Red de conocimientos turísticos - Conocimiento turístico - Cómo aprovechar las oportunidades de arbitraje en el sector inmobiliarioCuando hay una diferencia en los precios de los futuros del oro en el mercado de futuros de Londres y en el mercado de futuros de Nueva York, actúe en corto (venda) en el mercado de precios altos con el mismo tamaño de lote y operar en largo en el mercado de bajo precio (Comprar) Beneficio. Esta es una técnica importante para el arbitraje de inversiones. Comprar y vender el mismo objeto de inversión en diferentes momentos y espacios para obtener diferencias en las tasas de interés es arbitraje. Normalmente lo que entendemos es comprar barato y vender caro el mismo objeto en diferentes momentos, pero el arbitraje se trata más de arbitraje entre diferentes objetos en el mismo espacio, o arbitraje en diferentes espacios con objetos de inversión similares. La esencia de la inversión es aprovechar una amplia gama de posibles oportunidades de arbitraje. Sólo comprendiendo el valor relativo será posible un mejor arbitraje. Tome el sector inmobiliario (residencial) como ejemplo para estudiar cómo descubrir posibles oportunidades de arbitraje. Análisis de oportunidades de arbitraje entre regiones inmobiliarias Debido a las grandes diferencias regionales, el desarrollo económico desequilibrado entre las ciudades de mi país y las oportunidades desiguales de inversión inmobiliaria entre las ciudades. Existen oportunidades de arbitraje entre propiedades en diferentes ciudades. Además, el desarrollo de diferentes regiones en una misma ciudad también es muy diferente, por lo que también hay espacio para el arbitraje interregional. Por ejemplo, comparando los bienes raíces de Beijing y los bienes raíces de Shanghai hace tres años, el PIB de Shanghai era de alrededor de 500 mil millones, con una tasa de crecimiento en 10 años de más del 10%, mientras que el PIB de Beijing era de alrededor de 300 mil millones, con una tasa de crecimiento de alrededor del 9%. %. La población de Shanghai es 654,38+0 millones más que la de Beijing, pero Beijing es mucho más grande que Shanghai, por lo que la densidad de capital y la densidad de población de Shanghai son mayores que las de Beijing. Según la teoría de la densidad de capital inmobiliario (véanse los dos primeros números de esta revista), los precios de la vivienda en Beijing no deberían ser más altos que los de Shanghai, pero en ese momento, los precios de la vivienda en Shanghai eran sólo 3/5 de los de Beijing. Incluso si hay burbujas en ambas ciudades, según la teoría del valor relativo, especialmente cuando los costos de transporte de Beijing y Shanghai continúan disminuyendo, el resultado del equilibrio del mercado debería ser que los precios de la vivienda en Shanghai sean más altos que los de Beijing. De manera similar, los distritos Fengtai, Xicheng y Haidian de Beijing tienen diferentes tasas de crecimiento económico y diferentes perspectivas de desarrollo; los distritos de Pudong, Songjiang y Huangpu de Shanghai son muy diferentes. Siempre que los inversores presten atención a la planificación urbana y las características de desarrollo de cada distrito, podrán juzgar y encontrar el valor relativo. Si elige propiedades con un desarrollo lento y mantiene propiedades en áreas de desarrollo relativamente rápido, definitivamente logrará mejores resultados financieros. resultados de la gestión. Existe una "ley de normalización de precios" en microeconomía, lo que significa que la diferencia de precio entre A y B de un bien debería ser su costo de envío. Cuando la diferencia de precio entre A y B sea mayor que sus costos de envío, habrá lugar para el arbitraje. Los inversores pueden obtener beneficios siempre que compren en la zona de precios bajos y vendan en la zona de precios altos. Este comportamiento de encontrar espacio de arbitraje por adelantado y asegurar ganancias se llama "compra y venta". Los inversores simplemente quieren asegurar ganancias, mientras que los operadores (como el tráfico) logran la "normalización de precios" y