¿Cuál es el proceso de transacción específico para la compraventa de viviendas de segunda mano?
Paso 1: Revisión de derechos de propiedad antes de la venta.
El miedo a comprar una casa con derechos de propiedad defectuosos es una de las principales razones por las que los compradores de viviendas no se atreven a realizar transacciones independientes. Pero si nos preparamos lo suficiente, este problema no será un problema.
En primer lugar, revise cuidadosamente el certificado de propiedad del propietario y preste atención a las firmas de varias personas en el certificado de propiedad. Si hay dos personas, sus nombres deben estar en la parte posterior al firmar el contrato; en segundo lugar, al comprar una casa, busque pruebas relevantes, como facturas de compra de la casa, facturas de impuestos sobre la escritura, etc. , como prueba auxiliar para confirmar inicialmente la propiedad del inmueble.
Recordatorio de riesgos: El mayor riesgo en este enlace son los defectos de los derechos de propiedad, por lo que antes de pagar el depósito, asegúrese de revisar el archivo y obtener una respuesta clara. La casa que le gusta puede estar en estado hipotecario o puede estar en estado de embargo debido a disputas de deuda. Una vez que haya un problema con los derechos de propiedad de la casa, la transacción será declarada inválida.
Paso 2: Paga el depósito y firma el contrato.
Después de ver la casa y confirmar los derechos de propiedad, naturalmente deberá pagar un depósito. Pero no ignores este pequeño enlace. Hay consejos para pagar un depósito. La casa vale millones y un depósito del 5% puede llegar a 50.000 yuanes. Entonces, cuando la transacción llegue a esta etapa, preste más atención.
Si la casa que te gusta todavía está hipotecada, lo mejor es no entregar el depósito directamente al propietario, sino entregárselo a un tercero para que lo supervise. Si tanto el comprador como el vendedor tienen un tercero confiable, pueden firmar un acuerdo simple que acepta pagar un depósito al vendedor después de que se complete la ejecución hipotecaria y establece: "Si se entrega al tercero para que supervise, el vendedor será Se considerará que ha recibido el depósito. Si el vendedor se niega a ejecutar el contrato por no haber recibido el depósito, se considerará incumplimiento del contrato." Sin un tercero confiable, los depósitos deberían ser supervisados por el banco. El método específico es el siguiente: el comprador y el vendedor pueden acudir al banco para firmar un acuerdo de supervisión y acordar transferirlo a la cuenta del vendedor después de completar los procedimientos de entrega en el centro comercial.
En general, se firmará un contrato de venta de reserva cuando se pague el depósito. El texto de muestra se puede descargar del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen. El contrato debe estipular al menos la dirección de la propiedad, el monto de la transacción, el tiempo de entrega, la indemnización por daños y perjuicios, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Consulte el texto modelo para obtener terminología específica.
Advertencia de riesgo:
1. Si los precios de las propiedades aumentan actualmente y los compradores quieren evitar que el vendedor incumpla con la venta, pueden pagar un depósito completo o acordar una indemnización por daños y perjuicios elevada. aumentar el coste del incumplimiento del contrato. Sin embargo, el depósito o la indemnización no excederá el 20% del monto de la transacción;
2. El vendedor puede rescindir el contrato y vender la casa alegando que el depósito no se ha obtenido durante la supervisión. , el contrato de compraventa de la reserva deberá indicar "se considerará sujeto a supervisión de un tercero". "ha sido recibido por el vendedor";
3. Para realizar el pago antes de entregar el edificio, es necesario firmar un acuerdo de depósito de entrega y acordar deducir un depósito de aproximadamente 6,543,8 millones de yuanes del depósito. Tras comprobar el buen estado de los muebles y electrodomésticos, pagar los gastos de agua, luz y gestión de la propiedad, y entregar las llaves, se devolverá la fianza.
El tercer paso: canjear la propiedad.
Redimir un edificio es una gran cuestión. Los diferentes métodos de reembolso tienen diferentes costos, diferentes plazos de hipoteca y diferentes riesgos. En términos generales, es responsabilidad del propietario rescatar el edificio. Hay dos formas de ejecución hipotecaria: primero, el propietario pide prestado al banco a través de una compañía de garantía, que incurre en una comisión de garantía del 0,8% y un interés de ejecución hipotecaria a corto plazo del 0,4%, y luego va al banco para obtener la hipoteca después de que el certificado de propiedad del comprador sea emitido; en segundo lugar, el comprador pide dinero prestado al banco a través de una empresa de garantía. La empresa de garantía otorga una hipoteca al banco y el banco paga el rescate al vendedor. Solo necesita generar tarifas de garantía, pero el comprador debe pagar. la hipoteca por adelantado.
