16 métodos de financiación inmobiliaria
El desarrollo inmobiliario es un comportamiento de inversión intensivo en capital, tecnología y gestión. La cantidad de fondos que se utilizan para desarrollar un proyecto inmobiliario es muy grande. Sin la ayuda de diversos métodos de financiación, los promotores no podrán avanzar. Al mismo tiempo, como primer eslabón de la cadena industrial, los canales de financiación siempre han sido el cuello de botella del desarrollo inmobiliario, lo que requiere el respaldo de la industria financiera y un mercado de capitales sólido.
Diferentes proyectos, diferentes vínculos o diferentes empresas inmobiliarias en la promoción inmobiliaria tienen diferentes riesgos y necesidades de financiación, por lo que es necesario analizar los canales de financiación inmobiliaria y determinar la estructura de financiación óptima. Las siguientes son dieciséis formas de financiación inmobiliaria:
1. Fondos propios:
Los promotores utilizan su propio capital o amplían su propia base de capital a través de varios canales. Por ejemplo, préstamos de empresas afiliadas para apoyar el desarrollo de proyectos. Los fondos recaudados a través de este canal pueden ser retenidos por los desarrolladores durante mucho tiempo, controlados por ellos mismos y utilizados de manera flexible. ¿Los fondos propios necesarios también son obligatorios para los desarrolladores? ¿límite? . El Documento No. 121 estipula que la proporción de fondos propios debe exceder el 30%. Hay muchas empresas inmobiliarias en China, pero pocas tienen escala y solidez. A medida que aumente la escala de la inversión, aumentará la demanda de fondos propios y muchos pequeños y medianos promotores inmobiliarios con fuerza insuficiente quedarán excluidos.
2. Pago anticipado:
El pago anticipado suele ser bien recibido por compradores y vendedores, porque para los desarrolladores, los ingresos de las ventas son el mejor método de financiación con el menor riesgo. Los fondos retirados por adelantado se pueden utilizar para la construcción del proyecto, lo que alivia la presión sobre los fondos propios y transfiere algunos riesgos del mercado a los compradores. Para los compradores, dado que una pequeña cantidad de dinero puede generar un gran ingreso de valor agregado esperado, siempre que sean optimistas sobre las perspectivas de la propiedad, mostrarán un gran entusiasmo por la preventa. El documento No. 121 estipula que las viviendas comerciales deben estar ubicadas en? ¿Cobertura estructural? Sólo así podremos obtener un préstamo hipotecario personal de un banco comercial. En la actualidad, la mayoría de los compradores de viviendas en China compran sus casas con préstamos. Sin el apoyo de los préstamos para vivienda, a los promotores inmobiliarios les resulta difícil vender casas por adelantado y obtener pagos por adelantado. ¿Qué se ha hecho desde la construcción de un proyecto inmobiliario? ¿Cinco certificados? ,¿llegar? ¿Cobertura estructural? Se tarda en promedio alrededor de 1 año, que es cuando los fondos son más escasos. Un anticipo insuficiente ejercerá una mayor presión sobre los fondos propios y hará que el desarrollo de proyectos sea insostenible.
3. La unidad de construcción propuso:
Una es que el grupo de construcción proporcione algunos materiales de ingeniería, ¿es decir? ¿Suministro de materiales? Uno es retrasar el pago del pago del proyecto. Según estadísticas del Ministerio de Construcción, los atrasos en los fondos de desarrollo y construcción de bienes raíces representan alrededor del 10% del total de los fondos de desarrollo de bienes raíces durante todo el año. Los fondos para resolver el problema son limitados y solo pueden aliviar, pero no pueden resolver, los aspectos fundamentales. problema. El Documento No. 121 limita estrictamente el uso de préstamos para capital de trabajo por parte de las empresas constructoras y prohíbe a las empresas constructoras utilizar préstamos bancarios para financiar proyectos de desarrollo inmobiliario. Desde 2004, el Estado ha hecho grandes esfuerzos para pagar los salarios adeudados a los trabajadores migrantes, lo que ha resultado en fuertes reembolsos de los fondos del proyecto, lo que hace que los fondos recaudados por las unidades de construcción para desarrollo y uso comercial sean aún más limitados.
