¿Cómo planificar el modelo de gestión inmobiliaria?
Nuestra definición del modelo operativo de gestión de propiedades proviene de dos aspectos: primero, integrar la administración de propiedades y la administración de propiedades, mientras se hace un buen trabajo en la administración de propiedades, los desarrolladores, los propietarios y clientes planifican e implementan planes de administración de propiedades para aprovechar al máximo el potencial sinérgico de cada metro cuadrado de propiedad; el segundo es mejorar la administración de propiedades desde la etapa de mantenimiento y operación general hasta el nivel de marketing, servicio y administración de todo el proceso; de la propiedad bajo su jurisdicción, que pronto servirá La visión se amplía desde el período de encomienda de la administración de la propiedad a la consideración y disposición unificadas de todos los productos de larga duración de la propiedad, a fin de brindar servicios más completos a los propietarios y clientes. El núcleo de la descripción del significado del modelo de operación y gestión anterior es: integrar profundamente el concepto de marketing en la gestión de la propiedad de los proyectos bajo su jurisdicción y reflejar mejor la importante función de la gestión de la propiedad en el mantenimiento y aumento del valor. del inmueble mediante la operación conjunta de operación y gestión. El modelo de gestión operativa de la propiedad es diferente de la gestión de la propiedad generadora de ingresos. Este último se refiere a la administración de propiedades con el objeto principal del arrendamiento de edificios comerciales, que generalmente existe en la administración de propiedades rentables como edificios de oficinas, centros de negocios minoristas, hoteles, etc., mientras que el primero se refiere a la administración de diversos tipos de propiedades. bajo la jurisdicción, a través de la administración de propiedades. El concepto de desarrollo funcional que mejora el potencial de ganancias de una propiedad. El primero incluye al segundo, y el segundo es parte integral del primero. Por supuesto, la comprensión que algunos colegas tienen de la gestión de propiedades comerciales como servicios de limpieza remunerados es bastante unilateral. El contenido principal del modelo operativo de gestión de propiedades se refleja en todos los aspectos de la circulación y gestión en el campo de los servicios inmobiliarios, incluida la agencia de arrendamiento, la valoración de propiedades, la consulta de transacciones, la planificación de proyectos, etc.
2. Demanda del mercado de modelos operativos de gestión de propiedades.
Los países extranjeros y Hong Kong prestan especial atención a los conceptos de gestión en la gestión de propiedades. Tomemos a Estados Unidos como ejemplo. En la industria de administración de propiedades de EE. UU., que tiene más de 60 años de experiencia en el mercado, la mayoría de las empresas pueden brindar a los clientes servicios de arrendamiento, valoración, transacciones, consultoría y otros. Las responsabilidades de un administrador de propiedades registrado en los Estados Unidos también requieren que primero garantice el alquiler y la venta de la propiedad bajo su jurisdicción y, sobre esta base, haga un buen trabajo en el mantenimiento de la propiedad. En su opinión, una excelente gestión de la propiedad puede proporcionar a los propietarios e inquilinos un buen ambiente de trabajo y de vida y, lo que es más importante, desempeña un papel más importante en el pleno aprovechamiento de los beneficios económicos de la propiedad. Echemos un vistazo a las empresas de administración de propiedades financiadas por Hong Kong que se han desarrollado rápidamente en China continental en los últimos años, ya sea Cushman & Wakefield, ECO, Savills u Oceano. Sin excepción, ocupan el mercado con sus ventajas integrales en servicios inmobiliarios e integran la operación y gestión en sus servicios, reflejando sus excelentes estándares profesionales y fuerza competitiva. Una inspección más detallada de las áreas comerciales de empresas como Jones Lang LaSalle, Ellis y Bupa en Hong Kong revelará que las grandes empresas de administración de propiedades de Hong Kong se caracterizan por brindar servicios integrales de administración de propiedades, y el mercado de administración de propiedades de Hong Kong requiere servicios integrales. Siempre hemos creído que debido a la relación adyacente entre Shenzhen y Hong Kong y su próxima adhesión a la OMC, la industria de administración de propiedades de Shenzhen aprovechará más la experiencia exitosa de Hong Kong en sus tendencias de desarrollo, incluida la operación del modelo operativo de administración de propiedades.
