Interpretación autorizada | Han Zhifeng: comprender plenamente la importancia de los REIT de infraestructura
Basado en declaraciones relevantes y no ha sido revisado por mí.
El concepto de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) ha estado en China durante muchos años, pero todavía es algo nuevo para muchas personas.
Desde la publicación de los documentos piloto de REIT de infraestructura en abril de 2020, las políticas relevantes han atraído una atención generalizada y se ha llevado a cabo activamente un trabajo piloto. Sabemos que debido a la "novedad" de los REIT de infraestructura, algunas instituciones del mercado e inversores no los comprenden con suficiente profundidad y precisión, lo que no favorece el buen progreso de este trabajo hasta cierto punto.
Los REIT de infraestructura son una medida importante para revitalizar los activos existentes y promover un círculo virtuoso de inversión. Para construir y desarrollar el mercado de REIT de infraestructura, debemos comprender de manera integral, objetiva y precisa la importancia de los REIT de infraestructura.
En primer lugar, ayuda a proporcionar herramientas eficaces de financiación de capital para proyectos de infraestructura.
“La financiación es difícil y costosa” es un problema común que enfrenta la economía real. Específicamente en el sector de infraestructura, lo más difícil es recaudar fondos. En términos generales, la escala de inversión de los proyectos de infraestructura es relativamente grande, el rendimiento es relativamente bajo y la demanda de fondos es muy grande. La estructura de financiación que se viene conformando en nuestro país desde hace mucho tiempo se basa en la financiación indirecta y se complementa con la financiación directa. El financiamiento directo sólo representa más del 10% del financiamiento social total, y el financiamiento directo también incluye una parte considerable del financiamiento con bonos. La financiación mediante bonos es en realidad una especie de financiación mediante deuda, y la financiación mediante acciones reales representa una proporción muy baja de la financiación social total de mi país. Como resultado, los proyectos de infraestructura requieren, por un lado, una gran cantidad de fondos de capital como capital y, por otro, se enfrentan a una estructura de financiación en la que la financiación de capital representa sólo un dígito. Esto crea un gran problema para financiar proyectos de infraestructura.
Anteriormente, todas las partes han intentado resolver el problema de la recaudación de fondos mediante diversos métodos. Sin embargo, con la implementación de nuevas regulaciones de gestión de activos, métodos como “liquidar acciones y pagar deudas” que alguna vez fueron populares en el mercado ya no son operativos. Desde principios de este año, afectadas por la epidemia, muchas localidades han estado bajo una gran presión financiera, el desempeño empresarial ha sido deficiente y se ha vuelto más difícil financiar proyectos de infraestructura. Los REIT son un vehículo de financiación de acciones. En la actualidad, más del 90% de los fondos REIT en el mundo están basados en acciones. Nuestra implementación de REIT de infraestructura esta vez claramente requiere que nos adhiramos a las características de los fondos basados en acciones. Por lo tanto, los REIT son una herramienta de financiación de capital que revitaliza los activos de infraestructura existentes y ayuda a resolver el problema de la financiación de proyectos de infraestructura.
Después de inversiones y construcciones a largo plazo, nuestro país ha formado una gran cantidad de activos de alta calidad en campos de infraestructura como transporte y energía, protección ecológica del medio ambiente, agricultura, silvicultura, conservación del agua, educación y salud. , construcción urbana, almacenamiento y logística. Muchos de estos proyectos son adecuados para REIT. La clave de los REIT es que los activos subyacentes estén maduros y tengan un flujo de caja estable, y muchos proyectos de infraestructura cumplen plenamente este requisito. Por ejemplo, proyectos de tratamiento de aguas residuales y basura, infraestructura municipal como suministro de agua, calefacción y suministro de gas, e instalaciones de transporte como carreteras. Otro ejemplo es el tren de alta velocidad. En el pasado, la gente siempre creía que el tren de alta velocidad no era rentable ni eficaz, pero, de hecho, la situación ha cambiado mucho en los últimos años. Se ha puesto en marcha el ferrocarril de alta velocidad Beijing-Shanghai más famoso y también están funcionando bien otros proyectos ferroviarios de alta velocidad en zonas económicamente desarrolladas y densamente pobladas. Muchas infraestructuras también tienen una característica importante: el monopolio natural, como la infraestructura de suministro de agua, calefacción y suministro de gas. La demanda es rígida, los ingresos son más estables que muchos proyectos inmobiliarios comerciales y son más adecuados para la emisión de REIT. Los proyectos inmobiliarios comerciales, ya sean edificios de oficinas o centros comerciales, enfrentan riesgos de mercado relativamente altos. Con los cambios en la situación del desarrollo económico local, la movilidad de la población y el surgimiento de nuevos modelos de oficinas comerciales, existen más incertidumbres en su rentabilidad. Por lo tanto, a juzgar por el vencimiento de los activos subyacentes y la estabilidad del flujo de caja, muchos activos de infraestructura en realidad están más calificados para emitir REIT.
