstancias siguientes, a saber, 1. El objeto del contrato no puede realizarse por causa de fuerza mayor; 2. Una de las partes retrasa el cumplimiento de la obligación principal y no la cumple dentro de un plazo razonable después de haber sido instada; 3. Antes de que expire el plazo de ejecución, una de las partes declara expresamente; o demuestra por su propio comportamiento que no cumplirá con la obligación principal; 4. Una parte retrasa el cumplimiento de las deudas u otro incumplimiento del contrato, lo que resulta en el incumplimiento del propósito del contrato; 5. Otras circunstancias estipuladas por la ley; De acuerdo con los principios legislativos y el espíritu de la Ley de Contratos para promover las transacciones y mantener la estabilidad y el equilibrio de la economía de mercado, bajo la condición de que el contrato aún pueda ejecutarse, es obvio que una de las partes del contrato no puede asumir voluntariamente la responsabilidad por El incumplimiento del contrato como condición para rescindir el contrato, de lo contrario el orden contractual y el orden económico perderán coherencia sexual y estabilidad. En lo que respecta a este caso, el contrato estipula que "si una de las partes rescinde unilateralmente el contrato sin motivo, deberá compensar a la otra parte con un mes de alquiler. Sólo estipula las obligaciones de la parte infractora y no significa que así sea". da a una de las partes el derecho de incumplir el contrato. El tribunal obviamente no apoyó el ejercicio por parte de Wang del incumplimiento de obligaciones contractuales como incumplimiento de derechos contractuales.
En resumen, el autor considera que en la relación de arrendamiento de vivienda, por un lado, el arrendador y el arrendatario comprenden plenamente sus derechos y obligaciones contractuales al firmar el contrato, por otro lado; Debe comprender y ejercer correctamente sus derechos, en lugar de malinterpretar contratos y leyes, abusar de sus derechos de acción y perder tiempo y energía innecesarios.