¿Qué significa apalancamiento inmobiliario?
Supongamos que ahora tienes 300.000. En circunstancias normales, sólo se puede comprar algo por valor de 300.000 yuanes, pero cuando se compra una casa, se necesita un pago inicial de 300.000 yuanes, un préstamo de 700.000 yuanes y una compra de casa de 6.543.800 yuanes. Equivale a comprar algo por valor de 6.543.800 yuanes con 300.000 yuanes. Éste es el efecto apalancamiento, y son los bancos los que proporcionan apalancamiento. Aunque tienes que devolver 700.000 yuanes, cuando la compraste obtuviste una casa por valor de 6.543.800 yuanes a un costo de 300.000 yuanes.
Apalancamiento es obtener exceso de beneficios y oportunidades de inversión. Si la casa sube 30, se vende por 654,38 0,3 millones, y luego baja 700.000, quedando 600.000, ganando 300.000, la tasa de rendimiento es 30/30 * 654,38 000 = 654,38 000. Si no hay un banco que proporcione apalancamiento, en primer lugar, si no compra esta casa con 6.543.800 yuanes, no obtendrá ninguna ganancia. En segundo lugar, si tienes 10.000 yuanes y los compras en su totalidad, bajo el mismo supuesto, la tasa de rendimiento es 30/100 * 100 = 30, lo cual es muy diferente.
Pregunta 2: ¿Qué significa bienes raíces más apalancamiento? Esto significa un pago inicial más bajo para la propiedad. Obtenga capital con un pago inicial bajo. Citando la terminología bursátil de bienes raíces más apalancamiento
Pregunta 3: ¿Qué significa alto apalancamiento? El dinero para comprar una casa se toma principalmente a préstamo, como préstamos privados, hipotecas, etc. Este es el apalancamiento utilizado. Si pide demasiado prestado por su casa, está altamente apalancada. Lo anterior son sólo declaraciones simples. En la actualidad, el llamado "alto apalancamiento" incluye principalmente la especulación inmobiliaria de autocompra, autoventa, refinanciación y financiación colectiva. Extraído de Internet: "Los cortafuegos que controlan el apalancamiento excesivo, como las políticas de restricción de compras y las políticas de crédito diferenciadas de los bancos, han sido fácilmente superados por fenómenos de "apalancamiento" como los préstamos de consumo o crédito, la compra de casas después del divorcio y las altas calificaciones y préstamos."
Pregunta 4: ¿Qué significa el mercado inmobiliario apalancado? Con un dólar se pueden comprar 10 dólares rápidos. Eso es lo que significa simplicidad. Hay mucho apalancamiento, préstamos bancarios, préstamos privados y operaciones entre bastidores.
Pregunta 5: ¿Qué significa el ratio de apalancamiento de una hipoteca? ¿Es alto el índice de apalancamiento de los préstamos hipotecarios para vivienda de mi país? Al calcular la relación entre préstamos hipotecarios sobre acciones y ahorros (29) o activos financieros (15) de acuerdo con los estándares internacionales, la relación de apalancamiento de los préstamos hipotecarios residenciales en mi país no es alta en comparación con los países occidentales. Sin embargo, el autor cree que los juicios sobre índices a nivel macro y las comparaciones horizontales simples no pueden reflejar muchos problemas estructurales. Los riesgos estructurales del apalancamiento de las hipotecas residenciales de China están llegando silenciosamente.
El apalancamiento hipotecario es mucho menor que el de países desarrollados como Estados Unidos y Japón.
En primer lugar, China está muy por detrás de Estados Unidos y Japón en términos de cobertura de seguridad social y niveles de equiparación. Los gastos futuros de los residentes chinos y los gastos de incertidumbre son mucho más altos que los de los países desarrollados. Al mismo tiempo, la tasa de crecimiento del ingreso disponible per cápita (incluido el ingreso de los trabajadores migrantes) ha caído de más de 65.438 millones en 2002 al actual 5-8, y la debilidad económica seguirá frenando el crecimiento de los ingresos de los residentes. De hecho, es difícil que la tasa de urbanización de China alcance el nivel de 70-80 de Estados Unidos y Japón. Por lo tanto, indicadores como la relación entre préstamos hipotecarios y PIB no pueden compararse simplemente con los de los países desarrollados.
La distribución del plazo de las hipotecas es desigual y los riesgos hipotecarios incrementales son elevados.
