Proyectos de inversión inmobiliaria
1. Los proyectos de desarrollo inmobiliario pueden solicitar pólizas inmobiliarias. Por ejemplo, si la demolición de bienes raíces debe compensarse en función de la población o el área, esta es una política inmobiliaria, y se pueden realizar estudios de viabilidad, por ejemplo, cuando desarrollamos la industria residencial, si se asignan viviendas en especie o en moneda, esto; También es una cuestión de política que debe estudiarse. Ya sea que la construcción de viviendas comerciales sea vivienda comercial, el desarrollo de viviendas asequibles o el alquiler anual propuesto recientemente, estas son las políticas que estudiamos. Por supuesto, las cuestiones de gestión de propiedades introducidas el año pasado también están relacionadas con este aspecto.
2. Los estudios de viabilidad también se pueden utilizar para la planificación inmobiliaria. De todos es sabido que nuestro país cuenta ya con una Ley de Evaluación de Impacto Ambiental, propuesta el año pasado. Asimismo, en nuestros proyectos de desarrollo inmobiliario contamos con algunos buenos casos de otros países. Déjame darte una breve introducción. La Défense, Francia, está situada en el oeste de Francia, en la extensión occidental del Arco de Triunfo. Esta puerta es un gran arco construido en 1989 para conmemorar el centenario de la Torre Eiffel en Francia. El edificio es muy grandioso. A sus pies había una gran calle peatonal. Esta es una foto del edificio en 1989. Un edificio de estas dimensiones ya estaba planificado desde los años 50. En ese momento se formó un comité de gestión. El propósito del Comité de Gestión es planificar este desarrollo y planificar cómo se utilizará en el futuro para el desarrollo de terrenos, el desarrollo inmobiliario o el desarrollo de toda el área comercial para hacer que nuestra área sea sostenible. El comité se estableció en 1958 y es un ejemplo de planificación de inversiones en 1958. Esto fue en los años 1960, 1970 o 1980, hasta 1989 cuando se construyó este gran arco. Ahora veamos esto nuevamente, lo que significa que su planificación ha sido básicamente la misma durante 40 años. Como puede ver en la imagen, básicamente no hay cambios importantes. El mayor cambio es la forma en que se construyen los edificios emblemáticos locales. No fue hasta que se completó el estilo arquitectónico en 1989 que se calmó el polvo. Hay otra cosa muy especial en este plan. Si se ve claramente en esta imagen, aprovechó este espacio. Toda la línea es una calle peatonal y todo el tráfico es subterráneo. Mira mi cursor. El cursor es en realidad un metro, un metro desde el Arco de Triunfo hasta este diseño. Aquí hay metro, autobuses y ferrocarriles, y no hay coches ni ningún otro tipo de tráfico en la superficie. Lo único que vemos en el suelo son peatones. Para darle este ejemplo, podemos hacer una planificación inmobiliaria tan buena como la que hacen los franceses en los países occidentales. No está claro si nuestras calles financieras actuales podrán hacer esto en el futuro. Este es un aspecto muy magnífico. Echemos un vistazo a este edificio. Parece ser algo gratis. Esta es una sala de exposiciones industrial construida en Francia. Tiene tres puntos de apoyo y es único en el mundo. Se puede ver que los franceses tienen mejores ideas de planificación, y la planificación también forma parte de nuestra evaluación de viabilidad.
3. También se pueden realizar actividades de inversión inmobiliaria, que es ahora nuestro principal contenido de investigación. La actividad de inversión de la definición de proyecto se refiere a la participación en actividades del proyecto, que se refiere a una serie de actividades de entrada y salida de capital con propósito, planificadas, de principio a fin, llevadas a cabo en un lugar específico y dentro de un período de tiempo determinado. No es una operación continua. . En el ámbito de la evaluación de proyectos utilizamos tres palabras, una es preevaluación, la otra es postevaluación, es decir, un tercero actúa como intermediario para evaluarte; Quizás debería prestar atención a esta palabra cuando entre en contacto con documentos o informes relevantes en el futuro, pero los estadounidenses no distinguen estrictamente entre evaluación y tasación, y no hay controversia sobre la evaluación.