“Debido a consideraciones de riesgo, es mejor que los compradores utilicen el primer método para canjear el edificio. A través del segundo método, se puede ahorrar el interés de ejecución hipotecaria a corto plazo del 0,4%, pero si la transacción. se rescinde, el vendedor se arrepentirá. Si hay problemas de derechos de propiedad con la casa, el comprador quedará en una posición pasiva", dijo Wang Qing, director del Departamento de Hipotecas de Propiedades de Midland.
También hay algunos consejos: si vuelve a hipotecarse a través de un compañero, las tarifas anteriores son esenciales, pero puede ahorrar mucho tiempo. Además, la sociedad de garantía tiene una relación de acoplamiento con el banco. Por ejemplo, los bancos correspondientes a una sociedad de garantía sólo podrán ser el ICBC y el Bank of China. Si no sabe cómo elegir una compañía de garantía, puede consultar el banco donde planea otorgar un préstamo hipotecario. De lo contrario, elegir una compañía de garantía primero puede ser en vano.
Advertencia de riesgo: El riesgo que conlleva una ejecución hipotecaria es mayor en este enlace. No es aconsejable que el comprador canjee el edificio en efectivo ni obtenga un préstamo de un banco a través de una sociedad de garantía. Si la transacción se rescinde por motivos inesperados y la casa es embargada, el comprador correrá con el riesgo. Varios expertos del departamento de intermediación hipotecaria entrevistados por el periodista coincidieron en que "los dos fondos se utilizan para rescatar la propiedad", es decir, el propio propietario pide prestado al banco a través de la sociedad de garantía.
Paso 4: Pagar el pago inicial y supervisar los fondos
Además de los derechos de propiedad, la segunda preocupación importante de las transacciones independientes es la supervisión del capital. De hecho, la supervisión del capital se ha convertido ahora en un sistema. Los compradores y vendedores siguen regulaciones establecidas con poco riesgo. Independientemente de la transacción, el pago inicial debe ser supervisado por el banco.
La operación específica es: el comprador y el vendedor firman un acuerdo de supervisión de fondos en el banco y luego abren una cuenta en el banco respectivamente y acuerdan pagar el pago inicial al vendedor una vez que el comprador completa el pago. se transfiere y obtiene un nuevo certificado de propiedad inmobiliaria. Si la transacción se completa con éxito, el banco pagará el dinero al vendedor; si hay un problema a mitad del camino y se cancela la transacción, el pago inicial se devolverá al comprador.
Cuando los bancos brindan este servicio, generalmente cobran una tarifa única de supervisión de aproximadamente 500 yuanes, pero si utiliza fondos de supervisión bancaria para hipotecas, puede ahorrar esta tarifa.
En aras de la justicia, el banco exigirá que el comprador y el vendedor firmen una carta de préstamo antes de firmar el acuerdo de supervisión. De esta manera, el comprador y el vendedor no tendrán que acudir al banco en persona. pedir prestado y también puede evitar los problemas causados por la falta de cooperación del comprador con el préstamo.
Advertencia de riesgo:
1. El comprador debe asegurarse de que el pago inicial sea supervisado por un tercero independiente para evitar riesgos financieros. Usar un pago inicial al vendedor para canjear la casa es más riesgoso.
2. Si la carta de préstamo no se firma con anticipación, el vendedor debe instar al comprador a liberar el pago inicial de manera oportuna después de que el comprador complete la transferencia para evitar "después de cenar".
Paso 5: Firma el contrato de compraventa.
Durante el proceso de pago del depósito, el reportero ha informado de antemano que para transacciones independientes, primero se puede firmar un "acuerdo escrito", que es muy similar al contrato de intermediación de un intermediario ordinario, excepto que que falta la parte intermedia. Para conocer su formato, puede consultar el contrato de intermediación del intermediario o ir directamente a la sección de descargas relacionadas con la administración de bienes raíces de la columna "Divulgación de información" del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda Municipal de Shenzhen para descargar el "Shenzhen Second Contrato de venta y servicio de intermediación de reserva de casa a mano (texto modelo 2008) "como se refiere.
Al firmar un acuerdo escrito, lo más importante es prestar atención a cuatro aspectos, a saber, los derechos de propiedad, el precio total de la vivienda, los impuestos sobre las transacciones y la fecha. Lo que hay que tener en cuenta es el acuerdo escrito. debería aclarar cómo se asignan los impuestos a las transacciones. También son importantes las fechas, como el momento de pagar la fianza, transferir la propiedad y entregar la casa. Una vez confirmada la fecha, la transacción puede realizarse sin problemas. Por ejemplo, estipula que la ejecución hipotecaria debe completarse dentro de los 45 días y el pago inicial debe ser supervisado por el banco dentro de los 7 días posteriores a la firma del contrato.