En 2009, el saldo de préstamos hipotecarios en mi país era sólo de 4,76 billones de yuanes. En junio de este año, esta cifra alcanzó los 16,4 billones de yuanes, cuadruplicándose. Aunque los medios estatales todavía insisten en que el apalancamiento general de las hipotecas residenciales en China no es alto, el 75% de los préstamos hipotecarios se emitieron durante un período de rápido crecimiento de los precios de la vivienda, y casi la mitad de ellos se emitieron después de 2013, las dos rondas más rápidas de los últimos años. ciclo de aumentos de precios.
Los datos muestran que los riesgos de los préstamos hipotecarios existentes antes de 2013 han sido cubiertos por el aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, después de casi 20 años de aumento unilateral de los precios de la vivienda, y con un precio total de la vivienda (219 billones de yuanes) en 50 ciudades importantes superior al de Estados Unidos, el riesgo de burbujas de activos ha aumentado marcadamente. Especialmente desde principios del año pasado, los riesgos de los nuevos préstamos hipotecarios se han vuelto cada vez más importantes.
El rápido aumento de los precios de la vivienda ha mantenido elevado el ratio de apalancamiento de las grandes ciudades.
En 2015 y el primer semestre de este año, la superficie de ventas del mercado inmobiliario aumentó en un 6,5 y 25 respectivamente, las ventas aumentaron en un 14,4 y 46, y los nuevos préstamos hipotecarios aumentaron en un 22 y 96 respectivamente. , lo que indica que la proporción de transacciones en las ciudades de los puntos críticos del este se ha expandido y el índice de apalancamiento ha aumentado rápidamente, este es el riesgo. shzyshange44
Tomando Shenzhen como ejemplo, el número de nuevos préstamos para vivienda en 2015 fue 2,2 veces mayor que en 2014, y el índice de préstamos promedio fue de 6,5. En el primer semestre de este año, el saldo de préstamos hipotecarios personales en Shenzhen (990 mil millones) se duplicó en comparación con finales de 2014. Por lo tanto, si se deduce la tasa de interés hipotecaria de alrededor de 30 en las ciudades de tercer y cuarto nivel y en algunas ciudades de segundo nivel, el índice de apalancamiento hipotecario en las grandes ciudades es muy alto.
El riesgo de "apalancamiento secundario" es difícil de estimar. A principios de este año, para promover la prosperidad del mercado inmobiliario, el banco central relajó ampliamente la identificación de préstamos para primera vivienda, con un índice de pago inicial tan bajo como 20, y fomentó un mayor apalancamiento. Pero aun así, el pago inicial de una hipoteca en ciudades de primer nivel cuesta cientos de miles o incluso millones. Por lo tanto, algunos compradores de viviendas están utilizando créditos y préstamos de consumo, o incluso "préstamos para el pago inicial" disfrazados, para lograr un "apalancamiento secundario".
El autor cree que el "apalancamiento secundario" equivale a jugar con fuego. Ahora no sólo los compradores especulativos están tomando la iniciativa de aumentar el apalancamiento, sino que las personas de bajos ingresos también están aumentando el apalancamiento porque los precios de la vivienda son demasiado altos y no pueden permitírselo. Sólo un alto apalancamiento puede hacer realidad el sueño de la vivienda. Pero el problema es que si los precios de la vivienda vuelven a caer y los ingresos caen en el futuro, esta parte del riesgo de apalancamiento aumentará significativamente.
La gente está rápidamente "aumentando el apalancamiento"
Al tiempo que infla la burbuja de los precios de la vivienda, también está aumentando rápidamente los riesgos financieros. En el primer semestre de este año, los préstamos hipotecarios personales representaron el 16,3% de todos los préstamos a nivel nacional, un récord, 2,1 puntos porcentuales más que en el mismo período del año pasado. Entre todos los préstamos nuevos en el primer semestre del año, representaron los préstamos personales. para el 41,3%, el doble del nivel promedio de 2011 a 2015. Este año la proporción en el segundo trimestre superó los 50.
La razón es que, por un lado, debido a la lenta industria manufacturera, la tasa de morosidad en las industrias tradicionales ha aumentado rápidamente y el crédito bancario ha comenzado a trasladarse al campo de los préstamos hipotecarios personales. Por otro lado, las tasas de interés hipotecarias alcanzaron mínimos históricos, lo que alentó el entusiasmo por aumentar el apalancamiento. La tasa de interés promedio nacional para compradores por primera vez en julio fue de 4,44, un mínimo histórico, y las tasas de interés hipotecarias en ciudades clave estuvieron entre 4,1 y 4,3. La estructura de los préstamos bancarios se inclina evidentemente hacia los préstamos personales para vivienda a medio y largo plazo.