4. Préstamos bancarios:
En mi país el desarrollo de proyectos inmobiliarios depende en gran medida de los préstamos bancarios, y los préstamos bancarios siempre han sido el principal método de financiación para el desarrollo inmobiliario. empresas. Según estimaciones conservadoras, más del 50% de los fondos para el desarrollo inmobiliario provienen de préstamos bancarios. Si una empresa de construcción adelanta fondos y no paga materiales a sus proveedores, se debe incluir al menos el 70% de ellos. En los últimos años, el país ha introducido una serie de políticas de macrocontrol inmobiliario dirigidas principalmente al crédito bancario: la repentina tensión de la cadena de capital de las empresas inmobiliarias se debe principalmente a políticas monetarias restrictivas. La razón por la que los bancos están dispuestos a prestar es porque consideraron repetidamente la marca de la empresa de bienes raíces, el progreso del proyecto y las ganancias futuras, y finalmente otorgaron un préstamo limitado. En la situación actual, el crédito bancario sigue siendo la primera opción para las empresas inmobiliarias chinas. Conveniente, bajos costos económicos reales y gran apalancamiento financiero. Las desventajas de una alta presión de pago de la deuda se pueden evitar ajustando la estructura de la deuda de los pasivos a largo y corto plazo. Sin embargo, debido al aumento sustancial de los umbrales de los préstamos bancarios y a los obstáculos financieros, los promotores necesitan abrir urgentemente nuevos canales de financiación.
5. Fideicomiso inmobiliario:
Actualmente existen dos modelos principales de productos fiduciarios: uno es para que las empresas de inversión fiduciarias inviertan directamente en proyectos inmobiliarios y el otro es el financiamiento de deuda. . En comparación con los préstamos bancarios, el financiamiento de planes fiduciarios inmobiliarios tiene las ventajas de reducir el costo financiero general de las empresas de desarrollo inmobiliario, recaudar fondos de manera flexible y conveniente y ajustar flexiblemente las tasas de interés de los fondos. Debido a la particularidad, flexibilidad y funciones únicas del aislamiento de propiedad y la reconstrucción de derechos del sistema fiduciario, la innovación financiera se puede llevar a cabo en forma de derechos de propiedad, derechos de ingresos, derechos de preferencia y otros modelos, y luego combinarse completamente con préstamos bancarios para formar un nuevo modelo de financiación de cartera que es fideicomiso + banco. :
6. Financiamiento cotizado:
El financiamiento cotizado incluye financiamiento cotizado nacional y financiamiento cotizado en el extranjero. Las empresas inmobiliarias pueden recaudar rápidamente grandes cantidades de fondos mediante la cotización. Los fondos recaudados se pueden utilizar de forma permanente como capital registrado y no tienen un período de reembolso fijo. Por lo tanto, tienen grandes ventajas para algunos proyectos de desarrollo a gran escala, especialmente el desarrollo de bienes raíces comerciales. El desarrollo de bienes raíces comerciales requiere una gran escala de capital y un ciclo de inversión largo, que puede proporcionar un flujo de capital estable y garantizar las necesidades de capital durante el período de desarrollo.
Desde la perspectiva de la escala empresarial, debido al umbral de cotización relativamente alto, la mayoría de las grandes empresas inmobiliarias de gran escala y buena reputación pueden utilizar su financiación. Algunas empresas medianas con potencial de desarrollo y deseosas de ampliar su escala y solidez financiera también pueden hacerlo. considerar comprar (pedir prestado): El caparazón cotiza para financiamiento para cumplir con los requisitos de emisión adicional y emisión de derechos y para lograr el propósito de financiamiento del mercado de valores.