Después del pago inicial, puede firmar un contrato formal de venta de casa de segunda mano con la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda. La persona relevante a cargo de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Shenzhen (en adelante, la Asociación de Vivienda) dijo a los periodistas que ambas partes de la transacción independiente pueden ir al sitio web de la Asociación de Vivienda en cualquier lugar con acceso a Internet, registrarse y completar el contenido relevante. y tardará 4 días hábiles en confirmar los derechos y el tiempo de procesamiento, puede ir directamente a la Sociedad de Vivienda (Primer Piso, Comunidad Runfengyuan, No. 36 Jingtian East Road, Distrito de Futian) para recogerlo, de forma totalmente gratuita. El responsable dijo que actualmente la Asociación de Vivienda ha cancelado la habilitación de intermediarios para firmar contratos, pero aún hay intermediarios que firman contratos de vivienda de segunda mano a través del puerto de la empresa y cobran una determinada tarifa. El periodista se enteró de que esta tarifa no es fija y suele oscilar entre 180 yuanes y trescientos o cuatrocientos yuanes.
Advertencia de riesgo:
1. Si la propiedad tiene un * * * propietario, pídale al * * * propietario que firme juntos para evitar la posibilidad de que el * * * propietario no lo haga. acepta la venta y la transacción fracasa.
2. Si existe un contrato de arrendamiento, se debe permitir al arrendatario firmar un certificado de renuncia al derecho de tanteo para evitar que el arrendatario viole el derecho de tanteo y provoque el fracaso de la transacción.
3. Si la propiedad cuenta con muebles y electrodomésticos costosos, lo mejor es describirlos detalladamente en el anexo, como la marca de los muebles y electrodomésticos, su estado, etc. Si es necesario, adjunte fotografías. de los muebles y electrodomésticos para evitar confusiones al momento de entregar la propiedad.
4. Si la propiedad va acompañada de un registro de hogar, al firmar el contrato se deberá indicar la fecha del traslado del registro de hogar y las condiciones de incumplimiento del contrato.
5. Es necesario aclarar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, especialmente con el aumento actual de los precios de la vivienda, aumenta la probabilidad de que los propietarios incumplan el contrato. Sólo aclarando la responsabilidad por incumplimiento de contrato se pueden proteger los propios derechos e intereses.
Paso 6: Elige un banco y solicita una hipoteca.
Si no es un pago único, el comprador también necesitará acudir al banco para solicitar un préstamo hipotecario. Al solicitar un préstamo en un banco, tanto el comprador como el vendedor deben estar presentes y traer documentos de identidad originales, comprobante de ingresos y contrato de compraventa. Cuando solicité un préstamo, fui directamente al gerente de cuentas del banco y me pedí que solicitara una hipoteca inmobiliaria y él me ayudó a hacerlo. Por lo general, la respuesta se podrá confirmar el mismo día. Sin embargo, a veces el monto del préstamo no cumple con las expectativas. Por ejemplo, si un banco con un precio de evaluación alto necesita una reevaluación, generalmente se extenderá de dos a tres días hábiles. Sin embargo, antes de solicitar un préstamo hipotecario, los compradores de vivienda deben conocer sus propios detalles. Si la propiedad es relativamente nueva, por ejemplo después del año 2000, debido a que el valor de tasación es relativamente alto, el préstamo generalmente puede alcanzar el 80%. Si se trata de una casa anterior al año 2000, el préstamo sólo puede ser del 60% al 70%. En cuanto a la supervisión bancaria de depósitos y anticipos, también puedes gestionarlos al mismo tiempo al solicitar una hipoteca para evitar diligencias de ida y vuelta.
En cuanto a la elección del banco, el intermediario recomienda que las cuotas de préstamo de los cuatro principales bancos estatales sean más flexibles y eficientes. En cuanto a si se pueden bajar las tasas de interés, las políticas implementadas por varios bancos son básicamente las mismas, por lo que no hay necesidad de pensar demasiado.
Advertencia de riesgo:
1. Si el monto del préstamo no cumple con las expectativas, el comprador debe estar preparado para pagar un pago inicial mayor; de lo contrario, el fracaso de la transacción provocará un incumplimiento.
2. Actualmente las hipotecas para segunda vivienda se están ajustando, y es posible que el préstamo no se apruebe. Para evitar disputas entre las dos partes después de que esto suceda, se puede acordar una solución en el contrato, como la rescisión del contrato o una compensación por daños y perjuicios.