¿Apalancamiento o desapalancamiento? Con respecto a si aumentar el apalancamiento de los préstamos personales para vivienda y cómo equilibrar el "desapalancamiento" y el "apalancamiento", la respuesta de * * * es: condiciones de préstamo más bajas (como reducir el índice de pago inicial) y aumentar los préstamos. Desde esta perspectiva, el apalancamiento de la vivienda individual aumentará, y esta lógica es correcta.
Pero desde una perspectiva macro, si China quiere controlar su ratio de apalancamiento, debería dominar todo el ratio de apalancamiento. La clave es cómo abordar el problema de los ratios de apalancamiento corporativo excesivos. Algunas personas están más preocupadas por el apalancamiento de los gobiernos locales...> gt
Pregunta 6: ¿Qué significa comprar apalancamiento? ¿Necesitas comprar una casa?
No necesariamente. Diferentes personas tienen diferentes opiniones.
Esto depende principalmente de si la necesito y de si mis condiciones me permiten comprar una casa.
Si realmente lo necesitas y está todo listo, puedes comprar una casa.
Notas:
1: Comprenda los antecedentes y las calificaciones del desarrollador. Es importante elegir un desarrollador sólido. Los desarrolladores habituales tienen garantías en términos de calidad de la vivienda, firma de contratos y manejo de derechos de propiedad.
Dos: El entorno circundante y las instalaciones de apoyo de la comunidad. La dirección del desarrollo municipal afecta directamente la apreciación inmobiliaria.
Tres: Planificación interna de la comunidad.
1. ¿La ubicación de las estaciones de conversión de calefacción, las salas de eliminación de basura, las entradas y salidas de los garajes y las salas de distribución de energía tienen algún impacto en la selección de la casa?
2. La distribución del edificio, la posibilidad de reconstrucción, el impacto del espaciamiento del edificio y la iluminación.
Cuarto: los inversores deberían analizar la proporción del número de habitaciones dentro y alrededor de la comunidad, mientras que los propietarios-ocupantes deberían considerar las necesidades personales.
Cinco: Otros contratos formales de preventa de viviendas comerciales, como el error de área, la altura del piso y la altura neta, el tiempo para manejar los derechos de propiedad, etc., tienen disposiciones claras. Verificar si las paredes interiores, pisos, techos, puertas, ventanas, tratamientos de impermeabilización, paredes exteriores, pasillos, área de la casa y área de la piscina son consistentes con el contrato.
Pregunta 7: ¿Qué significa tener apalancamiento al comprar una casa? Esto significa un pago inicial más bajo para la propiedad.
Obtenga capital con un pago inicial bajo. Citando la terminología bursátil de bienes inmuebles más apalancamiento
Condiciones de residencia
1. Persona física mayor de 18 años y con plena capacidad de conducta civil;
2. Al vencimiento del préstamo, el hombre no tiene más de 60 años y la mujer no tiene más de 55 años 3. Tener una ocupación y fuente de ingresos estable y legal, y estar en condiciones de pagar el principal y; interés.
Pregunta 8: ¿Qué son el apalancamiento y el apalancamiento en el mercado inmobiliario? Espero que sea más específico. Gracias. El pago inicial y el pago mensual en el mercado inmobiliario son en realidad apalancamiento. Una gran cantidad de impagos se producen cuando el valor de mercado de una vivienda es significativamente menor que el precio de compra.
El apalancamiento es otra forma, por ejemplo, alguien especula sobre casas e hipoteca la casa antes de comprarla. Este es uno de ellos. Las compañías hipotecarias especulan con bienes raíces, este es el segundo tipo. Hay muchas formas diferentes, ¿verdad?
Pregunta 9: ¿Qué es el apalancamiento financiero? ¿Qué significa “alto apalancamiento financiero” en el desarrollo inmobiliario? El llamado "alto apalancamiento financiero" en la promoción inmobiliaria se refiere al elevado endeudamiento de las empresas promotoras inmobiliarias. El riesgo financiero es alto.
Los intereses de la deuda y los dividendos de las acciones preferentes son fijos independientemente de los beneficios operativos de la empresa. Cuando aumentan las ganancias antes de intereses e impuestos, los gastos financieros fijos soportados por cada dólar de ganancias se reducirán relativamente, lo que puede traer más beneficios a los accionistas comunes. El efecto de esta deuda sobre la rentabilidad de los inversores se conoce como apalancamiento financiero. El apalancamiento financiero afecta las ganancias después de impuestos de una empresa más que su EBIT.