nivelan el espacio de arbitraje. En el caso de los productos móviles, en todo el mundo, cada región produce productos con ventajas de costos. Estas áreas se especializan en los productos más productivos. Los productos excedentes se transportan a bajo precio a otros lugares de producción y consumo. ¿Existe una “ley de normalización de precios” para los inmuebles? El sector inmobiliario es una expresión condicional de la ley de "normalización de precios". El valor de los inmuebles no existe de forma aislada. Se corresponden absolutamente con la logística empresarial y el flujo de personas y son requisitos mutuos. Debemos utilizar el pensamiento "espejo" para comprender el fenómeno de la "unificación de precios" en el sector inmobiliario. Los altos precios de la vivienda en el centro de la ciudad y los bajos precios de la vivienda en los suburbios no están determinados por la oferta de suelo, sino por el costo de la agregación logística de los productos básicos. La diferencia en los precios de la vivienda entre los suburbios y el centro de la ciudad en la misma dirección puede ser muy grande, porque el costo de los bienes logísticos y la aglomeración de población en áreas con arterias de transporte (como el transporte ferroviario) es menor que en áreas sin arterias de transporte. Cuando los precios de la vivienda en los suburbios de A y B reduzcan gradualmente los costos logísticos debido a la mejora del transporte, conducirá a una reducción gradual de los precios de la vivienda en los dos lugares. En otras palabras, la normalización de los valores inmobiliarios se logra en última instancia mediante la normalización de los valores logísticos de las materias primas. Un ejemplo extremo es: cuando el precio de la vivienda en el Distrito A en la ciudad central es de 10.000 y el precio de la vivienda en el Distrito B en los suburbios es de 3.000, sin que se inyecten nuevos recursos en el Distrito A y el Distrito B, la conexión de transporte ferroviario entre el Distrito A y el Distrito B aumentará los precios de la vivienda en el Área B y reducirá los precios de la vivienda en el Área A. Cuando se inyecten recursos incrementales, los precios de la vivienda en el Área B aumentarán más que los del Área A. Este es el impacto de la reducción de los precios de los productos básicos. La logística y el flujo de peatones en los costes de desplazamiento en la distribución de los precios inmobiliarios influyen. La pauta práctica es que Pudong y Puxi son dos ciudades diferentes porque los costos de viaje son altos si no hay túneles y puentes que las conecten. Los precios de la vivienda en los dos lugares serán relativamente independientes. Mientras los túneles y puentes continúan conectando los dos lugares, sin la autopista Badaling y el tren ligero, los bienes raíces en el norte de Beijing no se habrían apreciado tan rápidamente. Debido a la importante reducción de los costes de desplazamiento, los precios de la vivienda en los dos lugares se acercarán gradualmente. Cuanto más se acerquen los costes de agregación logística a los precios inmobiliarios, más fácil será. Este espacio de arbitraje está nivelado por el tráfico. Analizar las oportunidades de arbitraje entre diferentes productos en la misma región. El equilibrio del mercado (óptimo de Pareto) requiere maximizar la eficiencia en la utilización de los recursos, y los recursos de la tierra también participan en opciones de mercado diversificadas, como se mencionó en el artículo anterior. La tierra es el derecho a poseer objetos terrestres y es un derivado de la tierra. Por lo tanto, el valor del suelo urbano se realiza a través de objetos de suelo, que se expresan en forma de colecciones: residencias (RV), hoteles (HV), edificios de oficinas (OV), edificios comerciales (CV) y fábricas (FV). LV (valor del suelo urbano) = RV+HV+OV+CV+Fv. Debido a los diferentes pesos de los parámetros en el lado izquierdo de la ecuación de la función urbana, existe una relación razonable entre la oferta de cada función en un entorno económico específico. Para la fórmula del ejemplo de límite, cuando LV permanece sin cambios, suponiendo que RV, HV, OV y CV están disminuyendo y la ecuación está equilibrada, entonces FV debe estar aumentando. No hay duda de que los inversores deberían poner dinero en la fábrica en este momento.
