¿Cuál es la política de compensación por demolición de fábricas?
1. Disposiciones legales sobre demolición de fábricas
Los artículos 31 y 33 del "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" estipulan respectivamente que la parte de la demolición deberá informar a las personas demolidas y al arrendatario de la casa pagará el subsidio de reubicación y proporcionará una compensación adecuada por la suspensión de la producción y el negocio. En el documento normativo "Reglas de implementación para la evaluación y compensación por la demolición de viviendas no residenciales en el sitio de la Exposición Universal de Shanghai 2010 en China" emitido por el gobierno municipal de Shanghai, la empresa de arrendamiento debe compensar los siguientes asuntos:
1. Honorarios de reubicación e instalación de equipos;
2. Restablecer el equipo al nuevo precio
3.
En segundo lugar, la compensación por demolición de fábricas
En la práctica legal, la compensación por demolición empresarial se divide principalmente en tres partes: en primer lugar, la compensación por los activos de demolición, incluidos terrenos, casas y edificios que no pueden ser reubicados y accesorios en el terreno, así como compensación por maquinaria y equipo efectivamente perdidos debido a la reubicación, en segundo lugar, compensación por costos de demolición, incluidos costos previos al traslado, costos de tiempo de inactividad durante la reubicación, costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, desmantelamiento de materiales; , embalaje, transporte y despido Costos de compensación de los empleados, en tercer lugar, tarifas de incentivo basadas en políticas de demolición, incluidas tarifas de reubicación rápida y tarifas de incentivo de demolición;
(1) Indemnización por bienes derribados
1. Indemnización por terrenos
Como arrendatario, los locales comerciales de una empresa se obtienen generalmente mediante arrendamiento. El arrendamiento de tierras se divide en dos tipos: arrendamiento de tierras de propiedad estatal y arrendamiento de tierras colectivas. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento, entonces, ¿cómo proteger los intereses esperados de la empresa en el contrato de arrendamiento? Según las leyes y reglamentos sobre demolición, el objeto de la indemnización por demolición son los edificios y anexos situados en terrenos de propiedad estatal. Sin embargo, las leyes y reglamentos sobre demolición no prevén de manera uniforme una compensación por terrenos baldíos o limpios. Las "Reglas detalladas de compensación y evaluación de demolición de viviendas no residenciales del Parque de la Exposición Mundial de Shanghai de China 2010" establecen claramente que el precio de referencia de la compensación por derechos de uso de la tierra se determina de acuerdo con los principios de evaluación del mercado, equilibrio integral y fijación de precios gubernamentales: 1,13 millones yuanes/mu en el área de Pudong, 1,20-300.000 yuanes/mu en el área de Puxi Yuan/mu. Esta es la primera vez que Shanghai aclara el método de compensación de los derechos de uso de la tierra en forma de un documento de política.
En otros lugares, la compensación por demolición de terrenos a menudo se calcula junto con la compensación por vivienda y construcción. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, lo que resulta en que los titulares de derechos no puedan obtener una compensación razonable correspondiente. Al mismo tiempo, esto es lo que nuestras agencias legislativas y administrativas deberían proteger al formular leyes, reglamentos y documentos de políticas. Espero que los departamentos pertinentes le presten atención.
2. La indemnización por viviendas y edificios
La indemnización por viviendas y edificios se basará en la superficie de construcción registrada en el correspondiente certificado de propiedad. Si es imposible solicitar un certificado de bienes raíces o un certificado de terreno por razones históricas, se puede confirmar mediante mediciones reales. El valor de las casas y edificios generalmente lo determina una empresa de tasación a la que los demoledores y las personas demolidas le confían la tarea de determinar el valor real de las casas y edificios sobre la base de las normas técnicas de tasación pertinentes. Si es inferior al precio unitario de compensación mínimo estándar para la demolición de viviendas urbanas en Shanghai, el cálculo se basará en el precio unitario de compensación mínimo estándar. Los costos de compensación reales para casas y edificios se calcularán de acuerdo con las normas de compensación pertinentes de Shanghai.
3. El equipo se restablece al nuevo precio
El "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" estipula que los costos de reubicación e instalación del equipo se calculan de acuerdo con el transporte de mercancías nacional y local. Precios y precios de instalación de equipos. La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: uno es equipo desmontable y el otro es equipo que no se puede mover. Las pérdidas causadas por el desmontaje de equipos desmontables se pueden dividir en pérdidas físicas y pérdidas funcionales. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación y costos de puesta en servicio. El costo de la pérdida de funcionalidad incluye una menor precisión de la máquina y un aumento de productos defectuosos debido a la reubicación. Para los equipos no desmontables, el desmantelamiento conducirá al desguace del equipo, por lo que el precio de reemplazo del equipo debe calcularse en función de sus precios nuevos y de reemplazo, y todos deben ser compensados.