Los clientes nacionales tienen una fuerte demanda de gestión de propiedades comerciales. En los últimos años, con el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria, los mercados secundario y terciario se han ido expandiendo día a día, ampliando el enorme espacio de mercado en el campo de los servicios inmobiliarios. Tomemos como ejemplo el mercado del alquiler. En la actualidad, todavía hay 3 millones de hogares en todo el país con menos de 4 metros cuadrados de espacio habitable per cápita, y la proporción de hogares que viven en viviendas de alquiler móviles llega al 9,52%. Las encuestas sobre vivienda en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen muestran que el 20,2%, 26,8%, 23% y 28% de los hogares, respectivamente, alquilan. Las agencias intermediarias que respaldan este enorme mercado de arrendamiento son de calidad mixta y carecen de estandarización y profesionalismo, lo que deja a muchas empresas de administración de propiedades con amplios márgenes de beneficio. El mercado terciario de Hong Kong representa más del 70% de la facturación total, mientras que el mercado terciario actual de Shenzhen sólo representa el 28%, lo que indica un enorme potencial de mercado. Con el lanzamiento del mercado terciario, el volumen de transacciones de vivienda ha aumentado significativamente y la gente tiene una mayor demanda de evaluación de propiedades, consulta de transacciones y agentes de arrendamiento. Estos negocios seguramente estarán conectados con empresas de administración de propiedades, lo que demuestra que el El mercado tiene una fuerte demanda de modelos operativos de gestión de propiedades. Un gran número de propiedades carecen de una gestión profesional, una planificación y un funcionamiento razonables. Tomemos como ejemplo la Corporación de la Industria de la Aviación de China (anteriormente Ministerio de Aviación), una subsidiaria de la Compañía CPM. Según las estadísticas, más del 65% de los activos totales de sus fábricas, institutos de investigación, empresas y universidades pertenecen a activos inmobiliarios. Entre estos activos totales, una gran cantidad de propiedades no se utilizan en su totalidad, e incluso una gran cantidad de propiedades han estado inactivas durante mucho tiempo. A muchas unidades les resulta difícil pagar salarios, pero son indiferentes al muñeco dorado de la propiedad que tienen en sus brazos. Este fenómeno a nivel nacional requiere que las empresas de administración de propiedades mejoren su conciencia de gestión y mejoren su nivel de gestión. Los proyectos gestionados por muchas empresas de gestión inmobiliaria en Shenzhen tienen más o menos negocios de gestión inmobiliaria. Los propietarios y clientes necesitan servicios profesionales de administración de propiedades y prestar más atención al potencial de sus propiedades. Si las empresas de administración de propiedades del continente expanden el mercado exclusivamente a través del negocio de administración de propiedades, sufrirán una mayor presión del mercado debido a las limitaciones del servicio y las ventajas de las empresas extranjeras.
3. Ventajas y desventajas del modelo operativo de gestión de propiedades
A medida que la economía de mercado madura, los servicios inmobiliarios incluyen la división profesional del trabajo en la gestión de propiedades, arrendamiento, comercialización, valoración y consultoría. , etc. Cada vez más detallado. ¿La implementación de un modelo operativo de gestión inmobiliaria tendrá consecuencias adversas debido a una diversificación ciega? Creemos que el modelo operativo de gestión inmobiliaria no pertenece a operaciones diversificadas, y la comercialización de la propiedad en sí debe ser el significado propio de gestión inmobiliaria. A juzgar por la demanda del mercado mencionada anteriormente y la experiencia operativa de sus contrapartes de Hong Kong, las empresas de administración de propiedades no sólo deben ser buenos administradores de los promotores, propietarios y clientes, sino también sus consultores inmobiliarios.
Desde la etapa inicial del desarrollo inmobiliario hasta todo el proyecto de desarrollo inmobiliario, el papel de los consultores inmobiliarios es muy importante. Proporcionan servicios inmobiliarios integrales a promotores, propietarios y clientes. Los consultores inmobiliarios seguramente se convertirán en una industria popular con una gama muy amplia de servicios. servicios.