Cómo aprovechar las oportunidades de arbitraje en el sector inmobiliarioCuando hay una diferencia en los precios de los futuros del oro en el mercado de futuros de Londres y en el mercado de futuros de Nueva York, actúe en corto (venda) en el mercado de precios altos con el mismo tamaño de lote y operar en largo en el mercado de bajo precio (Comprar) Beneficio. Esta es una técnica importante para el arbitraje de inversiones. Comprar y vender el mismo objeto de inversión en diferentes momentos y espacios para obtener diferencias en las tasas de interés es arbitraje. Normalmente lo que entendemos es comprar barato y vender caro el mismo objeto en diferentes momentos, pero el arbitraje se trata más de arbitraje entre diferentes objetos en el mismo espacio, o arbitraje en diferentes espacios con objetos de inversión similares. La esencia de la inversión es aprovechar una amplia gama de posibles oportunidades de arbitraje. Sólo comprendiendo el valor relativo será posible un mejor arbitraje. Tome el sector inmobiliario (residencial) como ejemplo para estudiar cómo descubrir posibles oportunidades de arbitraje. Análisis de oportunidades de arbitraje entre regiones inmobiliarias Debido a las grandes diferencias regionales, el desarrollo económico desequilibrado entre las ciudades de mi país y las oportunidades desiguales de inversión inmobiliaria entre las ciudades. Existen oportunidades de arbitraje entre propiedades en diferentes ciudades. Además, el desarrollo de diferentes regiones en una misma ciudad también es muy diferente, por lo que también hay espacio para el arbitraje interregional. Por ejemplo, comparando los bienes raíces de Beijing y los bienes raíces de Shanghai hace tres años, el PIB de Shanghai era de alrededor de 500 mil millones, con una tasa de crecimiento en 10 años de más del 10%, mientras que el PIB de Beijing era de alrededor de 300 mil millones, con una tasa de crecimiento de alrededor del 9%. %. La población de Shanghai es 654,38+0 millones más que la de Beijing, pero Beijing es mucho más grande que Shanghai, por lo que la densidad de capital y la densidad de población de Shanghai son mayores que las de Beijing. Según la teoría de la densidad de capital inmobiliario (véanse los dos primeros números de esta revista), los precios de la vivienda en Beijing no deberían ser más altos que los de Shanghai, pero en ese momento, los precios de la vivienda en Shanghai eran sólo 3/5 de los de Beijing. Incluso si hay burbujas en ambas ciudades, según la teoría del valor relativo, especialmente cuando los costos de transporte de Beijing y Shanghai continúan disminuyendo, el resultado del equilibrio del mercado debería ser que los precios de la vivienda en Shanghai sean más altos que los de Beijing. De manera similar, los distritos Fengtai, Xicheng y Haidian de Beijing tienen diferentes tasas de crecimiento económico y diferentes perspectivas de desarrollo; los distritos de Pudong, Songjiang y Huangpu de Shanghai son muy diferentes. Siempre que los inversores presten atención a la planificación urbana y las características de desarrollo de cada distrito, podrán juzgar y encontrar el valor relativo. Si elige propiedades con un desarrollo lento y mantiene propiedades en áreas de desarrollo relativamente rápido, definitivamente logrará mejores resultados financieros. resultados de la gestión. Existe una "ley de normalización de precios" en microeconomía, lo que significa que la diferencia de precio entre A y B de un bien debería ser su costo de envío. Cuando la diferencia de precio entre A y B sea mayor que sus costos de envío, habrá lugar para el arbitraje. Los inversores pueden obtener beneficios siempre que compren en la zona de precios bajos y vendan en la zona de precios altos. Este comportamiento de encontrar espacio de