Por lo tanto, deberíamos tener suficiente confianza en este modelo para emitir productos REIT con activos de infraestructura de alta calidad, revitalizar el stock y utilizar los fondos recuperados como inversión de capital para construir nuevos proyectos a corto plazo. Con la emisión de documentos piloto, todos los sectores de la sociedad han profundizado gradualmente su comprensión de los activos de infraestructura. Ahora muchas personas creen que los activos relacionados que pueden operarse a través de los REIT en el campo de la infraestructura son muy considerables.
El segundo es ayudar a mejorar las capacidades de reinversión de las empresas de infraestructuras.
Las empresas que se centran en la construcción y operación de infraestructura se enfrentan actualmente a un * * * problema: han invertido en una gran cantidad de proyectos, los activos totales son grandes y la relación activo-pasivo es alta, lo que limita capacidades de reinversión y mayor desarrollo. La emisión de REIT de infraestructura ayudará a las empresas de infraestructura a resolver este problema.
El primero es mejorar las capacidades de refinanciación de las empresas. El propietario original del proyecto obtiene activos en efectivo equivalentes mediante la emisión de productos REIT sin proporcionar medidas de mejora crediticia, como compensar la diferencia, cubrir el resultado final o recomprarlo. Esto puede ayudar a las empresas a mejorar realmente sus balances y reducir el apalancamiento. liberando así espacio de financiación y mejorando la capacidad de refinanciación. El ratio de endeudamiento de una empresa determina directamente su capacidad de financiación. Una empresa con un índice de endeudamiento del 80% definitivamente tendrá capacidades de refinanciación diferentes a las de una empresa con un índice de endeudamiento del 60%. Muchas empresas de infraestructura tienen ratios de endeudamiento muy elevados, que se acercan o incluso alcanzan su techo, y su espacio de refinanciación es muy limitado. Mediante la emisión de REIT, por un lado, se pueden obtener fondos de capital, por otro, se puede reducir el apalancamiento y se pueden mejorar las capacidades de refinanciación de las empresas de infraestructura.
El segundo es mejorar la capacidad de la empresa para resistir los riesgos.
La emisión de REIT equivale a la realización anticipada de ganancias futuras. Para los inversores en REIT, el propósito de comprar productos REIT es obtener ingresos de inversión relativamente sostenidos y estables, mientras que para los titulares originales de proyectos de infraestructura, la emisión de REIT es en realidad recuperar flujos de efectivo futuros por adelantado, lo que se puede lograr a un precio razonable. cierto tiempo. Hasta cierto punto, podemos prevenir futuros riesgos de mercado, operativos y de otro tipo. Una vez emitidos los REIT, los titulares originales transfieren la propiedad y los ingresos de los activos subyacentes a los fondos públicos, y los riesgos correspondientes también se transfieren a los fondos públicos. Aunque los accionistas originales o sus partes relacionadas bajo control común deben poseer no menos del 20% de las acciones de los fondos emitidos públicamente durante el período de bloqueo, la proporción de acciones poseídas es significativamente menor que antes de la emisión de los REIT. por lo que también se reducen los riesgos asumidos. Al mismo tiempo, la parte propia también puede transferirse públicamente después del período de bloqueo, lo que aumenta significativamente la liquidez y ayuda a mejorar la capacidad de la empresa para resistir riesgos.
El tercero es reducir la presión del flujo de caja diario. El flujo de caja es tan importante para una empresa como la relación entre la sangre y el cuerpo. Si una persona tiene un suministro de sangre insuficiente, debe haber algún problema con su cuerpo. En los últimos años, muchas empresas participaron en proyectos de APP y algunas empresas encontraron problemas operativos debido al escaso flujo de caja. Estas empresas han invertido en muchos proyectos de infraestructura a través del modelo de APP, que requiere una gran cantidad de deuda para respaldar la construcción del proyecto, y luego están bajo una gran presión para pagar el principal y los intereses. Una vez que las políticas o los mercados cambian, el flujo de caja se vuelve demasiado escaso o incluso la cadena de capital se rompe, las empresas enfrentarán inmediatamente una crisis existencial. La emisión de REIT puede reducir los pasivos, reducir en gran medida la presión del flujo de efectivo de las empresas, evitar la liquidez insuficiente de las empresas y favorece el desarrollo estable a largo plazo de las empresas.