7. Titulización de activos inmobiliarios
La titulización de bienes inmuebles consiste en convertir directamente inversiones inmobiliarias sin valores y de baja liquidez en activos de valores en el mercado de capitales, lo que permite a los inversores acceder al sector financiero. Proceso de transacción en el que la relación entre objetos se transforma de propiedad directa a valores propiedad de créditos. La ventaja de la titulización de activos es que, aunque los promotores tienen que ceder parte de los ingresos después de absorber fondos de inversión, pueden obtener fondos rápidamente, establecer un buen mecanismo de inversión de capital e iniciar proyectos sin problemas. También contribuye a la realización de inversiones y consumo inmobiliarios. Depender de los valores como medio de transferencia de derechos de propiedad inmobiliaria puede atraer más fondos a este campo. Al mismo tiempo, los cambios en los precios de los fondos incluyen los juicios de los inversores y las expectativas del mercado; la rentabilidad de la inversión del fondo. Ayuda a agregar el poder adquisitivo de bienes raíces y el descubrimiento de precios de mercado. "Medidas para la administración piloto de la titulización de activos crediticios de instituciones financieras" 5438 de junio + 1 de febrero de 2005: La implementación oficial proporciona una base política y jurídica para la titulización de préstamos hipotecarios. Las "Medidas Administrativas" estipulan claramente las calificaciones, los requisitos de capital, las reglas comerciales de titulización, la gestión de riesgos, la supervisión y las responsabilidades legales de los originadores de titulización de activos crediticios, etc., proporcionando una sólida garantía para la estandarización de la titulización de bienes inmuebles.
8. Desarrollo conjunto:
El desarrollo conjunto es un método de financiación para que los promotores y operadores inmobiliarios desarrollen proyectos inmobiliarios de forma cooperativa. Este método puede reducir eficazmente los riesgos de inversión y lograr un desarrollo sostenible del desarrollo inmobiliario comercial y la construcción de redes comerciales. Los desarrolladores y operadores inmobiliarios logran una alianza de cooperación y coordinación general, de modo que ambas partes puedan obtener un flujo de caja estable y controlar eficazmente los riesgos operativos. En la actualidad, existen regulaciones claras sobre las condiciones para que los desarrolladores obtengan préstamos, es decir, los fondos propios de los proyectos de inversión en activos fijos de desarrollo inmobiliario deben ser: 35% o más. Por tanto, para las medianas empresas promotoras, cuando es difícil obtener préstamos bancarios, optar por el desarrollo conjunto puede obtener garantía de financiación y evitar la ruptura de la cadena de capital. Los promotores de bienes raíces comerciales provienen en su mayoría de desarrollos residenciales y tienen un conocimiento sesgado de las características comerciales y las leyes comerciales. Al aplicar el modelo de desarrollo residencial, los promotores, inversores, operadores y administradores de propiedades no pueden integrarse orgánicamente, lo que traerá enormes riesgos de inversión. El desarrollo conjunto puede lograr la integración y el reposicionamiento de todos los vínculos de desarrollo, y la fuerte alianza de desarrolladores y operadores inmobiliarios puede generar ventajas operativas a través de la cartera de marcas. El efecto de marca de los promotores y operadores puede mejorar eficazmente la situación de alquiler y venta de bienes raíces comerciales, asegurando que atraiga clientes y cree una atmósfera comercial.
