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- ¿Cuáles son los procedimientos para evaluar los derechos de uso de suelo disponibles? 1. ¿Qué es la evaluación de derechos de uso de la tierra? Los derechos de uso de la tierra son los derechos de los usuarios de la tierra a utilizar la tierra de acuerdo con la ley o a transferir, arrendar, transferir, hipotecar o invertir sus derechos de uso de la tierra de acuerdo con la ley. Los activos territoriales pueden evaluarse como un objeto separado junto con los edificios en el terreno, o como un elemento integral del activo general de la empresa. 2. Procedimiento: Si el propietario del derecho de uso de la tierra es una empresa de propiedad estatal y necesita ser evaluado debido a una transferencia o participación accionaria, primero debe obtener el consentimiento del departamento competente y presentar una solicitud a la administración local de activos de propiedad estatal. departamento para la aprobación del proyecto y luego confiar a una agencia de tasación de activos la realización de la evaluación. Si una empresa estatal sólo quiere conocer sus propios activos, no es necesario establecer un proyecto, y la evaluación de los derechos de uso de la tierra de empresas no estatales no requiere este procedimiento. La evaluación comienza con la firma formal de un contrato de encomienda entre el titular del derecho de uso de la tierra y la agencia de evaluación de activos. Después de aceptar la encomienda de la evaluación y fijación de precios de los derechos de uso de la tierra, la agencia de evaluación de activos comienza a organizar un equipo de evaluación del proyecto para llevar a cabo el trabajo de evaluación relevante. Todo el trabajo de evaluación se divide en dos partes. El primer paso es prepararse para la evaluación. El segundo paso es la evaluación. 1. Recopile información relevante: información a nivel de prefectura del terreno a evaluar, información de planificación urbana, información de calificación del área donde se encuentra el terreno a evaluar, documentos de arrendamiento del terreno a evaluar, ejemplos de transacciones en el mercado inmobiliario, políticas y regulaciones relevantes sobre el precio de transferencia de los derechos de uso de la tierra, información sobre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, etc. 2. Investigación de campo: área, forma y pendiente de la parcela; condiciones geológicas e hidrológicas; distribución de objetos superficiales y subterráneos, geografía económica de la parcela, etc. 3. Analizar y calcular datos relevantes: Calcule y evalúe el costo total de desarrollo y construcción de la parcela de terreno, estime las ventas de mercado y el período de recuperación de la inversión que se puede lograr después de que se completen el desarrollo y la construcción, estime la rentabilidad del desarrollo y la construcción. e inversión de operación, y calcular inicialmente el precio de transferencia del derecho de uso de suelo. 4. Aclarar los asuntos relacionados con la evaluación de los derechos de uso de la tierra (incluido el cliente, el propósito de la evaluación, el alcance de la evaluación, la fecha base, los requisitos de tiempo de la evaluación, etc.). Complete la lista de derechos de uso de la tierra según el alcance de la evaluación de los derechos de uso de la tierra. . 6. Verifique si los derechos de propiedad de la tierra son claros y si hay disputas, si la naturaleza de los derechos de propiedad de la tierra es transferencia o asignación, si la división de las parcelas de tierra es razonable, si los límites son claros, si existen otros derechos , etc. 7. Investigar las condiciones naturales (incluida la población, la superficie, el clima, la hidrología, el suelo), las divisiones administrativas y el desarrollo económico (incluida la estructura económica, los principales productos, el valor total de la producción industrial y agrícola, los ingresos de los residentes, la inversión social, etc.). ), planificación urbana y carácter urbano, políticas industriales (distribución industrial, venta de productos y políticas preferenciales relacionadas con el objeto de valoración), políticas fiscales municipales y comarcales. 8. Investigación in situ del uso del suelo a valorar y las áreas circundantes, si los usos del suelo a valorar son consistentes, los nombres de los edificios principales, las estructuras y usos de los edificios y estructuras, las condiciones del tráfico circundante, condiciones ambientales, condiciones de aglomeración, etc. 9. Asignar las condiciones de infraestructura y el nivel de costo de desarrollo del terreno a evaluar. 10. Investigar el nivel de precios de la tierra, el costo de construcción, el precio de transferencia, el nivel de alquiler, el nivel de adquisición de tierras nuevas, los impuestos y tasas pertinentes, el precio de referencia de la tierra y su sistema de corrección, la calidad de la tierra y el estado de transacción de la tierra a evaluar en el precio de referencia del suelo. 11. De acuerdo con las características del objeto de valoración, aclarar las ideas de valoración de los derechos de uso de la tierra, seleccionar métodos de valoración apropiados, realizar cálculos preliminares y determinar el precio final de la tierra.
