Nuevas regulaciones: Relajar moderadamente las restricciones al desarrollo de bienes raíces comerciales en áreas urbanas centrales.
Recientemente, Beijing publicó el "Catálogo restringido y prohibido de nuevas industrias de Beijing (edición 2022)" (en adelante, el "Catálogo prohibido"). En comparación con el pasado, el nuevo "Catálogo Prohibido" es la primera vez que Beijing ha relajado las restricciones al desarrollo de bienes raíces comerciales en áreas urbanas centrales desde 2014, abriendo un cierto espacio de imaginación para la siguiente etapa del desarrollo de bienes raíces comerciales en Beijing. .
En términos de reducción del desarrollo, la política ha traído nuevas posibilidades al mercado.
En 2014, Beijing emitió por primera vez el "Catálogo Prohibido", que básicamente prohibía la construcción de proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala dentro del Quinto Anillo de Circunvalación Sur (Cuarto Anillo de Circunvalación Sur), excepto el tres áreas funcionales industriales de alto nivel de CBD, Financial Street y Regional District. Un año después, la versión de 2015 de la "Lista de Prohibiciones" canceló las áreas especiales y se aplicaron estrictamente restricciones a los bienes raíces comerciales en el área central de Beijing. Esta versión * * * duró seis años y dio forma al patrón básico actual del mercado inmobiliario comercial de Beijing. Para entonces, el área central del CDB y el distrito comercial en construcción se convertirán en las únicas áreas de desarrollo inmobiliario comercial a gran escala que quedan en el centro de Beijing.
Las estrictas restricciones políticas han contribuido al floreciente desempeño del mercado de oficinas de Beijing a lo largo de los años. En el mercado de arrendamiento, las oportunidades para la consolidación y reubicación a gran escala son escasas, y las empresas con un fuerte potencial de expansión a menudo sobrearrendan el área por adelantado para asegurar el progreso de la expansión futura. En el mercado de inversión, las oportunidades de transacción de edificios de oficinas de alta calidad son escasas, y la oferta futura previsible y la presión competitiva son significativamente menores que en otras grandes ciudades del país. La rápida entrada de Beijing en el mercado de valores también ha creado la historia de inversión en bienes raíces comerciales de Beijing en el pasado.
En esta ocasión, si bien la nueva versión del "Catálogo Prohibido" mantiene los requisitos prohibitivos para el sector inmobiliario, añade una excepción especial que "excluye proyectos industriales en zonas de aislamiento verde que cumplan con la planificación y políticas." Según el "Plan Maestro Urbano", la zonificación verde se refiere principalmente al área fuera del área de construcción concentrada planificada desde el Cuarto Anillo hasta el Sexto Anillo, principalmente en la actual franja urbano-rural. Su construcción incluye la construcción de urbanización de la primera zona verde de aislamiento (“One Green Zone”) y la construcción de integración urbano-rural de la segunda zona verde de aislamiento (“Two Green Zones”). Los espacios verdes cubiertos por la nueva versión del "Catálogo de Prohibiciones" se encuentran básicamente dentro del ámbito de "un espacio verde".
Creemos que el nuevo "Catálogo Prohibido" es la primera vez desde 2014 que Beijing ha relajado las restricciones al desarrollo inmobiliario comercial en áreas urbanas centrales. Una vez que las medidas para reducir la producción y reducir la producción hayan sido bastante efectivas, Beijing necesita sentar una base sólida para la siguiente etapa de modernización industrial y proporcionar espacio para el desarrollo de industrias de alta tecnología a través de vacantes y reemplazos. Pero lo que debemos dejar claro es que el tono político de Beijing de reducir el desarrollo se mantiene sin cambios. El alcance de este ajuste de política es moderado y prudente. No representa un aumento integral del volumen, sino una construcción intensiva estrictamente controlada.