9. Préstamo con descuento para desarrolladores:
El descuento en intereses de préstamos encomendados a desarrolladores significa que los desarrolladores de bienes raíces proporcionan fondos y confían a los bancos comerciales la emisión de préstamos encomendados a las personas que compran sus casas comerciales. se proporcionan dentro de un período de tiempo determinado. ¿Cuál es su esencia? ¿Crédito del vendedor? . Para los bancos comerciales, el negocio de préstamos encomendados no sólo puede evitar riesgos políticos y riesgos crediticios, sino también obtener considerables ingresos comerciales de intermediación, como honorarios de gestión. Para los promotores inmobiliarios, el negocio de préstamos encomendados es útil para resolver el problema de la retirada de capital durante la etapa de venta y lograr ventas anticipadas. Los fondos devueltos pueden clasificarse como fondos propios como ganancias de ventas o invertidos directamente en la construcción del proyecto, lo que puede resolver mejor el problema de la insuficiencia de fondos propios del 35% de los desarrolladores, lo que facilita la obtención de préstamos de desarrollo de los bancos comerciales. Al mismo tiempo, los descuentos ofrecidos por los comerciantes constituyen un tema de marketing muy atractivo. Los compradores se sienten más seguros, lo que estimula las ventas de inmuebles. Los promotores también pueden hipotecar futuros préstamos hipotecarios fijos y recuperables a los bancos según las circunstancias, obteniendo así una cierta proporción de préstamos reales para satisfacer necesidades de financiación temporales. Este tipo de financiación se consigue durante el proceso de venta y es segura, pero no todos los desarrolladores pueden probarla. Debido a que una parte considerable de los fondos básicos se invertirá y recuperará en etapas durante un largo período de tiempo, solo es adecuado para empresas inmobiliarias a gran escala con solidez y escala, y los proyectos desarrollados son de alta rentabilidad y alto nivel. comunidades boutique.
10. Recompra y arrendamiento posventa:
La recompra posventa se refiere a que el desarrollador vende o empeña las propiedades que desarrolla a instituciones crediticias con el fin de obtener una gran cantidad de efectivo. para reinversión; al mismo tiempo, la propiedad se canjeará en el futuro en forma de pagos a plazos similares. Las instituciones crediticias mencionadas aquí pueden ser instituciones financieras como bancos, sociedades de inversión, sociedades financieras, sociedades fiduciarias, etc., o pueden ser empresas industriales con fondos sólidos. La recompra posventa no solo permite a los desarrolladores obtener una alta proporción de financiamiento para el desarrollo continuo de otros proyectos, sino que también elude la prohibición de la política nacional de que las empresas ordinarias no pueden prestarse fondos entre sí y también pueden obtener derechos de propiedad después redimir la propiedad. Este método de financiación es especialmente adecuado para promotores que tienen un flujo de caja insuficiente porque poseen una gran cantidad de propiedades existentes que son difíciles de vender a largo plazo. Desempeña un papel extremadamente importante a la hora de revitalizar los activos e iniciar la reinversión. Sin embargo, durante el proceso de recompra posventa, habrá dos impuestos y tarifas de transacción, y se deberá pagar un gran diferencial de ventas a la institución crediticia por los intereses del préstamo. Por lo tanto, el costo del capital es alto y la viabilidad económica debe ser mayor. Analizado cuidadosamente antes de la operación. El arrendamiento posventa se refiere a la venta de la propiedad desarrollada por el desarrollador y luego arrendarla nuevamente para su operación propia o confiar a otros para que la operen.
En el proceso de venta y arrendamiento, el desarrollador propietario de la propiedad puede obtener dos ganancias: primero, transfiere la propiedad de la propiedad, de modo que los fondos de desarrollo se pueden realizar de inmediato, reduciendo la ocupación de fondos y obteniendo ganancias por venta; al mismo tiempo, conserva el derecho de utilizar la propiedad para uso futuro a obtener ingresos operativos a largo plazo mediante el arrendamiento. La clave de toda la operación radica en si las operaciones posteriores pueden generar el retorno de la inversión prometido, es decir, si las operaciones pueden alcanzar el nivel de rentabilidad planeado en la etapa inicial. Por lo tanto, antes de vender, debe tener un plan de negocios objetivo, detallado y factible y una agencia operativa confiable a su cargo, de lo contrario será sospechoso de fraude en las ventas. Este método es particularmente adecuado para empresas inmobiliarias que desarrollan productos para financiar edificios comerciales como hoteles y centros comerciales.