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El artículo describe a una niña de pelo corto que viste una boina, un suéter negro y pantalones blancos, sosteniendo una hoja de ginkgo en la mano. En este momento, también es necesario conocer el estilo de toda la imagen para expresar un sentimiento cálido. Lo que utilicé fue la prensa de llantas de bordes duros de PS. Reduzca el tamaño del pincel, cree una nueva capa sobre la capa borrador y verifique el borrador. El borrador es un registro rápido del sentimiento general, y el borrador debe tener en cuenta algunos detalles. Extienda grandes bloques de color para establecer el tono de la pintura. Para resaltar la sensación de calidez, imaginé una cálida ilustración de color amarillo-marrón. Me encanta usar colores adyacentes como este. La armonía de la imagen no es fácil de cometer errores y también es adecuada para principiantes. Teniendo en cuenta el impacto del entorno en los colores inherentes, en esta pintura de tonos cálidos, el suéter negro y el cabello negro en realidad se expresan en marrón, y los pantalones blancos son de colores claros. Los detalles de los personajes están cuidadosamente dibujados. Sentí que la cara no era lo suficientemente linda, el color era demasiado pesado y la cara demasiado puntiaguda, así que hice algunas modificaciones y refiné la ropa. Una persona perezosa como yo debe ser buena usando soluciones de copiar y pegar. Para dibujar dos ginkgo, el resto es copiar y pegar + transformación libre (CTRL+T), y se dibuja un gran trozo de ginkgo. Se presentó en detalle en el artículo anterior, por lo que no entraré en detalles aquí. Utilice el pincel de ángulo suave que viene con PS para dibujar la luz y la sombra del árbol, y dibuje aleatoriamente la sombra borrosa del árbol de ginkgo en el fondo. Dibuja un degradado oscuro en el lienzo. Siéntete libre de agregar algunos reflejos a los personajes, también con un pincel de ángulo suave. Utilice un pincel suave en ángulo para pintar algunos rayos de luz. Crea una nueva capa encima de todas las capas, rellénala con marrón, configura el modo en "Superposición" y ajusta la opacidad como desees. Este paso es para unificar aún más el tono. Finalmente, agregue palabras y firmas y la pintura estará completa. Los familiares y amigos estuvieron muy felices de recibirlo ~ Aquí hay una animación del proceso para resumir: Haga clic en todos mis artículos de tutoriales de pintura: Directorio de tutoriales de pintura PD: AI convierte hábilmente fotos en ilustraciones Escrito al frente: este tutorial requiere conceptos básicos de AI y PS. 1. Analiza las características de las ilustraciones Las ilustraciones planas son actualmente un estilo de ilustración muy popular. Para crear una ilustración gráfica, primero debes comprender y analizar sus características. En modelado: modelado complejo conciso y simplificado. En términos de luces y sombras: elimine los efectos de degradado y textura de las luces y las sombras y utilice colores más sólidos. En segundo lugar, la IA es buena para modelar herramientas de dibujo de ilustraciones, por lo que usamos IA para modelar objetos y usamos IA para crear colores. Estos dos softwares trabajan juntos para satisfacer casi todas nuestras necesidades. 3. La composición se basa en una foto y los objetos de la foto se pueden eliminar y modificar según corresponda. Por ejemplo, la forma y posición de la balsa de bambú no son tan ideales. En su lugar, podemos usar la balsa de bambú de la imagen de la derecha. Podemos dividir la imagen en tres niveles: el plano cercano es la balsa de bambú, el plano medio es la montaña y la vista lejana es el cielo. Composición en forma de V con lados altos y centro bajo. Cuatro. Pasos de dibujo Paso 1: use el pincel punteado en ai para dibujar las vistas de primer plano, medio y distante capa por capa. Solo necesita dibujar un contorno aproximado. Puedes copiar la foto directamente después de bloquearla, simplemente dibuja el contorno y luego elimina el camino interior para obtener una cara. Paso 2: use el complemento para convertir la IA dibujada en psd en capas, dibuje colores en el psd y la forma de cada capa es principalmente monocromática. La elección del color puede referirse al color de la foto, como temprano en la mañana, tarde o noche, simplemente absorba el color. Paso 3: agregue reflejos de agua y textura detallada, utilizando operaciones booleanas para agregar ondulaciones y detalles al reflejo. No es necesario que sea complicado, puede ser abstracto. Tutorial de IA: videotutorial de Illustrator, tutorial de PS para comenzar con el software de IA: tutorial de PS completo, un tutorial de PS que puede aprender incluso sin conocimientos básicos, puede convertir fotos de PS en ilustraciones dibujadas a mano (con personajes). Para aquellos de nosotros que hemos estado obsesionados con innumerables cómics, es muy feliz poder convertir nuestras fotos de viajes y fiestas en una ilustración/estilo de cómic, como si pudiéramos crear nuestro propio mundo de cómic. Déjame compartir mi proceso creativo aquí. Comencemos con las imágenes de antes y después: hay muchos tutoriales de fotografía a ilustración en Internet, pero solo las fotografías de paisajes puros se ven bien. Cuando miras fotos de personas, siempre tienes la sensación de "se nota que es una foto de un vistazo". Así que agregué algo de pintura a mano basada en el tutorial en línea para que el efecto final se pareciera más a la pintura a mano. Primero, convierte la foto en un estilo de ilustración. Hay muchos tutoriales de este tipo, el mejor es: PS Save Hand Cancer Party Aprenda el estilo de ilustración dibujado a mano en tres minutos. Puede consultarlo y no entrará en detalles aquí. El efecto es el siguiente: Si hay una desviación en el efecto que hiciste, puede ser que ajusté demasiado el tono del color cuando lo hice (me tomó demasiado tiempo recordarlo). De hecho, se siente muy bien después del primer paso, pero prefiero el estilo anime y los personajes de arriba se parecen más a pinturas al óleo. Entonces, dibujé un nuevo boceto basado en los personajes de la foto, lo coloreé y listo: Uf, estaba bromeando, pero el boceto primero debe escribirse a máquina y puedes usar tu imaginación.
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