arbitraje por adelantado y asegurar ganancias se llama "compra y venta". Los inversores simplemente quieren asegurar ganancias, mientras que los operadores (como el tráfico) logran la "normalización de precios" y nivelan el espacio de arbitraje. En el caso de los productos móviles, en todo el mundo, cada región produce productos con ventajas de costos. Estas áreas se especializan en los productos más productivos. Los productos excedentes se transportan a bajo precio a otros lugares de producción y consumo. ¿Existe una “ley de normalización de precios” para los inmuebles? El sector inmobiliario es una expresión condicional de la ley de "normalización de precios". El valor de los inmuebles no existe de forma aislada. Se corresponden absolutamente con la logística empresarial y el flujo de personas y son requisitos mutuos. Debemos utilizar el pensamiento "espejo" para comprender el fenómeno de la "unificación de precios" en el sector inmobiliario. Los altos precios de la vivienda en el centro de la ciudad y los bajos precios de la vivienda en los suburbios no están determinados por la oferta de suelo, sino por el costo de la agregación logística de los productos básicos. La diferencia en los precios de la vivienda entre los suburbios y el centro de la ciudad en la misma dirección puede ser muy grande, porque el costo de los bienes logísticos y la aglomeración de población en áreas con arterias de transporte (como el transporte ferroviario) es menor que en áreas sin arterias de transporte. Cuando los precios de la vivienda en los suburbios de A y B reduzcan gradualmente los costos logísticos debido a la mejora del transporte, conducirá a una reducción gradual de los precios de la vivienda en los dos lugares. En otras palabras, la normalización de los valores inmobiliarios se logra en última instancia mediante la normalización de los valores logísticos de las materias primas. Un ejemplo extremo es: cuando el precio de la vivienda en el Distrito A en la ciudad central es de 10.000 y el precio de la vivienda en el Distrito B en los suburbios es de 3.000, sin que se inyecten nuevos recursos en el Distrito A y el Distrito B, la conexión de transporte ferroviario entre el Distrito A y el Distrito B aumentará los precios de la vivienda en el Área B y reducirá los precios de la vivienda en el Área A. Cuando se inyecten recursos incrementales, los precios de la vivienda en el Área B aumentarán más que los del Área A. Este es el impacto de la reducción de los precios de los productos básicos. La logística y el flujo de peatones en los costes de desplazamiento en la distribución de los precios inmobiliarios influyen. La pauta práctica es que Pudong y Puxi son dos ciudades diferentes porque los costos de viaje son altos si no hay túneles y puentes que las conecten. Los precios de la vivienda en los dos lugares serán relativamente independientes. Mientras los túneles y puentes continúan conectando los dos lugares, sin la autopista Badaling y el tren ligero, los bienes raíces en el norte de Beijing no se habrían apreciado tan rápidamente. Debido a la importante reducción de los costes de desplazamiento, los precios de la vivienda en los dos lugares se acercarán gradualmente. Cuanto más se acerquen los costes de agregación logística a los precios inmobiliarios, más fácil será. Este espacio de arbitraje está nivelado por el tráfico. Analizar las oportunidades de arbitraje entre diferentes productos en la misma región. El equilibrio del mercado (óptimo de Pareto) requiere maximizar la eficiencia en la utilización de los recursos, y los recursos de la tierra también participan en opciones de mercado diversificadas, como se mencionó en el artículo anterior. La tierra es el derecho a poseer objetos terrestres y es un derivado de la tierra. Por lo tanto, el valor del suelo urbano se realiza a través de objetos de suelo, que se expresan en forma de colecciones: residencias (RV), hoteles (HV), edificios de oficinas (OV), edificios comerciales (CV) y fábricas (FV). LV (valor del suelo urbano) = RV+HV+OV+CV+Fv. Debido a los diferentes pesos de los parámetros en el lado izquierdo de la ecuación de la función urbana, existe una relación razonable entre la oferta de cada función en un entorno económico específico. Para la fórmula del ejemplo de límite, cuando LV permanece sin cambios, suponiendo que RV, HV, OV y CV están disminuyendo y la ecuación está equilibrada, entonces FV debe estar aumentando. No hay duda de que los inversores deberían poner dinero en la fábrica en este momento.