En tercer lugar, favorece la atracción de todo tipo de capital social para participar en la construcción de infraestructura.
En primer lugar, aumentar el entusiasmo del capital privado por participar. El Estado ha emitido muchos documentos que enfatizan la necesidad de levantar las restricciones de umbral pertinentes y permitir que las empresas privadas participen ampliamente en la construcción de infraestructura. Sin embargo, en la práctica, las empresas privadas todavía enfrentan muchos problemas y dificultades al participar en proyectos de infraestructura.
Por un lado, los trabajos preliminares de los proyectos de infraestructura son complicados, implican muchos procedimientos y departamentos, y los trabajos de adquisición de terrenos y demolición también son muy difíciles. Las empresas privadas a menudo no pueden alcanzar sus objetivos y tienen muchas dificultades para promoverlos, lo que sin duda limitará el entusiasmo y la posibilidad del capital privado de participar en la construcción de infraestructura. En comparación con la inversión en nuevos proyectos, las empresas privadas son más adecuadas para participar en proyectos maduros existentes a través de REIT de infraestructura, tanto como inversionistas como gerentes operativos. De esta manera, no es necesario realizar el muy complicado trabajo preliminar de construcción del proyecto. Puede ingresar al proyecto en un momento más determinado y de una manera más adecuada, obtener retornos de inversión más estables y reducir en gran medida la dificultad de participación y. riesgos de inversión.
Por otro lado, la emisión de REIT de infraestructura es una cadena completa de "inversión-operación-salida-reinversión" en el campo de la infraestructura, formando un circuito cerrado de inversión y financiación. En la actualidad, las empresas privadas involucradas en inversiones en infraestructura generalmente carecen de canales fluidos de salida de inversiones, lo que da como resultado que muchas empresas operen con un alto apalancamiento y una voluntad y capacidad insuficientes para reinvertir. Así como el lanzamiento del Growth Enterprise Market y la Junta de Innovación Científica y Tecnológica han promovido la participación del capital social en el capital de riesgo, los REIT de infraestructura proporcionan canales de salida estandarizados y estandarizados para la inversión en infraestructura, lo que mejorará en gran medida la liquidez y la valoración de mercado de la infraestructura. activos y tendrán un impacto positivo en el sector privado. La inversión será muy atractiva. Por lo tanto, los REIT de infraestructura mejorarán en gran medida la voluntad y la capacidad de las empresas privadas para invertir en infraestructura.
El segundo es atraer mejor los seguros, la seguridad social, los fondos de gestión patrimonial y los fondos públicos para participar en la inversión en infraestructura. Para atraer fondos sociales para participar en inversiones en infraestructura, no sólo debemos tener una actitud acogedora, sino también métodos y detalles operativos específicos. Si las cuestiones relacionadas no se resuelven adecuadamente, varios fondos sociales pueden quedar impotentes y no poder participar.
Tomemos como ejemplo los fondos de seguros. La inversión en fondos de seguros normalmente se puede dividir en dos tipos: inversión de capital e inversión de deuda. Los fondos de seguros son muy cautelosos y reacios al riesgo. Los proyectos de renta fija tienen fuertes medidas de mejora crediticia, que pueden proporcionar una cierta garantía para la recuperación de la inversión, por lo que los fondos de seguros están más entusiasmados con la participación. Sin embargo, si a los fondos de seguros se les permite invertir en nuevos proyectos en forma de capital, debido a la mayor riesgo, los fondos de seguros serán Los requisitos de rendimiento son correspondientemente más altos. El rendimiento de la inversión de los proyectos de infraestructura es difícil de cumplir con el rendimiento de la inversión de capital requerido por los fondos de seguros. Sumado a la baja liquidez, de hecho no es atractivo para los fondos de seguros. Los REIT se encuentran entre acciones y bonos, con riesgos moderados, altos rendimientos y buena liquidez. Son un producto financiero estandarizado. La emisión de REIT puede resolver los problemas de ingresos y liquidez de los fondos de seguros que participan en inversiones en infraestructura, atrayendo así más fondos de seguros para ingresar al campo de la infraestructura.
