¿Qué trámites se requieren para que un inquilino subarrenda a un tercero?
En primer lugar, desde la perspectiva de las relaciones jurídicas, el subarrendamiento se refiere al comportamiento del arrendatario de subarrendar parte o la totalidad de la casa arrendada durante el período de arrendamiento. El subarrendamiento se refiere al establecimiento de una relación entre el arrendatario y. El subarrendatario. Nuevo contrato de arrendamiento. Después del subarrendamiento, el subarrendatario sigue disfrutando de los derechos de arrendamiento. De esta manera, se forman dos relaciones contractuales independientes pero interrelacionadas, a saber, el contrato de arrendamiento principal entre el propietario del inmueble y el arrendatario (subarrendatario), y el contrato de arrendamiento principal entre el arrendatario (subarrendatario) y el contrato de subarrendamiento de habitación. Por tanto, el arrendatario desempeña un doble papel. Ejecutará el contrato de arrendamiento principal con el dueño del inmueble como arrendatario y el contrato de subarrendamiento con el arrendador.
La cesión de derechos de arrendamiento significa que el arrendatario transfiere los derechos de arrendamiento a un tercero durante el período de arrendamiento, es decir, se rescinde el contrato de arrendamiento entre el arrendatario y el propietario del inmueble, el arrendatario desiste del relación de arrendamiento, y los derechos de arrendamiento han sido transferidos. El tercero establece una nueva relación de contrato de arrendamiento con el dueño del inmueble.
En segundo lugar, desde la premisa de la validez de los actos jurídicos, el arrendatario necesita obtener el consentimiento por escrito del arrendador ya sea que subarrenda la casa o transfiere el derecho a alquilar la casa, pero la forma del consentimiento por escrito es ligeramente diferente. Generalmente existen dos formas de subarrendamiento. Una es que el arrendatario acuerda los términos del subarrendamiento en el contrato de arrendamiento y la otra es una carta de consentimiento emitida por el arrendador además de este contrato de arrendamiento. La transferencia de derechos de arrendamiento es una transferencia general de derechos y obligaciones contractuales por parte de una parte (arrendatario) de naturaleza jurídica. Por lo general, no existe un acuerdo previo en el contrato y sólo se puede obtener un formulario de consentimiento por separado del arrendador.
En tercer lugar, desde la perspectiva de las consecuencias legales de violar los requisitos previos anteriores (es decir, el arrendatario no ha obtenido el consentimiento por escrito del arrendador), el arrendador puede rescindir directamente el contrato de arrendamiento con el arrendatario durante el subarrendamiento. En la transferencia de derechos, el arrendador sólo tiene derecho a declarar inválida la transferencia del derecho de arrendamiento por parte del arrendatario a un tercero, pero no tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento entre él y el arrendatario por este motivo; suelo.
En cuarto lugar, durante el subarrendamiento, el contrato de subarrendamiento se adjunta al presente contrato de arrendamiento, el cual se refleja específicamente en los siguientes aspectos: 1. Durante el período de subarrendamiento, si este contrato de arrendamiento se modifica y afecta el desempeño del contrato de subarrendamiento, el contrato de subarrendamiento se modificará en consecuencia; 2. Durante el período de subarrendamiento, si se rescinde este contrato de arrendamiento, el contrato de subarrendamiento se rescindirá en consecuencia; 3. El arrendamiento estipulado en el contrato de subarrendamiento. El plazo final del plazo no excederá el plazo final del arrendamiento pactado en este contrato de arrendamiento. Después de que se transfiere el derecho de arrendamiento, si el arrendatario se retira del contrato de arrendamiento y un tercero establece una relación de arrendamiento con el arrendador, los derechos y obligaciones de ambas partes pueden restablecerse y no estarán obligados por el contrato de arrendamiento rescindido.