Esta es también una de las formas lógicas de pensar a la hora de buscar oportunidades de arbitraje. Para dar un ejemplo simple, actualmente hay muchas tiendas intermediarias en Shanghai, pero si el valor de producción de una tienda intermediaria en una ubicación específica es mayor que el valor de producción obtenido al convertirla en una tienda Baozi, entonces esta tienda intermediaria debe convertirse en una tienda Baozi. Este es un ejemplo de utilización de los recursos de la tierra para maximizar los beneficios marginales. Esto requiere que los inversores no sólo tengan un conocimiento profundo del mercado inmobiliario, sino también de la vivienda comercial y otros mercados inmobiliarios. Buscar oportunidades de arbitraje entre diferentes propiedades. Análisis de oportunidades de arbitraje entre el rendimiento del alquiler de bienes raíces y el precio de los bienes raíces: la evaluación de los ingresos esperados es un método importante en la evaluación de activos. Cualquier activo que genere flujos de efectivo de manera consistente puede evaluarse y medirse. Los bienes raíces son un activo cuyo valor es igual a la suma del valor presente de los ingresos futuros en efectivo. Si compra una casa completamente decorada por valor de 500.000 y la alquila, el alquiler neto anual puede ser de 40.000 y el alquiler anual de 40.000 se puede mantener durante 5 años, con un rendimiento anual del 8%. En los próximos 10 años, la tasa de rendimiento promedio puede ser de sólo 30.000, con una tasa de rendimiento del 6%. Si no se tiene en cuenta el factor de descuento del interés compuesto (estático), los inversores pueden recuperar su inversión al cabo de 15 años. Si se tiene en cuenta el factor de descuento del interés compuesto para calcular la TIR, el supuesto anterior no necesariamente permitirá recuperar la inversión en 20 años. Cuando los usuarios de viviendas no pueden permitírselo y los inversores no obtienen rendimientos de alquiler ideales, ¿hay alguna razón para que los precios de las propiedades suban? Por lo tanto, el margen de seguridad establecido por los inversores inmobiliarios racionales es que la tasa de retorno del alquiler sea mayor que la tasa de retorno de la inversión social promedio. Casi cualquier producto básico u objeto de inversión tendrá fluctuaciones periódicas de precios. El sector inmobiliario no es una excepción. Los precios de venta y alquiler de inmuebles fluctuarán cíclicamente. Para los inquilinos de viviendas, existe una gran brecha de costos en efectivo que no se puede ignorar entre el precio de la propiedad y el precio de alquiler, lo que da como resultado dos mercados de compra y venta y mercados de arrendamiento relativamente independientes para casas con el mismo valor de uso. Sin embargo, el precio de compra y venta y el precio de alquiler no pueden desviarse infinitamente y existe una cierta relación lógica cuantitativa entre los dos. Su marco de referencia es la tasa de retorno de la inversión social promedio. Cuando la tasa de retorno de la inversión social promedio es del 5% y los ingresos por alquiler de bienes raíces son del 8%, se producirá el llamado "fenómeno de divergencia", en el que los precios de los bienes raíces aumentarán pero los alquileres seguirán cayendo. Los precios de dos mercados inmobiliarios relativamente independientes pueden fluctuar dentro de sus propios rangos de precios independientes, es decir, pueden subir y bajar al mismo tiempo, o pueden subir y bajar al mismo tiempo. Por tanto, los inversores deben considerar el coste de financiación o el coste de oportunidad del