11. Financiamiento extranjero:
La entrada de fondos inmobiliarios extranjeros favorece el desarrollo de la industria inmobiliaria de China. Por un lado, puede aliviar la excesiva dependencia del sector inmobiliario nacional del crédito bancario y contribuir al desarrollo sostenible del mercado inmobiliario; por otro lado, la diversificación de los métodos de financiación también puede desempeñar un papel en la diversificación; riesgos en el sistema financiero. Sin embargo, dado que China aún no ha promulgado leyes y regulaciones sobre fondos de inversión en bienes raíces, todavía existen muchos riesgos para los fondos inmobiliarios extranjeros que invierten en China. Los fondos de inversión inmobiliarios extranjeros tienen requisitos muy altos para los proyectos de desarrollo en sí y requieren estandarización y transparencia en el proceso de operación después de invertir en el proyecto. Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias nacionales operan de manera irregular y todavía existen ciertos obstáculos para el desarrollo de. Fondos inmobiliarios extranjeros en China.
12. Arrendamiento financiero:
Según lo establecido en la “Ley de Contratos”, un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario significa que el arrendatario selecciona la vivienda por sí mismo o a través del arrendador, y luego el arrendador vende el inmueble. La persona compra la casa y se la da al arrendatario para que la use, y el arrendatario paga el alquiler. El arrendador obtiene ingresos mediante el cobro del alquiler. Con la caída de las tasas de interés sobre los depósitos, los arrendadores están más dispuestos a obtener rendimientos más altos que los intereses a través de este método libre de riesgos. En comparación con los préstamos bancarios, el leasing para la financiación inmobiliaria tiene la ventaja de ser más sencillo y rápido. Aunque el alquiler del leasing es relativamente alto, el proceso de solicitud es más sencillo y rápido que el de los préstamos bancarios. Además, los plazos del arrendamiento pueden acordarse según las necesidades de flujo de caja del arrendatario y los métodos de pago son más flexibles. Estas características son más propicias para el desarrollo sano y sostenible de las empresas inmobiliarias.
13. Aumento de capital no cotizado y expansión de acciones:
La financiación de capital privado se vio afectada por la caída del mercado de valores mundial y la recesión económica causada por las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, y se vio obligada a abandonar. Evergrande el 20 de marzo de 2008 La oferta pública mundial (IPO) de bienes raíces en Hong Kong muestra el frío total del mercado de capitales internacional. En este caso, Evergrande Real Estate optó por ampliar capital y ampliar acciones sin cotizar. Entre ellos, Zheng Yutong, presidente de Hong Kong New World Development Co., Ltd., invirtió 65.438+50 millones de dólares, lo que representa el 3,9% de las acciones de la empresa; una oficina nacional de inversiones en el Medio Oriente invirtió 65.438+046 millones de dólares; que representan el 3,8% de las acciones de la empresa, Deutsche Bank, Merrill Lynch y otras cinco instituciones contribuyeron con 210.000 dólares estadounidenses.