Otro ejemplo es la gestión financiera bancaria. En los últimos años, fue posible ingresar al campo de la inversión en infraestructura a través de fondos comunes de capital, descalces de vencimientos, deuda real, etc. Sin embargo, tras la publicación de las nuevas regulaciones sobre gestión de activos, la inversión de fondos de gestión patrimonial en productos no estándar se ha visto muy restringida. La emisión de productos estandarizados como los REIT puede resolver plenamente el problema del acceso a la infraestructura de inversión de gestión financiera bancaria. cumplir con los requisitos de la nueva normativa de gestión de activos.
Mire a los inversores públicos. Según las directrices de trabajo emitidas por la Comisión Reguladora de Valores de China, una parte de los REIT de infraestructura deben ser suscritas por inversores públicos. Debido a que muchos proyectos de inversión en infraestructura son de gran escala, tienen largos períodos de recuperación y umbrales de inversión muy altos, es difícil para la gente común participar directamente.
Con el lanzamiento de los REIT, la gente común puede comprar acciones de los REIT como acciones, participar en inversiones en infraestructura y compartir los ingresos de las inversiones, lo que ayudará a promover que las amplias masas de la gente disfruten de los frutos de la reforma y el desarrollo, e implementen iniciativas innovadoras y coordinadas. , verdes, abiertas y * * * nuevo concepto de desarrollo.
En cuarto lugar, favorece la mejora de la eficiencia de la operación y gestión de la infraestructura.
La operación y gestión ineficientes de la infraestructura y los métodos extensivos de operación y gestión son problemas comunes en el campo de la infraestructura, pero también significan que hay un mayor margen de mejora en el futuro. Los REIT de infraestructura son uno de los medios importantes para mejorar la eficiencia de la operación y la gestión.
Desde la perspectiva de las motivaciones internas, los REIT compran activos subyacentes mediante la recaudación pública de fondos de inversores y son administrados por administradores de fondos en su nombre, lo que plantea requisitos más altos para los administradores de fondos. La rentabilidad de los inversores procede principalmente de los activos de infraestructura. Cómo gestionar bien los activos de infraestructura y generar mayores rendimientos para los inversores es una cuestión clave que los administradores de fondos deben considerar. Si la eficiencia de gestión del administrador del fondo no es alta y los rendimientos son bajos, afectará la confianza de los inversores. Existe una gran duda de que el mercado pueda reconocer productos similares en el futuro. Bajo tal presión, si los administradores de fondos quieren ganar una buena reputación en el mercado y lograr un desarrollo sostenible de los fondos a largo plazo, deben hacer todo lo posible para administrar los activos de infraestructura, esforzarse por aumentar los rendimientos de los proyectos y los valores de los activos, y garantizar rendimientos razonables para los inversores.
Desde la perspectiva de la presión externa, la emisión de REIT de infraestructura equivale a la salida a bolsa de activos. La divulgación de información debe ser estandarizada, completa, abierta y transparente, y los inversores la compararán con activos similares, como plantas depuradoras de aguas residuales, carreteras, etc. ¿Por qué otras empresas y otros REIT del mismo tipo obtienen mejores resultados y obtienen mayores rendimientos? ¿Qué piensa el mercado? ¿Puede el gestor del fondo dar una explicación razonable? El reconocimiento de los REIT por parte de los inversores se reflejará en los precios de los REIT. De un vistazo queda claro qué activos funcionan mejor y son reconocidos por el mercado. Esto puede crear una mayor presión regulatoria externa sobre la operación y gestión de la infraestructura, ayudar a promoverlas para establecer mecanismos de gestión de operaciones refinados y eficientes y mejorar la eficiencia de la operación y la gestión.
En quinto lugar, favorece la implementación de una serie de decisiones y acuerdos importantes del gobierno central, compensando las deficiencias de infraestructura y promoviendo la implementación de importantes estrategias nacionales.