Paso 7: Transferir la propiedad y pagar impuestos
Al realizar la transferencia, es necesario acudir al centro de registro de la propiedad donde se encuentra la propiedad para realizar los trámites de transferencia. Los compradores y vendedores deben traer documentos de identidad originales, certificados de bienes raíces originales y contratos de venta de casas de segunda mano. Generalmente, tras la entrega, el propietario puede solicitar al banco que realice el depósito previamente supervisado tras recibir el recibo.
Información que se debe traer al momento de transferir la propiedad:
Materiales de transporte
Ambas partes deben traer materiales juntos: 1. Copias de cédulas de identidad de ambas partes. (los originales deben ser verificados); 2. Certificado de propiedad inmueble original (* * * con certificado 3. Formulario de solicitud de registro de transferencia de propiedad inmobiliaria; Materiales que todas las partes deben traer: Vendedor: 1. Tarjeta de identificación; 2. Registro del hogar 3. Escritura 4. Certificado de matrimonio (los solteros necesitan prueba de soltería);
Comprador: 1. Tarjeta de identificación; 2. Solicitud de registro; 3. Comprobante de identidad del solicitante; 4. Certificado de propiedad de la propiedad o certificado de propiedad de la propiedad inmobiliaria;
En cuanto al tiempo de solicitud, se necesitan 5 días hábiles para certificados nuevos dentro de la aduana, 5 días hábiles para Baoan fuera de la aduana y entre 20 y 30 días hábiles para Longgang (30 días hábiles para certificados antiguos anteriores al 2000). , y 30 días hábiles para certificados antiguos posteriores a 2000). Al pagar impuestos, si el contrato estipula que los impuestos deben pagarse por separado, ambas personas deben estar presentes al mismo tiempo; si paga el propietario, solo debe estar presente el comprador; En cuanto a obtener un nuevo certificado, puede realizar un pago único y obtener el nuevo certificado de propiedad directamente. Si el préstamo hipotecario es una copia del certificado de propiedad, el banco acudirá automáticamente a la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda; gestionar los trámites hipotecarios y pagar al propietario el saldo después de 5 días hábiles.
Advertencia de riesgo:
1. La responsabilidad por el riesgo de los bienes inmuebles será asumida por el transmitente antes de que se transfieran los derechos de propiedad, y será asumida por el cesionario después de que se transfieran los derechos de propiedad. transferido. En otras palabras, el riesgo de daños a la casa después de la transferencia corre a cargo del comprador, por lo que el comprador debe confirmar cuidadosamente si hay problemas de calidad en la casa antes de la transferencia.
2. Con el aumento actual de los precios de la vivienda, algunos propietarios solicitarán al tribunal que embargue la propiedad por deuda falsa, rescindiendo así la transacción de la propiedad durante el período de transferencia. El comprador puede añadir una cláusula al contrato que estipule que durante el proceso de transferencia, si la propiedad es embargada por motivos del propietario, se considerará que el propietario ha incumplido el contrato y deberá asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato.
Paso 8: Lo siguiente
La entrega generalmente implica la entrega de bienes, agua, electricidad, televisión por cable, gas, etc. Si hay muebles y electrodomésticos dentro de la propiedad, es necesario verificar si han sido reemplazados o trasladados. Finalmente, el propietario entregará las llaves para completar oficialmente la transacción. La transferencia de agua y electricidad antes mencionada debe estar a cargo de la oficina de gestión, la oficina de asuntos hídricos, la estación de televisión por cable, la oficina de suministro de energía y otros departamentos, respectivamente. Ambas partes deberán preparar copias de certificados de propiedad inmobiliaria, cédulas de identidad, etc. Algunas áreas, como el distrito de Luohu, pueden requerir un contrato de hipoteca para gestionar la entrega de agua y electricidad. Es mejor que ambas partes de la transacción llamen para consultar antes de ir para evitar ir y venir. Lo más importante es firmar antes el "Acuerdo de Depósito". Si la casa está completa con muebles y electrodomésticos, la fianza será devuelta al propietario. Si efectivamente se pierden muebles y electrodomésticos, se podrán deducir del depósito previa negociación entre las dos partes.
Advertencia de riesgos:
1. Si los muebles y electrodomésticos se dañan o incluso se retiran durante la entrega de la casa, el depósito de entrega no se podrá recuperar, y suele ser difícil para ellos. El comprador encuentra al vendedor para pedirle una compensación. Por lo tanto, cuando se acuerda el depósito al principio, lo mejor es hacerlo lo más grande posible.
2. La cuestión del registro de hogares también es un área que fácilmente se pasa por alto al entregar una casa. Por lo tanto, antes de entregar una casa, es mejor acudir a la oficina de seguridad pública donde se encuentra la casa para verificar si se ha retirado el registro de hogar del propietario.
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