14. Financiamiento mezzanine:
El financiamiento mezzanine es un producto fiduciario entre capital y deuda. En el campo inmobiliario, la financiación mezzanine tiene las ventajas de una alta flexibilidad y un umbral bajo para diferentes combinaciones de deuda y capital. En los últimos años, los canales de préstamos hipotecarios en Europa y Estados Unidos se han reducido, y la financiación de los promotores inmobiliarios oscila entre el 15% y el 0%, complementada con financiación mezzanine. Para los desarrolladores inmobiliarios, se pueden hacer ajustes de acuerdo con los requisitos especiales para recaudar fondos. Una vez ingresado el capital, también pueden solicitar al banco un retorno de los fondos del préstamo. :¿No hay requisitos para proyectos con requisitos más bajos? :¿Cuatro certificados? Los inversores plenos tienen menores requisitos de control. Para los proveedores de financiación mezzanine, los métodos de pago son flexibles y los riesgos de inversión son menores que la salida de capital es más segura y la liquidez es más fuerte que la inversión de capital privado tradicional;
15. Financiamiento con Bonos:
Debido a las características de gran cantidad de fondos, alto riesgo y poca liquidez de los proyectos inmobiliarios, sumado al imperfecto mecanismo de operación de los bonos corporativos de mi país. En el mercado, los bonos corporativos no se pueden financiar a tiempo. Hay muchos reembolsos, por lo que el Estado siempre ha controlado estrictamente la emisión de bonos inmobiliarios. Para regular el mercado de bonos, las autoridades reguladoras han adoptado estrictos procedimientos de aprobación de bonos, especialmente medidas para controlar estrictamente la aprobación de bonos de proyectos inmobiliarios. Tales limitaciones hacen que el umbral de financiación de bonos inmobiliarios de mi país sea alto, difícil de alcanzar y con altos costos de emisión, lo que lo convierte en un método de financiación inalcanzable para algunas empresas privadas.
16. Financiación de proyectos:
La denominada financiación de proyectos se refiere a una financiación que utiliza como garantía los activos y los ingresos del proyecto. Este método tiene las características de un gran monto de financiamiento único, un largo período de construcción y período de recuperación del proyecto y un riesgo compartido. Por lo tanto, para proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala, se puede considerar la financiación del proyecto para lograr objetivos de financiación y protección de riesgos.
Políticas relacionadas para la financiación inmobiliaria El crecimiento de la industria inmobiliaria no sólo puede estimular el desarrollo de toda la economía nacional, sino también estimular la demanda de inversión y la demanda de los consumidores. En las condiciones de economía de mercado existentes en mi país, la financiación inmobiliaria puede adoptar muchas formas, como bancos, fideicomisos, cotizaciones y fondos. Sin embargo, los diversos métodos de financiación tienen ciertas limitaciones, lo que también ha dado lugar a la prosperidad de una nueva industria. Servicios de financiación.
(1) Préstamos bancarios
Durante mucho tiempo, los préstamos bancarios han sido el pilar del desarrollo empresarial de las empresas inmobiliarias. Los datos muestran que en 2003, los bancos concedieron el 23,86% de los préstamos a los promotores, las empresas obtuvieron el 28,69% de los préstamos por sí mismas y los depósitos y anticipos representaron el 38,82%. La mayoría de los depósitos y anticipos son préstamos personales para vivienda otorgados por bancos a compradores de vivienda.
(2) Fideicomiso inmobiliario
El fideicomiso se ha convertido en un nuevo punto caliente en la financiación inmobiliaria con sus ventajas institucionales, amplio espacio para la innovación y gran flexibilidad. Los fideicomisos pueden realizar préstamos directos, inversiones de capital, titulización de activos y otros negocios relacionados, y pueden servir a la industria inmobiliaria en diferentes niveles y gustos.
Sin embargo, el rápido impulso de la financiación inmobiliaria y los riesgos resultantes han atraído la atención de los departamentos pertinentes. La Comisión Reguladora Bancaria de China ha comenzado a limitar el apoyo fiduciario a los préstamos inmobiliarios. Además, la escala de los fondos fiduciarios, especialmente la escala de los fideicomisos colectivos, está limitada por la Ley de Fideicomisos, con un máximo de 200 unidades. La entrada de fondos fiduciarios en el sector inmobiliario se verá afectada en cierta medida.
(3) IPO nacional
(4) IPO en el extranjero
(5) Cotización puerta trasera
(6) Reemplazo de activos de empresas que cotizan en bolsa
(7) Fondos de inversión inmobiliaria, etc.
Comparación integral: debido a la naturaleza intensiva en capital de la financiación inmobiliaria, pocas empresas tienen la capacidad de utilizar financiación directa, y la financiación directa de fondos de desarrollo inmobiliario representa una pequeña proporción.