Para la clasificación general de proyectos, desde una perspectiva de gestión, existen obra nueva, renovación y ampliación, y empresas conjuntas, entre los cuales los proyectos se dividen a su vez en obra nueva, renovación y ampliación, y empresas conjuntas. Sin embargo, con el desarrollo económico de los últimos años, los proyectos se pueden dividir en nuevas construcciones, empresas conjuntas y reconstrucción y expansión desde la perspectiva de la utilización de recursos. Debido a que la reconstrucción y la expansión utilizan parte de los activos originales, las nuevas construcciones y las empresas conjuntas son completamente iguales. . Desde una perspectiva de gestión, algunos de nuestros proyectos están operativos y otros no operativos. Por ejemplo, si las carreteras urbanas no cobran peajes, son proyectos sin fines de lucro. Sin embargo, si lo hacen, los peajes de los puentes serán los mismos que los del Quinto Anillo de Beijing. Solían ser proyectos comerciales, pero ahora ya no lo son. -proyectos empresariales. Y a juzgar por la naturaleza del producto, tenemos proyectos competitivos, proyectos públicos y proyectos cuasi públicos. Esto se debe a la naturaleza del producto.
El último es el sistema de indicadores de seguimiento, lo que significa que cuando se inicia este proyecto, es necesario establecer un conjunto de sistemas de indicadores que puedan ser objeto de seguimiento. Una vez que su proyecto se complete en el futuro, puede utilizar este sistema de indicadores para verificar si su proyecto es exitoso, por lo que esto es algo muy importante.
Los proyectos de inversión general deberán contar con estos contenidos de evaluación. Algunas son más importantes para nuestros proyectos inmobiliarios, pero otras pueden simplificarse. Por ejemplo, no es necesario realizar evaluaciones generales de agencias de gestión de bienes raíces y no es necesario realizar evaluaciones de impacto ambiental. Pero el sistema de indicadores de supervisión espera que cada unidad haga esto.
Entonces la etapa de nuestro estudio de viabilidad es así. Esta cifra está tomada del Estudio de viabilidad de organizaciones industriales de organizaciones públicas de las Naciones Unidas. La obra original tiene esta imagen, pero la traducción no. El rojo representa el trabajo que hemos hecho en la etapa de promoción del proyecto. En esta etapa se puede ver que las áreas altas son los estudios de factibilidad y los informes de evaluación del proyecto, que es donde se gasta más tiempo y energía. El verde es donde se gasta más dinero. Gastado, pero en esta etapa se gasta mucho dinero, incluido el establecimiento del proyecto, el estudio de prefactibilidad, el estudio de factibilidad, el informe de evaluación, la negociación y contratación, el diseño de ingeniería, seguido de la arquitectura y la construcción, etc. , que se puede ver durante todo el ciclo del proyecto. Echemos un vistazo a las cosas que generalmente dan a los ciclos de proyectos una reencarnación en el extranjero. Desde la planificación, desde las oportunidades hasta la identificación de proyectos, pasando por la evaluación de proyectos, así como el financiamiento, la ejecución y la evaluación de proyectos, se puede ver que valoración y evaluación son diferentes. La evaluación es una evaluación posterior al evento para resumir las experiencias y proporcionar lecciones para el próximo proyecto.
¿Qué actividades tenemos durante el ciclo del proyecto? Primero, tenemos que realizar un estudio de viabilidad. El segundo es la evaluación del proyecto; el tercero es la gestión del proyecto, que puede ser familiar para todos aquí y también es un tema muy popular ahora; el cuarto es la operación del proyecto. Éstas son nuestras cuatro tareas más importantes en el ciclo del proyecto, y los que estamos aquí probablemente nos preocupamos más por ellas.
Este es un punto muy importante. Espero que todos presten atención a esto en la práctica laboral futura. Son diferentes grupos de interés. ¿Cómo se relaciona con el proyecto? Por ejemplo, ¿hay un edificio en el medio, un proyecto determinado y personas que tienen algo que ver con el proyecto? También hay gobiernos, inversores y proyectos inmobiliarios que deben involucrar al gobierno para que le proporcione la aprobación del terreno, la planificación, etc. , permiso para iniciar la construcción, se paga a los inversores; también hay empresas constructoras, así como algunas agencias consultoras y bancos. Quizás lo que la gente tiende a no notar hoy en día son los grupos afectados. Este grupo afectado no puede ser ignorado ahora, especialmente porque el Comité Central del Partido ha presentado recientemente la ideología rectora orientada a las personas, lo que significa que cualquier proyecto que se emprenda, algunas personas pueden beneficiarse de él, incluidos el gobierno, los inversores, las agencias de consultoría, las empresas de construcción. empresas, etc. Negocios, bancos. Pero para algunas personas, como los inmigrantes involuntarios que acabo de mencionar, por supuesto que nuestro gobierno ha considerado mucho y ha pagado mucho.