La mayoría de los países prevén tanto el subarrendamiento como la transferencia de derechos de arrendamiento. Sin embargo, la "Ley de Contratos" de mi país sólo estipula las circunstancias legales para la transferencia del derecho de arrendamiento en el artículo 234, es decir, "el arrendatario fallece durante el período de alquiler de la casa, y la persona que vivió con él durante su vida puede alquilarla". la casa de acuerdo con el contrato de arrendamiento original." En otros casos, ¿cuáles deberían ser los requisitos para la transferencia de derechos de arrendamiento? La Ley de Contratos no establece disposiciones claras. Entonces, al establecer disposiciones legales para la transferencia de derechos de arrendamiento, ¿cuáles deberían ser los requisitos de establecimiento? Las leyes de diferentes países tienen disposiciones diferentes al respecto. Generalmente se puede dividir en dos categorías: una es el modelo restrictivo, es decir, el arrendatario no puede transferir el derecho de arrendamiento sin el consentimiento del arrendador. El derecho civil alemán no prevé expresamente la transmisión del derecho de arrendamiento, pero se interpreta en el sentido de que no puede transmitirse sin el consentimiento del arrendador. El párrafo 1 del artículo 612 del Código Civil japonés estipula: "El arrendatario no transferirá sus derechos ni subarrendará la propiedad arrendada a menos que el arrendador esté de acuerdo". El otro es el modelo liberal. El artículo 1717 del "Código Civil francés" estipula: "El arrendatario tiene derecho a subarrendar o transferir el derecho de arrendamiento a otros, excepto cuando lo prohíba el contrato de arrendamiento, la práctica judicial francesa también lo considera incluso si ambas partes tienen un acuerdo de prohibición". , el arrendador no tiene motivo legítimo. El ejercicio del derecho de negativa constituye un abuso de derecho.
El autor cree que si bien el derecho de arrendamiento es un derecho contractual, la transferencia del derecho de arrendamiento no es sólo la transferencia del derecho contractual, sino también la transferencia del estatus jurídico, incluida la obligación de pagar el alquiler y muchas otras obligaciones contractuales. Según el artículo 91 de los Principios Generales del Derecho Civil, “Si una parte transfiere total o parcialmente sus derechos y obligaciones derivados de un contrato a un tercero, deberá obtener el consentimiento de la otra parte y no obtendrá ningún beneficio”. El artículo 88 de la Ley de Contratos estipula que “una parte podrá transferir sus derechos y obligaciones contractuales a un tercero con el consentimiento de la otra parte”. En consecuencia, la transferencia de los derechos de arrendamiento también debe ser acordada por la otra parte del contrato, el arrendador, lo cual es un requisito importante para el establecimiento. Esto está en consonancia con el espíritu de la legislación y, al mismo tiempo, puede estabilizar la relación contractual y evitar que las partes abusen de sus derechos contractuales. Por tanto, el arrendatario puede transferir el derecho de arrendamiento sólo si las partes tienen un acuerdo especial sobre la transferencia del derecho de arrendamiento o el arrendador acepta posteriormente que se trata de una transferencia legal, en caso contrario es una transferencia ilegal.
Por lo tanto, cuando se conoce una demanda derivada de la transferencia de derechos de arrendamiento, si el arrendador acepta la transferencia de los derechos de arrendamiento, entonces el arrendador y el cesionario son ambas partes, y sus derechos y obligaciones deben ser tratados. de conformidad con la Ley de Contratos 》Determinado por lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si el derecho de arrendamiento se transfiere sin el consentimiento del arrendador, y el cesionario, como demandante, solicita salvaguardar sus derechos en el contrato de arrendamiento, el arrendatario original será el demandado, y las respectivas responsabilidades de ambas partes se determinarán con base en sobre la culpa contractual. Cuando el arrendador, como demandante, solicite defender sus derechos contractuales, el arrendatario original será el demandado. Debido a que el arrendatario original dispone de la propiedad arrendada sin el consentimiento del arrendador e infringe los derechos e intereses de propiedad del arrendador, el arrendador tiene el derecho de optar por exigir que el arrendatario original asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato de acuerdo con la ley contractual u otras disposiciones legales, que es una combinación de responsabilidad extracontractual y responsabilidad por incumplimiento de contrato. Si el arrendador presenta una demanda por infracción, el arrendatario original y el cesionario pueden ser demandados, exigiendo que el contrato de transferencia de arrendamiento firmado por ellos se considere inválido y el arrendador. puede exigirles una compensación.