Las fuentes de financiación para el desarrollo inmobiliario en mi país se pueden dividir en financiación endógena y financiación exógena.
1. Los métodos de financiación interna incluyen:
(1) Fondos propios de la empresa: incluidos los fondos invertidos por los inversores cuando se estableció la empresa y los fondos retirados de las ganancias después de impuestos después de operar para un período de tiempo El capital, como el fondo de reserva excedente y el fondo de reserva de capital (formado principalmente por donaciones recibidas, diferencias de conversión del tipo de cambio de capital, primas de acciones, etc.), son controlados por la propia empresa y mantenidos durante mucho tiempo. Los fondos propios son la base y la garantía de las operaciones comerciales, y el Estado impone requisitos estrictos sobre la proporción de fondos propios para las empresas inmobiliarias. Los promotores suelen ser reacios a utilizar demasiados fondos propios de la empresa. Sólo cuando la rentabilidad del proyecto sea considerable y segura será posible invertir adecuadamente los fondos propios de la empresa.
(2) Cuentas recibidas por adelantado: se refiere al depósito recibido por adelantado del comprador por el desarrollador de acuerdo con el contrato, y los fondos de desarrollo y construcción recibidos por adelantado por la unidad de desarrollo encomendada de acuerdo con el contrato entre las dos partes. De esta manera, los promotores pueden recaudar por adelantado los fondos necesarios para el desarrollo. Entre ellos, el pago anticipado se refiere principalmente a préstamos hipotecarios personales para compradores de vivienda, que es una fuente importante de fondos de desarrollo para empresas inmobiliarias en mi país.
2. Los principales canales y herramientas de financiación para la financiación externa son:
(1) Financiación cotizada: La financiación cotizada para sociedades anónimas inmobiliarias se ha convertido en un importante canal de financiación, incluyendo cotización directa y el uso de empresas fantasma Los recursos se cotizan indirectamente.
(2) Bonos de desarrollo inmobiliario: la emisión de bonos puede reunir fondos sociales inactivos y aportar fondos a largo plazo a gran escala para el desarrollo inmobiliario para el desarrollo de terrenos y la inversión en proyectos inmobiliarios. Cuando las empresas inmobiliarias tienen necesidades de financiación a largo plazo durante el desarrollo, los bonos son un canal de financiación importante.
(3) Crédito bancario: El préstamo de los bancos es el principal canal de financiación para los promotores. El crédito a corto plazo sólo puede utilizarse como capital de trabajo para la empresa, y el crédito a largo plazo puede solicitarse como garantía durante la etapa de finalización del proyecto de desarrollo. Los promotores chinos solicitan préstamos a los bancos, que se pueden dividir en préstamos para terrenos y préstamos para construcción. Los préstamos de desarrollo comunes incluyen: préstamos de sobregiro a corto plazo, hipotecas de depósitos e hipotecas inmobiliarias.
(4) Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas o fideicomisos comerciales que reúnen fondos de múltiples inversores para adquirir y mantener bienes inmuebles (generalmente bienes inmuebles que generan ingresos) o para financiar y disfrutar bienes inmuebles. Instituciones de inversión preferenciales fiscales. Se trata esencialmente de un fondo de inversión industrial titulizado que absorbe fondos de inversores públicos mediante la emisión de acciones o unidades de renta y confía su funcionamiento y gestión a una agencia de gestión especializada. A través de la diversificación, selecciona diversos valores, proyectos y negocios inmobiliarios para inversiones de cartera.
(5) Valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS): este es un método de financiamiento de titulización comercial, que agrupa préstamos hipotecarios de bienes raíces comerciales en préstamos inmobiliarios en un préstamo hipotecario de cartera y, a través del proceso de titulización, y Los bonos se emiten a inversores.
(6) Otros métodos de financiación: utilización de capital extranjero, financiación de arrendamiento posterior, financiación de recompra, financiación de arrendamiento, financiación mezzanine, etc.
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