El gobierno puede recuperar las tierras que han estado inactivas durante dos años de conformidad con la ley.
En 2002, una empresa de bienes raíces de cierta ciudad obtuvo los derechos de uso de suelo de 450 acres en el Distrito A de cierta ciudad para el desarrollo y la construcción de bienes raíces. Luego de adquirir el terreno, de acuerdo con lo dispuesto en el "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Propiedad del Estado", el desarrollo y construcción de la primera fase de 270 acres de terreno debería comenzar el 20 de abril de 2003. Sin embargo, después de desarrollar y construir 80 acres de terreno, la empresa de bienes raíces no pudo invertir en el desarrollo y construcción del terreno restante debido a dificultades en la rotación de capital, y el terreno ha estado inactivo. En 2007, la Oficina de Tierras y Recursos de una determinada ciudad consideró que una empresa de bienes raíces había detenido el desarrollo y la construcción sin aprobación y exigió que los derechos de uso de la tierra que la empresa de bienes raíces había obtenido fueran retirados de conformidad con la ley. La empresa de bienes raíces cree que, dado que obtuvo los derechos de uso de la tierra, es su propio negocio desarrollar y utilizar la tierra.
Pregunta: 1. ¿Tiene la Oficina Municipal de Tierras y Recursos derecho a recuperar tierras ociosas?
2. ¿Cómo determinar si un terreno está ocioso?
Análisis
Este caso involucra principalmente tierras ociosas.
En China, la tierra se ha convertido en un recurso escaso y su utilización debe seguir el principio de maximizar los beneficios. Las tierras ociosas no favorecen la plena utilización de su eficacia. Además, a medida que el mercado inmobiliario se ha calentado en los últimos años, algunas empresas inmobiliarias han acaparado grandes cantidades de terreno, lo que ha afectado gravemente el orden normal del mercado inmobiliario y la aplicación efectiva de la política nacional de macrocontrol del suelo. Recuperar tierras ociosas es de gran importancia para la asignación racional de los recursos de la tierra y para aprovechar plenamente los beneficios de la tierra.
Las leyes y regulaciones otorgan a los gobiernos populares a nivel de condado o superior el poder de recuperar tierras ociosas. El artículo 37 de la "Ley de Ordenación de Tierras" estipula que "Ninguna unidad o individuo podrá abandonar tierras cultivadas ociosas o desiertas. Si las tierras cultivadas ocupadas por construcciones no agrícolas que hayan pasado por los procedimientos de aprobación pueden cultivarse y cosecharse en el plazo de un año, el colectivo o individuo que originalmente cultivó la tierra cultivada también puede ser organizada por la unidad usuaria de la tierra si la construcción no ha comenzado durante más de un año, las tarifas inactivas se pagarán de acuerdo con las regulaciones de la provincia o región autónoma; , o municipio directamente dependiente del Gobierno Central; si no se ha utilizado durante dos años consecutivos, con la aprobación de la autoridad aprobadora original, el gobierno popular recuperará la tierra a nivel del condado o por encima de ella. se recuperarán los derechos de uso de la unidad usuaria de la tierra, si la tierra era originalmente propiedad de agricultores, se entregará a la organización económica colectiva de la aldea original para la restauración de la agricultura "Artículo 25 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos". También se estipula que se han obtenido derechos de uso de suelo en áreas de planificación urbana. Si el terreno inactivo para el desarrollo y construcción de bienes raíces no ha comenzado a desarrollarse durante un año después de la fecha especificada en el contrato de transferencia, una tarifa de terreno inactivo equivalente a menos del 20%. Se puede cobrar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra si el desarrollo no ha comenzado durante dos años. Sí, los derechos de uso de la tierra se pueden recuperar sin cargo.
Entonces, ¿cómo determinar si la tierra está ociosa? ¿Puede el gobierno recuperar todas las tierras ociosas sin compensación? Las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas" del Ministerio de Tierras y Recursos (Orden Nº 5 del Ministerio de Tierras y Recursos) definen las tierras ociosas como usuarios de tierras que han obtenido derechos de uso de la tierra de conformidad con la ley y no han iniciado la construcción dentro de el período prescrito sin el consentimiento del gobierno popular que originalmente aprobó el uso de la tierra Terreno de construcción para desarrollo y construcción. Incluso si el terreno ya ha sido urbanizado y construido, aún puede considerarse terreno baldío. Las "Medidas para la enajenación de terrenos baldíos" estipulan que si se da una de las tres situaciones siguientes, también se pueden reconocer como terrenos baldíos: ① El contrato para el uso remunerado de terrenos de propiedad estatal o la carta de aprobación de terrenos para construcción. no especifica la fecha para el inicio del desarrollo y la construcción, y el contrato para el uso pago de terrenos de propiedad estatal entrará en vigencia O el desarrollo y la construcción no han comenzado un año después de que el departamento de administración de tierras emitió la carta de aprobación del terreno para la construcción; (2) El desarrollo y la construcción han comenzado, pero el área de desarrollo y construcción representa menos de un tercio del área total que debería iniciarse, o el monto de la inversión. Representa menos del 25% de la inversión, el desarrollo y la construcción totales. ha sido suspendido por un año consecutivo sin aprobación; ③ Otras circunstancias estipuladas por las leyes y reglamentos administrativos;
La "Ley de Gestión de Tierras" y la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipulan claramente las condiciones bajo las cuales el gobierno puede recuperar el derecho a utilizar tierras ociosas. Es decir, el gobierno sólo puede ejercer el derecho. recuperar el uso de la tierra inmediatamente después de que la tierra ociosa haya estado inactiva durante dos años. Entonces la clave del problema es cómo determinar que el terreno ha estado inactivo durante dos años y cómo calcular el momento de inicio.
Según la "Carta de opiniones sobre cuestiones relativas a tierras inactivas" emitida por el Ministerio de Tierras y Recursos en 2006 (Guoguozifa [2006] No. 409), existen tres estándares para el momento de inicio de las tierras inactivas. terreno: ① Uso de la tierra Si el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra estipula la fecha de inicio del desarrollo, el cálculo será a partir de la fecha de inicio acordada ② Si el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra no estipula la fecha de inicio del desarrollo, el cálculo será; a partir de la fecha en que el contrato entre en vigor; (3) Para proyectos no gubernamentales que hayan pasado por los procedimientos de aprobación, la tierra cultivada (tierra asignada) ocupada para la construcción agrícola se calculará a partir de la fecha de aprobación de la tierra para la construcción.
Entonces, en este caso, una empresa de bienes raíces en cierta ciudad obtuvo los derechos de uso de la tierra de 450 acres a través de una licitación en 2002 para el desarrollo y la construcción de bienes raíces. Aunque el desarrollo y la construcción han comenzado, no se ha alcanzado el área de desarrollo y construcción estipulada en el contrato de transferencia de derechos de uso del suelo. De acuerdo con lo establecido en las "Medidas para la Enajenación de Tierras Uercas", la superficie total de 80 hectáreas a desarrollar no llega a un tercio de las 270 hectáreas de área de desarrollo y construcción, por lo que debe considerarse como tierra ociosa. según normativa. La fecha inicial para determinar si el terreno ha estado ocioso durante dos años debe ser el 30 de abril de 2003 según lo estipulado en el contrato de transferencia de derechos de uso del suelo. Luego, en 2007, el terreno adquirido por la empresa de bienes raíces había estado inactivo durante dos años y el departamento de gestión de tierras y recursos de una determinada ciudad tenía derecho a recuperar los derechos de uso de la tierra de este terreno inactivo.