A partir de la práctica actual, las ventajas del modelo operativo de gestión de propiedades se reflejan principalmente en: en primer lugar, este modelo puede satisfacer mejor las necesidades de los clientes, en segundo lugar, el modelo operativo de gestión de propiedades refleja mejor la operación integrada y; la gestión mejora la eficiencia del servicio a los clientes, en tercer lugar, los márgenes de beneficio de las empresas de gestión inmobiliaria se han ampliado y los ratios de comisión para los agentes de arrendamiento, consultas sobre transacciones y valoraciones son significativamente más altos que los de la gestión inmobiliaria, lo que mejora la calidad integral de la propiedad; fortaleza de las empresas gestoras. Los problemas que enfrenta el modelo de gestión de propiedades comerciales incluyen: Primero, alta presión. Una empresa de administración de propiedades asume el derecho de operar y administrar una propiedad y también asume las obligaciones de administración de la propiedad. Las fluctuaciones en los costos de transacción y arrendamiento de propiedades son mucho mayores que las fluctuaciones en las comisiones de administración, lo que aumenta en consecuencia la presión operativa sobre las empresas de administración de propiedades. En segundo lugar, existen riesgos. Los riesgos existen en todos los aspectos de las operaciones inmobiliarias, desde la selección de proyectos y el control de precios hasta las decisiones de los clientes. Sin embargo, la prevención de riesgos de arrendamiento requiere mucha experiencia en el mercado, que sólo se puede entender pero no explicar. En tercer lugar, es difícil formar un equipo profesional; La administración de propiedades es un trabajo altamente profesional y es difícil encontrar talentos con experiencia práctica. Con talento es más difícil formar un equipo bien coordinado. Una vez que se produzcan graves desviaciones y errores en la gestión, provocará pérdidas irreparables a la empresa.
IV. Práctica del modelo operativo de gestión de propiedades
En 1996, Shenzhen AVIC Property Management Co., Ltd. determinó que el modelo operativo de gestión de propiedades sería el modelo de negocio principal de la empresa basado en un análisis cuidadoso de sus propias fortalezas y debilidades fundamentales. Después de cinco años de práctica, esta ventaja competitiva se ha fortalecido aún más y ha experimentado la integración del mercado en múltiples proyectos. Según la práctica de nuestra empresa, el modelo operativo de gestión de propiedades tiene una gran vitalidad.
Caso 1: El mayor proyecto gestionado por la empresa, Shenzhen Zhonghangyuan, abarca una superficie de 110.000 metros cuadrados y tiene una superficie total de construcción de 350.000 metros cuadrados. Originalmente fue un complejo industrial, comercial y de apartamentos. Durante 1995, CPM Company planificó e implementó el proyecto general de transformación funcional del Parque AVIC sobre la base de una buena gestión de la propiedad del parque, transformando el parque en una comunidad multifuncional que integra negocios, edificios de oficinas, entretenimiento, restauración, residencia y apartamentos. El alquiler de ese año aumentó los ingresos en un 80%. En los últimos cinco años, los ingresos netos anuales por alquiler de la comunidad han superado los 50 millones de yuanes y el precio medio de alquiler es significativamente más alto que el de las propiedades circundantes. Gracias a las medidas de gestión eficaces y la buena gestión, Zhonghangyuan se ha convertido en un lugar próspero en el distrito de Futian, Shenzhen. El desempeño de la gestión de la empresa CPM ha sido elogiado por la mayoría de los propietarios y clientes.
Caso 2: En marzo de 1999, CPM Company obtuvo el derecho de operar los bienes inmuebles propiedad del Shenzhen Industrial and Commercial Bank of China a través de la competencia en el mercado. Introdujimos el modelo operativo de administración de propiedades en la administración de propiedades del ICBC, que no solo garantizó completamente la administración de propiedades del banco, sino que también prestó mucha atención a las oportunidades comerciales, ajustó constantemente algunas funciones de la propiedad y probó todos los medios para aprovechar el potencial de la propiedad. por la Parte A, y luego firmó un contrato de agencia exclusiva para el arrendamiento de inmuebles con el ICBC. La parte A está satisfecha con la mejora de la eficiencia y la importante reducción de los costes de gestión, y quiere confiar más propiedades circundantes a CPM para una gestión integral.