La economía de China ha pasado de una etapa de rápido crecimiento a una etapa de desarrollo de alta calidad, y todavía habrá una gran demanda de inversión en infraestructura durante mucho tiempo. En primer lugar, en 2019, la tasa de urbanización de la población permanente de mi país fue del 60,6%, que todavía está muy por detrás del nivel de más del 80% en los países desarrollados. Existe un enorme potencial de inversión en la construcción de urbanizaciones. En segundo lugar, el medio ambiente ecológico, los medios de vida social, la conservación del agua, la energía y otras industrias todavía tienen deficiencias notables, y la infraestructura en las vastas áreas rurales aún está atrasada. Es necesario mantener la inversión en áreas débiles. En tercer lugar, la implementación de importantes estrategias nacionales como Beijing-Tianjin-Hebei, la Nueva Área de Xiongan, el Delta del Río Yangtze, la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, el Cinturón Económico del Río Yangtze y Hainan han planteado requisitos nuevos y más altos para la infraestructura. construcción. En cuarto lugar, algunas infraestructuras existentes tienen problemas como equipos obsoletos y capacidad insuficiente. Es difícil satisfacer las necesidades emergentes de la sociedad y apoyar la transformación y la modernización económicas. Hay un gran margen para la transformación y la modernización. Estos requieren mucho apoyo financiero. A medida que aumentan las presiones financieras locales, algunas empresas obtienen resultados insatisfactorios y se vuelve más difícil recaudar fondos. Si puede hacer un buen uso de los REIT, podrá respaldar eficazmente la implementación de estrategias importantes.
Desde 2018, las "Dictamenes Orientadores del Comité Central del Consejo de Estado sobre el Apoyo a la Profundización Integral de la Reforma y la Ampliación de la Apertura en la Nueva Área de Hebei Xiongan", el "Plan General para la Construcción de Hainan" Puerto de Libre Comercio" y las "Opiniones del Consejo de Estado sobre la promoción de la innovación en las zonas nacionales de desarrollo económico y tecnológico". Varios documentos como las "Opiniones sobre la mejora y la creación de una nueva montaña para la reforma y la apertura" establecen claramente que los REIT deben desempeñar un papel positivo. y promover la implementación de importantes políticas estratégicas nacionales. Hacer un buen uso de los REIT como herramienta financiera desempeñará un papel importante en la promoción de la implementación de importantes estrategias nacionales en tres aspectos: primero, puede convertir las acciones en efectivo y convertir los activos precipitados en los libros en liquidez real; segundo, es beneficioso; a la sociedad el capital proporciona canales de salida estandarizados y normalizados, aumentando así el entusiasmo del capital social por participar en nuevos proyectos de inversión; en tercer lugar, también proporciona nuevas ideas para la construcción de nuevos proyectos de infraestructura; Al invertir en nuevos proyectos en el futuro, puede prepararse con anticipación para futuras emisiones de REIT y sentar una base sólida.
En sexto lugar, es propicio para promover la construcción de nuevos proyectos de infraestructura.
Con el desarrollo de nuevas tecnologías, promoverá nuevas infraestructuras como 5G, inteligencia artificial, Internet industrial, Internet. de las Cosas y los centros de datos es cada vez más urgente invertir en la construcción de instalaciones. En el contexto de aceleración y diseño rápido, existe una gran demanda de financiación para la construcción de nuevas infraestructuras, pero todavía existen algunos obstáculos al apoyo financiero tradicional. Al promover los REIT de infraestructura, también ayudará a derribar las barreras al apoyo financiero para nueva infraestructura y estimulará plenamente la vitalidad de la participación en el mercado. Tomando como ejemplo los centros de datos, la demanda de centros de datos aumentará exponencialmente y la inversión en la construcción de centros de datos es muy alta. Es un modelo muy maduro en el extranjero el de utilizar centros de datos para emitir REIT. Si este modelo también se promueve a nivel nacional, se puede realizar un ciclo continuo de inversión y construcción de centros de datos: inversión y construcción, arrendamiento externo para obtener retornos, salida de REIT, reinversión continua, formando así un ciclo de inversión virtuoso en el campo de la nueva infraestructura.
En resumen, los REIT de infraestructura son una innovación importante en la inversión en infraestructura y los mecanismos de financiación. Son un punto de partida importante para promover las "seis estabilidades" y la implementación de las "seis garantías". manera importante de mejorar el apoyo financiero a la economía real, medidas a largo plazo para promover el desarrollo económico de alta calidad.
La gestión de inversiones no sólo debe centrarse en los incrementos, sino también en las acciones. Es de gran importancia hacer un buen uso de la herramienta de los REIT de infraestructura y combinar la revitalización de las acciones existentes con nuevas inversiones.
Los REIT de infraestructura siguen siendo algo nuevo en China. Debemos tener confianza, pero no debemos tener prisa. Debe llevarse a cabo paso a paso y de manera constante, resumir la experiencia piloto de manera oportuna, resolver de manera proactiva los problemas relevantes y promover el desarrollo saludable a largo plazo del mercado de REIT de infraestructura.