Apalancamiento financiero (DFL) = EBIT/[EBIT-interés-dividendos de acciones preferentes/(1-tasa de impuesto sobre la renta)]
Apalancamiento financiero y relación entre riesgos financieros[1] 1. El riesgo financiero es causado principalmente por el apalancamiento financiero.
“El riesgo es la manifestación objetiva de la incertidumbre sobre eventos indeseables”. Esta definición enfatiza que el riesgo existe objetivamente, en lugar de ser "incierto". El riesgo financiero se refiere al riesgo adicional que asumen los accionistas debido al financiamiento de la deuda corporativa cuando las ganancias futuras son inciertas. Si el rendimiento de la inversión de los fondos prestados es mayor que la tasa de interés promedio de los pasivos, puede beneficiarse del apalancamiento. De lo contrario, sufrirá pérdidas. Esta incertidumbre es el riesgo financiero provocado por el apalancamiento.
Teóricamente, el grado de apalancamiento financiero de una empresa puede reflejar el tamaño de sus riesgos financieros. Lo que hay que señalar aquí es que los pasivos incluyen pasivos que devengan intereses y pasivos sin intereses. El apalancamiento financiero sólo puede reflejar los riesgos financieros que los pasivos que devengan intereses traen a la empresa, pero no pueden reflejar el impacto de los pasivos que no devengan intereses. , como cuentas por pagar. En términos generales, los pasivos sin intereses se generan a través del crédito comercial en el curso normal de las operaciones comerciales, mientras que los pasivos que devengan intereses se toman prestados para financiación, y los montos son generalmente relativamente grandes, por lo que son el principal factor que genera riesgos financieros. Si hay pasivos que devengan intereses, el grado de apalancamiento financiero es mayor que 1, lo que magnifica el impacto de los cambios en el EBIT sobre las ganancias por acción. Según la fórmula de definición, cuanto mayor sea el grado de apalancamiento financiero, mayor será el margen EBIT y mayor el rendimiento del capital social. Si los márgenes EBIT disminuyen, los márgenes de las acciones disminuirán a un ritmo más rápido. En este momento, el riesgo financiero es mayor. Por el contrario, el grado de apalancamiento financiero es pequeño y su riesgo financiero es pequeño. La esencia del riesgo financiero es transferir el riesgo operativo de los fondos prestados al capital social.
2. El apalancamiento financiero y los riesgos financieros son inevitables.
En primer lugar, la cantidad de fondos propios recaudados es limitada y la empresa se encuentra en el período de expansión y no puede satisfacer plenamente la demanda. La financiación mediante deuda es rápida y flexible, y los fondos de endeudamiento apropiados favorecen la ampliación de la escala empresarial de las empresas y la mejora de su competitividad en el mercado. Mientras tanto, los intereses de la deuda corporativa se pagan antes de impuestos. Si las ganancias operativas son las mismas, las empresas que operan con deuda pagarán menos impuestos sobre la renta que las empresas que operan sin deuda, lo que es un efecto de ahorro fiscal. Por lo tanto, el costo del capital de deuda es menor que el costo del capital social y la financiación de la deuda favorece la reducción del costo de capital integral de la empresa. Sin embargo, la incertidumbre sobre los ingresos futuros hace que los fondos prestados inevitablemente asuman algunos riesgos operativos, es decir, los riesgos financieros causados por la transferencia de riesgos operativos del capital de deuda al capital social también deben existir; en segundo lugar, también promueve la existencia de fondos inactivos; nuevo La ocurrencia de actividades crediticias. Sólo invirtiendo capital en el proceso de producción se puede lograr valor añadido.
Si el dinero se utiliza como medio de almacenamiento, su valor no aumentará con el tiempo en ausencia de inflación. Por lo tanto, las empresas depositan fondos inactivos en los bancos para cobrar intereses y los bancos los prestan para la producción. Por lo tanto, el apalancamiento financiero y el riesgo financiero también existen con el capital de deuda.
Pregunta 10: ¿Qué es la compra de vivienda apalancada? Literalmente hablando, el apalancamiento es el efecto de amplificación del apalancamiento. Por ejemplo, el precio de una materia prima es de 100 yuanes y se puede negociar por 100 yuanes, lo que supone doble apalancamiento o ningún apalancamiento. Si puede intercambiar este producto por 5 yuanes, eso equivale a un apalancamiento 20 veces mayor.