Caso 3: El desarrollador de AVIC Property Group ubicado en el distrito comercial Dabeiku de Beijing negoció asuntos de administración de propiedades. La condición propuesta por la Parte A es que la unidad de gestión debe calcular la operación del proyecto y los retornos generales del proyecto. Es un proyecto inmobiliario que integra operación y gestión. Esta característica satisface las ventajas de las empresas de CPM. Examinamos repetidamente el mercado y preparamos cuidadosamente un plan. A través de la competencia, ganamos el derecho a operar el proyecto.
En la práctica de implementar el modelo operativo de gestión de propiedades, nos centramos en los siguientes tres puntos clave:
(1) Enfatizar que la filosofía empresarial está vigente. Se requiere que cada columna vertebral de administración de propiedades tenga una comprensión profunda de la administración de propiedades como el significado y la responsabilidad adecuados de la administración de propiedades. Por supuesto, la gestión inmobiliaria es importante. Una excelente planificación del proyecto inmobiliario y una buena idea pueden permitir a los promotores, propietarios y clientes obtener más beneficios. Si una oficina de administración hace un buen trabajo en la gestión, atiende constantemente al mercado e innova en la gestión, el valor de mercado de la propiedad cambiará enormemente. La gestión de propiedades es dinámica y el marketing inmobiliario es infinito. Los administradores de propiedades tienen un fuerte sentido del marketing para aprovechar plenamente el potencial de las propiedades bajo su jurisdicción.
(2) Prestar atención a la formación del personal de administración de propiedades. La administración de propiedades es una industria que requiere mucha mano de obra, mientras que la administración de propiedades es una industria basada en el conocimiento y la información. Sin talentos de gestión experimentados, el modelo operativo de gestión de propiedades es una palabrería vacía. Por lo tanto, en los últimos años, CPM Company se ha centrado en cultivar la columna vertebral de la gestión, ha introducido adecuadamente talentos destacados y, inicialmente, ha establecido un equipo de gestión con cooperación tácita. En 1998, Tianjin Jindu Garden Property Management realizó una licitación abierta. Entre los competidores estaban Hong Kong Lianghang y Osano. Después de dos rondas de esfuerzos, el plan de operación y gestión de CPM Company ganó la licitación con la puntuación más alta.
(3) Prestar atención al aprendizaje de empresas profesionales. Mientras China está a punto de unirse a la OMC, Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y otros lugares están en el proceso de mejorar la gestión del mercado e integrarse con los estándares internacionales. Existe un mercado enorme para la gestión y operación de propiedades, que requiere una gran cantidad de. profesionales jurídicos, tasadores, topográficos y consultores. Todavía existe una gran brecha en la profesión de administración de propiedades de CPM Company, por lo que en los últimos años hemos mantenido contacto comercial con Lianghang Shenzhen Company, absorbido experiencia y cultivado fuerza profesional.
El año pasado, después de que Century 21 Real Estate Company, la agencia inmobiliaria más grande del mundo, ingresó al delta del río Perla, participamos rápidamente en un intercambio de capacitación y establecimos contactos comerciales. En los próximos cinco años, en el ámbito profesional de la gestión inmobiliaria, debemos ser estudiantes serios, para poder acortar la brecha y ponernos al día.
(4) Según los diferentes proyectos inmobiliarios, organizar las relaciones primarias y secundarias de operación y gestión de modo que la operación y la gestión se complementen entre sí. En operaciones específicas, también se debe prestar atención a la relativa independencia de los gastos de administración de la propiedad y los gastos operativos, reflejando la estandarización de los diferentes negocios.
El modelo operativo de gestión inmobiliaria es una parte importante de los servicios inmobiliarios. Es una extensión y extensión del concepto de gestión inmobiliaria rentable. Es una combinación orgánica de marketing inmobiliario y gestión inmobiliaria. amplio espacio de mercado. Seguiremos explorando.