En la operación de demolición real, los costos de reubicación e instalación de equipos para la demolición de casas no residenciales se calculan en función del área de construcción de la casa oficial a demoler a 25 yuanes por metro cuadrado; El equipo que no pueda restaurarse para su uso se pagará de acuerdo con el precio de reemplazo del equipo.
(2) Indemnización por gastos de demolición
1. Pérdidas por suspensión de operaciones productivas o comerciales
Artículo 33 del “Reglamento de Ordenación de Demolición de Vivienda Urbana” Se estipula que la demolición de edificios no residenciales si la casa provoca la suspensión de la producción y el negocio, el demoledor podrá proporcionar una compensación adecuada. En cuanto al estándar de "idoneidad", qué es "idoneidad", su base y método de cálculo, bajo qué circunstancias "puede" compensar y bajo qué circunstancias "no puede" compensar, estas regulaciones no tienen disposiciones unificadas, y otras leyes y procedimientos administrativos regulaciones además No hay reglas. En la práctica jurídica, los estándares y las bases para la compensación suelen estar estipulados en documentos de políticas de los gobiernos municipales. Las normas de compensación y los métodos de cálculo varían de un lugar a otro, lo cual es una pena legislativa. Se espera que los departamentos pertinentes presten atención a esto y establezcan regulaciones más claras sobre las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios, a fin de promover la equidad y la justicia en el proceso de demolición.
Shanghai adopta el método de "cálculo del área de la casa", que se calcula en función del área de construcción de 300 a 400 yuanes por metro cuadrado de las casas en la ciudad que se están demoliendo y de 150 a 350 yuanes por metro cuadrado. Metro de casas en terreno colectivo. El monto específico es negociado por las partes involucradas en la demolición.
Aunque este método de cálculo es simple y claro, simplemente limita el alcance de las pérdidas debido a la producción y la suspensión del negocio al rango de 300 a 400 yuanes, sin tener en cuenta las condiciones operativas de la fábrica, las condiciones operativas y la ubicación geográfica. tipo de método de cálculo. Falta de métodos de cálculo justos y equitativos. Creemos que las pérdidas por producción y suspensión de negocios deben ser evaluadas y determinadas por una agencia de evaluación. Sólo evaluando la naturaleza del negocio, las operaciones, las condiciones operativas y la rentabilidad de la empresa se puede garantizar la realización de la equidad.
2. Costos de reubicación e instalación de equipos
Para los equipos que pueden reubicarse, deben reubicarse, instalarse y ponerse en uso en una ubicación diferente según el principio de uso continuo. En consecuencia, los costos de reubicación e instalación del equipo son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición debe compensarlas. Las "Reglas detalladas de compensación y evaluación de demolición de viviendas no residenciales del Parque de la Exposición Mundial de Shanghai China 2010" también aclaran que "al demoler viviendas no residenciales, el demoledor también compensará a la persona demolida o al arrendatario por los siguientes gastos: (1) Transporte de carga de acuerdo con la normativa nacional y municipal. Método de compensación por costos de reubicación e instalación de equipos calculados en base al precio y precio de instalación de los equipos”. Específicamente, el monto de la compensación por las tarifas de reubicación e instalación del equipo será negociado y determinado por el demoledor, la persona que está siendo demolida o el arrendatario con base en el precio del flete y las tarifas de instalación del equipo determinados por el Precio Guía Municipal de Shanghai. Si la negociación fracasa, se puede confiar a una empresa de tasación profesional la tarea de realizar una tasación y determinación.
3. Costos de compensación por reasentamiento de empleados despedidos.
Los costos de compensación de reasentamiento de los empleados despedidos debido a la demolición no están especificados en las leyes, reglamentos y documentos de políticas, y son un elemento negociado por las partes involucradas en la demolición. Si un empleado es despedido debido a una demolición, la compensación se proporcionará de acuerdo con el contrato laboral específico con el empleado y las disposiciones pertinentes de la Ley del Trabajo.
(3) Tarifas de incentivo basadas en políticas de demolición
Durante el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demoledores a menudo adoptan incentivos de reubicación rápida para alentar a los demolidores y arrendatarios a mudarse. Firme un acuerdo de compensación por demolición lo antes posible y salga del área de demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará la parte demolidora en función de la situación real de la demolición, o puede determinarse mediante negociación entre la parte demolidora, la persona demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario de la fábrica demolida están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utilice la fábrica demolida. Esto se ha estipulado en el documento de política y es razonable.
Lo anterior es una introducción a la política de compensación por demolición de fábricas. A través de la lectura, descubrimos que la política de demolición de fábricas es diferente de la política general de demolición de viviendas. La compensación por la demolición de la fábrica no solo incluye la compensación por el terreno de la fábrica, sino que también incluye los costos de cierre correspondientes, los costos de transporte de la máquina y los costos de compensación de los empleados. Por lo tanto, los costos de compensación por la demolición de la fábrica son generalmente relativamente altos. Al mismo tiempo, dado que el cálculo de los costes de indemnización suele ser complicado, los abogados recomiendan contratar a un profesional para que lo haga.
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