Las zonas verdes se convertirán en la fuerza principal de los recursos espaciales industriales de alta tecnología de Beijing
Según el “Plan de construcción y desarrollo de la zona de exclusión verde de Beijing durante el período del décimo plan quinquenal” Por un lado, las zonas verdes de aislamiento son un área clave en Beijing para reducir el terreno de construcción y "aumentar los espacios verdes". Por otro lado, abrir espacios de desarrollo de alta calidad y mejorar la calidad del desarrollo industrial puede garantizar la producción; eficiencia del sistema económico colectivo y aumentar la colocación de mano de obra en áreas verdes. El papel de los ingresos. Por lo tanto, una zona verde debe promover la modernización industrial mediante la desocupación y el reemplazo, y asignar proyectos industriales de alta tecnología de acuerdo con el principio de “más demolición y menos construcción” para lograr un crecimiento negativo en el terreno de construcción urbana.
Dentro de un espacio verde, se espera que las áreas de construcción planificadas que están en línea con la dirección de las políticas industriales se concentren principalmente entre el tercer y cuarto anillo en el sur de la ciudad y fuera del cuarto anillo en el noreste de la ciudad. Desde la perspectiva de la región administrativa, puede estar principalmente dentro del distrito. Algunas de estas futuras áreas de concentración de proyectos industriales han anunciado planes y avances del proyecto, y algunas han comenzado a formular planes detallados. Se convertirán en las principales oportunidades para la construcción de bienes raíces comerciales de Beijing en la próxima etapa y también serán la fuerza principal del proyecto. Los recursos espaciales industriales de alta tecnología de la ciudad.
Por ejemplo, Lize Financial Business District lanzará la ciudad financiera internacional del norte en 2022, es decir, el suministro de terrenos de Lize North City Terminal y sus alrededores. El distrito de Lizebei es un proyecto de integración estación TOD-ciudad, que incluye el desarrollo tridimensional de funciones urbanas como oficinas, comercio y transporte municipal en espacios subterráneos y sobre el suelo. En el futuro convergerán cinco redes ferroviarias. Otro grupo industrial de alta tecnología ubicado en el distrito de Fengtai es el nuevo distrito comercial de la capital, que cubre un área de 7,6 kilómetros cuadrados. El Nuevo Distrito Comercial de la Capital es una de las posiciones funcionales del área de Dahongmen en el eje central sur del plan maestro urbano de Beijing. El plan es promover la remodelación funcional y la modernización industrial del área de Dahongmen, atraer y albergar industrias de alta tecnología y centrarse en la apertura al mundo exterior y a la innovación internacional.
Además de las áreas mencionadas anteriormente, hay varias áreas en Beijing, incluidas la Tercera Circunvalación Sudeste y la Cuarta Circunvalación Noreste, que han obtenido indicadores y están formulando y aprobando planes. En la siguiente etapa de desarrollo, se espera que Beijing libere más de 3 millones de metros cuadrados de nuevos recursos espaciales con capacidad de producción, y muchos lugares comenzarán a suministrar terrenos en 2022. Esta cantidad total es aproximadamente del 10% al 20% del mercado total actual de oficinas de Grado A y Grado B en Beijing. Optimizará significativamente el entorno urbano, la infraestructura y el impulso industrial en el sur de Beijing, y promoverá un desarrollo equilibrado y efectivo en la región sur. de la ciudad.
Sin embargo, la posibilidad de que áreas de oferta concentradas ingresen al mercado dentro de la "zona verde" antes de 2026 es baja y básicamente no tendrá ningún impacto en la oferta y el suministro del mercado actual y futuro a corto y mediano plazo. patrones de demanda.
En general, el ajuste de políticas de Beijing proporciona viabilidad teórica para el desarrollo y la construcción de proyectos industriales en algunas áreas, pero todavía lleva mucho tiempo desde la planificación y aprobación hasta el suministro de terrenos y la construcción.
En los próximos cinco años, se espera que la oferta de suelo de Beijing siga siendo escasa. Estas parcelas y proyectos entrarán al mercado en lotes a medio y largo plazo, impulsando un desarrollo más equilibrado en el norte y el sur de la ciudad y liberando gradualmente la capacidad de producción. recursos espaciales.