capital. Para los trabajadores administrativos comunes, el costo de los fondos propios es de alrededor del 2% al 3% y el costo de los préstamos es del 5,04%. En los últimos tres años, la tasa de alquiler de propiedades en Beijing y Shanghai ha caído del 15% al nivel actual de alrededor del 5%. Cuando la tasa de inversión en alquiler de bienes raíces es superior al 6%, los precios inmobiliarios aumentan rápidamente. Esto se debe a que la tasa de interés de los préstamos hipotecarios para bienes raíces personales a 10 a 30 años es del 5,04%, lo que permite a los inversores aprovechar al máximo el apalancamiento financiero. Por ejemplo, si el alquiler anual de una casa valorada en 500.000 RMB es de 40.000 RMB, el ingreso anual por alquiler será del 8%. Debido a que la tasa de interés hipotecaria es del 5%, el comprador disfruta de un diferencial del 3%, lo que significa que puede pedir dinero prestado al banco para ganar dinero por sí mismo. Entonces escribí un artículo que cuando la tasa de beneficio de alquiler cae al 5%, los precios de las propiedades correspondientes pueden ajustarse, porque cuando la tasa de beneficio de alquiler es del 5%, se generará una gran cantidad de ventas y el costo de financiamiento es del 5,04%. . Sin embargo, si la tasa promedio de inversión social continúa cayendo, los precios inmobiliarios subirán y superarán el nivel de resistencia. Por tanto, cuando existe un espacio de arbitraje entre el rendimiento del alquiler de la inversión inmobiliaria y el rendimiento medio de la inversión social, es una oportunidad para los inversores. Análisis de oportunidades de arbitraje en el mercado inmobiliario y el mercado financiero La gestión financiera y de inversiones debe estudiar el entorno financiero y la política monetaria, entre los cuales los cambios en las tasas de interés esperadas y la oferta monetaria son los más importantes. Debido a que nuestra tasa de interés hipotecaria es una tasa de interés flotante, la tasa de interés hipotecaria cambiará con los cambios en la tasa de interés básica, lo que afecta directamente el costo financiero de la inversión en bienes raíces y la eficiencia del apalancamiento financiero. Con la inminente apertura de las finanzas nacionales y la aceleración de la cotización de "activos básicos", las empresas que cotizan en bolsa han sido preseleccionadas en el pasado, porque cuanto más activos excelentes se coticen, más se arruinarán. Esta es una estrategia inevitable para los racionales. gente. Además, cualquier forma de MBO y corrupción económica supone vender en corto las acciones A. Entonces, el resultado es que los activos reales se aprecian y los activos virtuales se deprecian. El desarrollo económico de China es diferente, pero la implementación de la misma tasa de interés hipotecaria será beneficiosa para los precios inmobiliarios en las grandes ciudades como Beijing y Shanghai. Entre todos los bancos comerciales en todas las ciudades, los bancos comerciales de Shanghai tienen la proporción más baja de deudas incobrables; . El sistema crediticio de Shanghai es el mejor del país y estas condiciones respaldarán el sector inmobiliario de Shanghai. Las tasas de interés hipotecarias de los bancos extranjeros son mucho más bajas que las de los bancos chinos; el retorno de la inversión (beneficios de dividendos) de las empresas que cotizan en bolsa es en su mayoría inferior al 5%, los cuatro principales bancos comerciales planean salir a bolsa el próximo año; estarán ansiosos por mejorar la calidad de los activos bancarios y reducir la proporción de deudas incobrables. Por lo tanto, los bancos comerciales aumentarán la cantidad de activos hipotecarios el próximo año para estimular y ampliar la capacidad de compra de viviendas. A juzgar por la situación actual, poseer bienes inmuebles en Shanghai es más seguro que poseer activos financieros y al mismo tiempo obtiene mejores rendimientos. Por lo tanto, todavía hay margen para el arbitraje en el sector inmobiliario de Shanghai, por lo que los precios de la vivienda seguirán aumentando.